Synthèse doctrinale. Par un jugement du 26 novembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, confirme la condamnation des locataires au paiement d'une indemnité de relocation forfaitaire de six mois de loyer, stipulée à l'article 18 des conditions générales du bail, en la rattachant à l'article 1760 du code civil. Le juge retient que cette indemnité, fixée forfaitairement, est indépendante de la remise effective des lieux et de la durée réelle de la relocation, et qu'elle constitue la loi des parties au sens de l'article 1134 du code civil, excluant toute réduction. Il consacre par ailleurs le caractère distinct de l'indemnité d'occupation, due jusqu'à la libération effective des lieux, et admet l'augmentation de la demande en cours d'appel au titre des loyers échus depuis le jugement de première instance, sur le fondement de l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile. La décision présente un intérêt pratique certain en ce qu'elle précise la frontière entre clause de relocation forfaitaire et clause pénale, et en ce qu'elle rappelle l'office limité du juge face au pouvoir modérateur. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE2.) SA, bailleresse, a fait citer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, locataire, ainsi que deux personnes physiques, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), devant le tribunal de paix de Luxembourg en matière de bail commercial. Elle réclamait des arriérés de loyers et charges, une indemnité de relocation, la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs et leur expulsion. En cours d'instance, la bailleresse a renoncé à ses demandes à l'égard de PERSONNE2.), décédé avant les plaidoiries, et a augmenté sa demande en arriérés pour inclure la période d'août 2023 à février 2024, en déduisant les paiements intervenus. Par jugement du 8 mars 2024, le tribunal de paix a accueilli la demande, condamnant solidairement SOCIETE1.) et PERSONNE1.) au paiement de 34.600 euros, prononçant la résiliation aux torts exclusifs des preneurs et ordonnant le déguerpissement. Les preneurs ont interjeté appel limité par exploit du 22 avril 2024, visant la seule indemnité de relocation de 15.600 euros. La bailleresse a conclu à la confirmation et, en cours d'instance d'appel, a augmenté sa demande en indemnités d'occupation pour la période de mars à octobre 2024, soit 20.800 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : l'appel de feu PERSONNE2.).** Le tribunal relève que ce dernier n'a fait l'objet d'aucune condamnation en première instance, la bailleresse ayant renoncé à ses demandes à son égard. Son appel est donc déclaré irrecevable, faute d'intérêt à agir. **Deuxième question : la nature de la clause de l'article 18 et son caractère réductible.** Les appelants soutenaient que l'indemnité de relocation supposait l'intention effective de relouer, laquelle aurait disparu dès lors que la bailleresse avait elle-même annoncé l'abandon des lieux et résilié son propre bail principal. Subsidiairement, ils invoquaient le pouvoir modérateur de l'article 1152, alinéa 2, du code civil. Le tribunal écarte ces moyens en procédant à une qualification précise. Il rappelle que l'indemnité de relocation, prévue à l'article 1760 du code civil, a pour objet de réparer la perte de revenus du bailleur pendant le temps nécessaire à la relocation. Il relève toutefois que, lorsqu'elle est fixée conventionnellement et forfaitairement, elle n'est pas tributaire de la remise du bien ni du préjudice réellement subi. Les parties, en optant pour un forfait, ont implicitement mais nécessairement retenu une indemnité indépendante de la durée effective de la relocation, ce qui dispense le bailleur d'en prouver la durée. Le juge oppose cette figure à la clause pénale, évaluation conventionnelle des dommages-intérêts destinée à supprimer la discussion sur la réalité du préjudice. Il en conclut que la stipulation litigieuse doit être interprétée comme une indemnité due indépendamment de toute relocation effective. Valable, elle forme la loi des parties au sens de l'article 1134 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à réduction. La condamnation de 6 x 2.600 = 15.600 euros est confirmée, avec intérêts légaux à compter du 8 mars 2024. **Troisième question : l'indemnité d'occupation.** Le tribunal rappelle qu'elle est due jusqu'à la libération effective des lieux, car elle indemnise tout à la fois la