Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 26 novembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, statuant en appel en matière de bail commercial, réaffirme plusieurs principes structurants du contentieux locatif commercial. Il rappelle que la comparution personnelle des parties relève de la faculté souveraine du juge et non d'une obligation, et que le montant du loyer fixé par écrit ne peut être écarté que par une preuve répondant aux exigences des articles 1341 et 1347 du Code civil. Il consacre la solution selon laquelle la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes positifs non équivoques. Sur la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, il précise que la reconnaissance interruptive, expresse ou tacite, doit être claire et non équivoque, ce qui exclut un courrier contesté dans son objet. Enfin, il fait application du principe d'exécution de bonne foi de l'article 1134 du Code civil à la crise sanitaire liée à la COVID-19 : sans révision contractuelle légale, le juge module la dette locative en considération des fermetures administratives, de l'usage partiel des lieux et des aides publiques, en appréciant le comportement des deux cocontractants. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.), bailleurs, ont, par contrat du 15 septembre 2014, donné à bail à PERSONNE1.) un immeuble comprenant une partie destinée à la restauration et un appartement à l'étage. Le loyer mensuel contractuel était fixé à 4.500 euros. Les bailleurs ont saisi le juge de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, d'une demande en paiement d'arriérés de loyers, portée ultérieurement à 232.000 euros, ainsi que d'une demande en résiliation du bail et en déguerpissement. Par jugement du 24 mai 2024, le juge de paix a déclaré la demande recevable, retenu un loyer de 4.500 euros, prononcé la prescription des loyers antérieurs à novembre 2018, condamné la locataire à 146.000 euros, prononcé la résiliation et accordé un délai de quarante jours pour déguerpir. La locataire a interjeté appel le 7 juin 2024. Elle sollicitait la comparution personnelle des parties, la fixation du loyer à 3.500 euros, une réduction du loyer pendant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire et un délai de déguerpissement de trois mois. Les bailleurs ont formé appel incident, tendant notamment à écarter la prescription et à augmenter leur demande en paiement jusqu'à 263.500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La comparution personnelle.** Le tribunal rappelle qu'il s'agit d'une simple faculté du juge, dont l'opportunité est appréciée souverainement. Constatant que les parties étaient assistées d'avocats et que la mesure n'était ni opportune ni pertinente, il rejette la demande. **2. Le montant du loyer.** La question était de savoir si le loyer contractuel de 4.500 euros avait été valablement modifié oralement à 3.500 euros. Le tribunal relève que la preuve contraire à un écrit ne peut être administrée par témoins hors commencement de preuve par écrit (articles 1341 et 1347 du Code civil). La locataire ne produisant ni preuve écrite ni commencement de preuve, il retient que le loyer convenu demeure de 4.500 euros. Il ajoute que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer ; les paiements réduits pendant plusieurs années ne suffisent pas. **3. La prescription.** L'article 2277 du Code civil soumet l'action en paiement des loyers à une prescription quinquennale, interrompue par la reconnaissance du débiteur (article 2248). Le tribunal admet que la reconnaissance peut être tacite ou résulter d'une simple lettre, mais exige qu'elle soit claire et non équivoque. Le courrier de la locataire du 6 octobre 2023, qui sollicitait un délai de paiement tout en contestant le montant du loyer dû, n'en réunit pas les caractéristiques. La prescription des loyers antérieurs à novembre 2018 est donc confirmée. **4. La réduction du loyer pendant la crise sanitaire.** Au visa de l'article 1134 du Code civil, le tribunal rappelle que le principe de bonne foi impose à chaque cocontractant de tenir compte des intérêts légitimes de l'autre, sans pour autant ouvrir une révision automatique du contrat. Le bailleur n'abuse pas de son droit en exigeant le loyer complet, mais la bonne foi peut lui imposer une modération. L'appréciation doit être bilatérale et fondée sur les faits. Le tribunal relève que la locataire a régulièrement payé le loyer hors quatre m