Le jugement n° 1430/24 rendu le 27 novembre 2024 par la justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, offre une illustration méthodique du régime probatoire des dégradations locatives en droit luxembourgeois, tel que structuré par les articles 1731 et 1732 du Code civil. Saisi après une résiliation de bail prononcée aux torts des locataires, le juge de paix écarte l'examen d'arriérés déjà tranchés par le jugement n° 87/24 du 24 janvier 2024 (autorité de la chose jugée), admet en principe l'indemnité d'occupation réclamée pour les mois de mars à mai 2024, en retenant la date effective de remise des clés comme terme de l'occupation, et réserve la demande de dommages et intérêts pour dégâts locatifs. Il rappelle que l'absence d'état des lieux d'entrée fait peser sur le preneur une présomption de restitution en bon état, mais que la présomption de responsabilité de l'article 1732 demeure simple : elle peut tomber si le locataire démontre que les désordres existaient à la délivrance ou relèvent de l'usage normal de la chose. Constatant que les locataires contestent l'expertise unilatérale produite par le bailleur et ont eux-mêmes signalé des problèmes d'humidité et de moisissures, le tribunal ordonne une expertise judiciaire contradictoire, la décision ménageant ainsi le principe du contradictoire tout en préservant l'équilibre entre l'obligation de restitution du locataire et l'éventuelle responsabilité du bailleur quant à la délivrance d'un bien exempt de vices. ## I. Faits et procédure La Ville d'Echternach, bailleresse, avait donné à bail à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE2.). Par jugement n° 87/24 du 24 janvier 2024, le tribunal de paix de Diekirch avait prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires, les avait condamnés au paiement de 24.000 euros d'arriérés de loyers avec intérêts légaux, et à déguerpir dans un délai de quarante jours, en réservant expressément la demande en paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour dégâts locatifs. Après refixation des débats, la commune réclamait à l'audience du 13 novembre 2024 la somme de 28.800 euros, comprenant 3.600 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour mars, avril et mai 2024, ainsi que 37.745,79 euros de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, sur la base d'un rapport d'expertise établi unilatéralement par la société SOCIETE1.) le 14 juin 2024, complété de devis. Les locataires contestaient ce rapport comme unilatéral et impertinent, soutenaient que leurs arriérés ne pouvaient excéder 12.900 euros en raison des problèmes d'humidité et d'étanchéité ayant empêché une jouissance paisible, et formaient une demande reconventionnelle de 16.000 euros sur le fondement des articles 1721 et 1134 du Code civil, outre une indemnité de procédure de 1.500 euros au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Il était constant que la remise des clés était intervenue le 4 juin 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : l'indemnité d'occupation après résiliation.** Le tribunal rappelle qu'après résiliation, le bailleur peut réclamer une indemnité d'occupation lorsque les locataires se maintiennent dans les lieux. Celle-ci n'est en principe pas calculée sur le loyer du bail expiré, mais sur la valeur locative réelle de l'immeuble, hors charges ; elle compense à la fois la contrepartie de la jouissance et le préjudice de privation de libre disposition subi par le bailleur. À défaut d'éléments permettant d'évaluer cette valeur locative, elle est fixée ex aequo et bono ou par expertise, le montant de l'ancien loyer servant souvent de référence. En l'espèce, les locataires soutenaient avoir quitté les lieux début mars 2024, mais n'avaient pas contesté avoir laissé des meubles jusqu'au 4 juin 2024. Le tribunal en déduit une occupation effective jusqu'à cette date et déclare la demande fondée en principe. **Seconde question : la responsabilité locative.** Le juge rappelle la structure du régime probatoire. D'une part, l'article 1731 du Code civil présume, à défaut d'état des lieux d'entrée, que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ; l'obligation de restitution est alors de résultat, le bailleur n'ayant à prouver que le fait matériel de la dégradation. D'autre part, l'article 1732 pose une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations survenues pendant sa jouissance, que celui-ci pe