## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-27, n° 3728 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3728/24 L-BAIL-539/23 Audience publique du 27 novembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE4.), demeurant actuellement à L-ADRESSE4.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Marin ANDREU GALLEGO, avocat, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------Faits Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement du 21 février 2024 (Répertoire No. 656/24) ordonnant des enquêtes. En date du 26 mars 2024, le tribunal procéda à l’enquête. La contreenquête n’eut pas lieu. A l’audience publique du 30 octobre 2024 à laquelle l’affaire avait été refixée pour la continuation des débats, Maître François KAUFFMAN et Maître Marin ANDREU GALLEGO, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit:  Faits et rétroactes Par requête déposée au greffe le 21 août 2023, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à leur payer la somme de 7.320.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de mars à août 2023, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs du défendeur et de s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans quarante jours. Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 2 A l’audience des plaidoiries du 24 janvier 2024, ils augmentent leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre 2023 à janvier 2024 à la somme de 13.420.- EUR. En résumé, les requérants exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 30 novembre 2016, ayant pris effet le 1er décembre 2016, ils ont donné en location à PERSONNE4.) un appartement de quatre pièces dans un immeuble sis à L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé au montant de 970.- EUR et d’une avance sur charges de 230.- EUR par mois, toutefois ce dernier n’aurait plus réglé ceux-ci depuis mars 2023. La partie défenderesse aurait en outre détourné l’objet du bail en ayant installé dans le bien donné en location le siège social de la société SOCIETE1.) SARL, bien que le contrat portait sur un bail à usage d’habitation. Les fautes graves précitées justifieraient la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire des lieux. PERSONNE4.) pour sa part a soulevé, in limine litis, l’exception du libellé obscur pour défaut de ventilation de la demande entre les trois requérants, et partant la nullité de la requête. A titre subsidiaire, il n’a pas contesté être redevable des montants réclamés tout en précisant que les bailleurs avaient cependant bien connaissance du fait qu’il avait installé son agence immobilière dans les lieux loués. A titre reconventionnel, PERSONNE4.) a sollicité la condamnation d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 10.000.-EUR à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi, en faisant valoir que l’un des bailleurs aurait pénétré sans autorisation dans l’appartement. Dans le cadre de sa demande, il a formulé l’offre de preuve suivante : « Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la maison, c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes de la maison, il m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à PERSONNE4.). Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos et m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à PERSONNE4.). Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai téléphoné à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui. Il n’a jamais sonné, il entrait. » 3 Suite aux plaidoiries à l’audience du 24 janvier 2024, le tribunal prit l’affaire en délibéré. Revu le jugement n°656/24 rendu par la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 21 février 2024 dont le dispositif est conçu comme suit : « rejette le moyen de nullité de la requête tiré du libellé obscur ; donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ; donne acte à PERSONNE4.) de sa demande reconventionnelle ; déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) recevable ; déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme de 13.420 euros ; condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 13.420 (treize mille quatre cent vingt) euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de 7.320 euros à partir du 21 août 2023 et sur la somme de 6.100 euros à partir du 24 janvier 2024, chaque fois jusqu’à solde ; déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ; prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE4.) ; condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ; au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à faire expulser PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE4.) recevable ; 4 avant tout autre progrès en cause, admet PERSONNE4.) à rapporter par l’audition du témoin PERSONNE5.), la preuve des faits suivants : « Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la maison, c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes de la maison, il m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à PERSONNE4.). Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos et m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à PERSONNE4.). Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai téléphoné à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui. Il n’a jamais sonné, il entrait. » fixe jour et heure de l’enquête au mardi, 26 mars 2024, à 10.00 heures, salle JP.0.17 ; fixe jour et heure de la contre-enquête au mardi, 23 avril 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.17 ; invite les parties de se charger, le cas échéant, de la convocation d’un interprète ; enjoint à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de déposer au greffe de la juridiction de céans la liste contenant les noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-enquête jusqu’au 9 avril 2024 au plus tard ; refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 6 mai 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15 ; réserve le surplus et les frais. »  Enquête Lors de l’enquête ayant eu lieu le 26 mars 2024, le témoin PERSONNE5.) a, sous la foi du serment, déclaré que d’après ses souvenirs, il a séjourné de façon discontinue au sein du logement pris en location par PERSONNE4.) sis à L-ADRESSE5.), à partir du mois de mars ou mai 2023 pendant une période d’environ 3 mois. 5 Il a précisé qu’en tout, « M PERSONNE1.) » est venu à trois reprises dans l’appartement en question. Il a estimé que le lendemain de la fête nationale 2023 aurait été la première fois où ce dernier a fait irruption dans ledit logement. Il a précisé qu’il s’agissait d’un dimanche matin. Il a indiqué avoir aperçu un homme, qui ne s’est pas présenté, en train de regarder autour de lui et qui lui a ensuite demandé ce qu’il faisait là. Il a ajouté n’avoir pas entendu de sonnerie. Il a immédiatement appelé PERSONNE4.) qui lui a dit qu’il devait s’agir du propriétaire qui seul disposait des clés de l’appartement. Environ trois semaines plus tard, il a entendu du bruit dans l’appartement et a ensuite aperçu la même personne en train de prendre des photos d’affaires qu’il faisait sécher sur le canapé. Il a indiqué que « M. PERSONNE1.) » lui a alors demandé s’il habitait les lieux en question. Un troisième épisode similaire a eu lieu un dimanche matin lorsqu’il préparait le petit déjeuner. A un moment donné, il a entendu les clés de la porte d’entrée et il a pensé qu’il s’agissait de son ami PERSONNE4.). Or, il s’est avéré que c’était à nouveau l’homme en question. Il lui a alors dit qu’il ne pouvait pas entrer et qu’il devait attendre. Par la suite, PERSONNE4.) est venu et a eu une discussion avec l’homme en question. Sur question, il a déclaré que la sonnette n’avait pas été désactivée.  Prétentions et moyens des parties A l’audience du 30 octobre 2024 où l’affaire fut appelée pour la continuation des débats, PERSONNE4.) a réitéré sa demande reconventionnelle. Il a fait valoir qu’il était établi au vu du témoignage recueilli que le bailleur a, à trois reprises, pénétré sans autorisation dans les lieux loués. Le requérant a conclu qu’il aurait dès lors eu violation de l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme qui protégerait le domicile de tout un chacun. Subsidiairement, il a fait valoir qu’il a été troublé dans sa jouissance paisible à laquelle il a droit en tant que locataire. PERSONNE1.) pour sa part, sans contester être entré dans ledit logement à trois reprises, a fait valoir que la partie défenderesse n’avait pas payé de loyer depuis des mois et qu’il avait eu l’information que d’autres personnes 6 habitaient dans le logement donné en location bien que le contrat de bail interdisait toute sous-location. Il a précisé qu’il avait demandé à plusieurs reprises au locataire de pouvoir faire usage de son droit de visite sans recevoir de réponse. Il a précisé avoir toujours sonné avant d’entrer, toutefois personne ne répondait. En tout état de cause, le locataire n’aurait subi aucun préjudice, étant donné qu’il n’aurait pas été présent au moment des faits. D’ailleurs, PERSONNE4.) n’aurait pas pu être gravement troublé s’il l’avait aperçu, alors qu’ils se connaissaient de longue date. Il a ajouté que la partie demanderesse n’exposerait pas en quoi son préjudice moral se compose, le préjudice mis en avant ne serait que théorique.  Appréciation Le tribunal entend analyser en premier lieu la demande reconventionnelle sur base des troubles de jouissance invoqués et non pas sur base de l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme qui a un caractère subsidiaire. L’obligation de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée découle de la nature même du contrat de bail ainsi que des dispositions du point 3° de l’article 1719 du Code civil. La jouissance paisible revêt trois aspects. Le bailleur redoit ainsi la garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers et la garantie des vices de la chose. Quant à la garantie du fait personnel, le bailleur ne peut troubler la jouissance paisible du locataire et doit s’abstenir de