Le texte fourni est tronqué à la fin (le passage sur le dispositif n'est pas présent) ; je m'en tiendrai donc strictement aux motifs effectivement reproduits, sans inventer le dispositif ni les suites de l'affaire. Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 21 novembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, chambre commerciale, se prononce sur la responsabilité d'un promoteur-vendeur en état futur d'achèvement pour retard de livraison d'appartements. Il réaffirme que le constructeur ou promoteur est tenu d'une obligation de résultat quant au respect du délai d'achèvement, de sorte que le créancier n'a qu'à établir l'engagement et son inexécution, la responsabilité du débiteur étant présumée et ne pouvant être écartée que par la preuve d'une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure. Le tribunal s'attache à l'interprétation des clauses contractuelles : le délai court à compter du « début des travaux » et non du début des seuls travaux de terrassement, les travaux de démolition étant compris dans le délai de vingt-quatre mois. Il rappelle que l'achèvement, au sens de l'article 1601-6 du Code civil, suppose que l'immeuble soit apte à son usage conforme à sa destination, et que la preuve de l'achèvement résulte du procès-verbal contradictoire prévu au contrat. La décision est ainsi un utile rappel du régime probatoire et de l'interprétation stricte des causes légitimes de suspension. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 23 décembre 2019, la société civile SOCIETE1.) SCI a acquis de la société anonyme SOCIETE2.) SA, sous la forme d'une vente en état futur d'achèvement, deux appartements situés dans un immeuble en copropriété dénommé « Quantum », à Luxembourg, en vue d'une location ultérieure. Après une mise en demeure du 25 novembre 2022 réclamant des dommages et intérêts pour retard, puis une seconde mise en demeure du 2 février 2023 portant sur la somme de 31.900 euros, la société acquéreuse a fait assigner la venderesse le 27 octobre 2023. Elle sollicitait principalement l'indemnisation de la perte de loyers à hauteur de 46.350 euros, sur la base d'un retard de quatorze mois, et subsidiairement une indemnité forfaitaire journalière de 200 euros par jour ouvrable de retard, soit 53.000 euros, ainsi que des frais et honoraires d'avocat et une indemnité de procédure. La venderesse se rapportait à prudence de justice sur la recevabilité en la forme, et contestait le fond en invoquant des causes légitimes de suspension : restrictions sanitaires liées à la pandémie de Covid-19, intempéries, découverte d'amiante ayant entraîné la fermeture du chantier par l'Inspection du travail et des mines, restriction d'accès au chantier imposée par un tiers, travaux supplémentaires de cuvelage et de parois berlinoises, jours fériés et congés légaux. Elle formait également des demandes reconventionnelles. L'affaire, retenue à l'audience du 29 octobre 2024, a été prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la recevabilité en la forme.** Le tribunal relève que le fait de se rapporter à prudence de justice équivaut à une contestation, mais qu'une contestation non autrement étayée doit être écartée, le juge n'ayant pas à suppléer la carence des parties. La demande est déclarée recevable. **Sur le délai et la date d'achèvement.** Le problème central est de déterminer le point de départ et l'échéance du délai contractuel. Le tribunal rappelle le principe de la force obligatoire des conventions (article 1134 du Code civil) et l'admission d'une obligation de résultat à la charge du constructeur de remettre l'ouvrage dans les délais convenus. Il en tire la conséquence probatoire classique : le créancier doit seulement prouver l'engagement et son inexécution, le débiteur étant présumé responsable et ne pouvant s'exonérer qu'en établissant une cause étrangère de force majeure. Le tribunal procède ensuite à une interprétation littérale des stipulations contractuelles. Le délai de vingt-quatre mois court « à compter du début des travaux », prévu le 15 février 2020, et non à compter du début des seuls travaux de terrassement. Les travaux de démolition de l'existant, réalisés par le vendeur propriétaire du terrain, sont donc nécessairement compris dans ce délai. L'ouvrage devait ainsi être achevé au plus tard le 15 février 2022. Le tribunal relève également que le contrat ne fixe pas une date d'achèvement mais un délai contraignant. **Sur la notion d'achèvement.** Le tribunal retient la définition de l'article 1601-6 du Code civil, selon laquelle l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les