La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, consacre dans cet arrêt du 26 novembre 2024 une application exigeante des conditions de la faillite du promoteur immobilier défaillant, en distinguant nettement la créance certaine, seule susceptible de fonder la demande, de la contestation sérieuse qui la prive de cette qualité. Réformant le jugement de première instance, elle retient que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement dispose d'une créance certaine au titre de l'indemnité conventionnelle de retard, dès lors que le promoteur n'a pas invoqué en temps utile les causes de suspension prévues au contrat et ne les a pas étayées. Elle en déduit, au regard de l'unique activité de la société et de l'analyse de sa situation patrimoniale globale, que la cessation des paiements et l'ébranlement du crédit sont établis. La portée de la décision tient moins à la solution, classique dans son principe, qu'à la rigueur avec laquelle le juge apprécie la preuve de la contestation et la situation générale du débiteur, lorsque le demandeur est un créancier unique. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 10 février 2022, un acquéreur a conclu avec la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, promoteur immobilier, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur une partie de terrain et sur des lots d'une maison bi-familiale à ériger, pour un prix total de 1.667.959 euros. Les travaux devaient être achevés au plus tard le 30 juin 2023, sous réserve de causes légitimes de suspension du délai de livraison. Le contrat prévoyait, en cas de dépassement imputable au vendeur, une indemnité conventionnelle de cent euros par jour ouvré de retard, courant à compter de la notification du dépassement par lettre recommandée. Les travaux n'étant pas achevés à l'échéance, l'acquéreur a, par l'intermédiaire de son mandataire, notifié le dépassement par lettre recommandée du 7 novembre 2023, sans obtenir l'achèvement. Après des échanges entre parties lors de réunions tenues en février et mars 2024, la société a notifié, le 10 avril 2024, l'arrêt provisoire des travaux. Une expertise contradictoire, réalisée le 16 mai 2024, a évalué le coût des malfaçons et celui de l'achèvement. Assigné en faillite par l'acquéreur le 23 avril 2024, qui sollicitait également la dénonciation au ministère public du non-dépôt des comptes annuels, le promoteur a obtenu du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 3 juin 2024, le rejet de la demande en faillite, la transmission du dossier au procureur d'État pour le seul défaut de dépôt des comptes, ainsi que la condamnation du demandeur à une indemnité de procédure de 750 euros. Le tribunal avait estimé que les contestations relatives à la suspension du délai d'achèvement étaient sérieuses et faisaient obstacle à la preuve d'une créance certaine. L'acquéreur a relevé appel le 28 août 2024, sollicitant la réformation du jugement, la déclaration de faillite de la société et sa décharge de la condamnation prononcée à son encontre. La société a conclu au rejet de l'appel et formé des demandes reconventionnelles en indemnité de procédure et en dommages et intérêts pour procédure abusive. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était double : il s'agissait, d'une part, de déterminer si l'appelant justifiait d'une créance certaine, c'est-à-dire non sérieusement contestée dans son existence, son montant ou son mode de paiement, au sens de la jurisprudence applicable en matière de faillite ; d'autre part, de savoir si, cette créance étant établie, les conditions cumulatives de l'article 437, alinéa 1er, du Code de commerce, à savoir la cessation des paiements et l'ébranlement du crédit, étaient réunies à la date de la décision. La Cour rappelle préalablement que la déclaration de faillite constitue une mesure définitive dont les éléments constitutifs doivent être appréciés avec rigueur, et qu'elle s'apprécie au jour du jugement. Elle définit la cessation des paiements comme l'impossibilité constatée pour le débiteur de faire face à ses engagements, et l'ébranlement du crédit comme une modalité de celle-ci, pouvant résulter tant de l'impossibilité d'obtenir des fonds que du refus des créanciers d'accorder des délais. Il n'est pas requis que le demandeur dispose d'un titre exécutoire ; il suffit qu'il établisse que le débiteur n'est pas en mesure de payer sa créance certaine. La contestation n'exclut la certitude que si elle est sérieuse et ne revêt pas un caractère purement dilatoire. S'agissant de la première créance invoquée, celle d'