## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-27, n° 3729 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3729/24 L-BAIL-96/24 Audience publique du 27 novembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) la société SOCIETE1.), société en commandite par actions, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son associée commanditée, la société SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), elle-même représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions 2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) 3 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.) 4 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.) parties demanderesses comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Sandra DENU, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE3.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse comparant par Maître Maureen NASTASI, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 15 février 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 mars 2024. Lors de la prédite audience, Maître Marisa ROBERTO se présenta pour la société défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 17 juin 2024. Par courrier du 14 juin 2024, Maître ROBERTO informa le tribunal du dépôt de son mandat. Lors de l’audience du 17 juin 2024, l’affaire fut dès lors refixée au 16 septembre 2024. Lors de cette audience, l’affaire fut refixée à la demande du gérant de la société défenderesse au 7 octobre 2024. Par courrier du 3 octobre 2024, Maître Pierre BRASSEUR informa le tribunal de son mandat pour la société défenderesse. Lors de l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire fut dès lors refixée péremptoirement à l’audience du 30 octobre 2024. Lors de la dernière audience, Maître Nadia JANAKOVIC, en remplacement de Maître Sandra DENU, et Maître Maureen NASTASI, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, furent entendues en leurs moyens et conclusions. 2 Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 15 février 2024, la société SOCIETE1.) SCA, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer la société SOCIETE3.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : A titre principal : - voir constater que le contrat de bail conclu en date du 19 février 2018 est arrivé à échéance le 31 décembre 2023 et que depuis cette date, la société SOCIETE3.) SARL est devenue occupante sans droit ni titre, - voir condamner la défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de trente jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; - voir condamner la défenderesse à payer aux requérants la somme de 28.766,30.- EUR à titre d’arriérés de loyers, à majorer des intérêts au taux légal augmenté de 2% conformément à l’ article 7 du contrat de bail courant à partir des dates d’échéance respectives, sinon à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde, - voir condamner la défenderesse à payer aux requérants une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant à 14.383,15.- EUR soit le montant de 28.766,30.- EUR à titre d’indemnités d’occupation pour les mois de janvier et février 2024, à majorer des intérêts légaux courant à partir des dates d’échéance respectives, sinon à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde, A titre subsidiaire : - voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse et pour la voir condamner à déguerpir des lieux loués ; - voir condamner la défenderesse à payer aux requérants la somme de 57.532,60 EUR à titre d’arriérés de loyers, à majorer des intérêts au taux légal augmenté de 2% conformément à l’article 7 du contrat de bail courant à partir des dates d’échéance respectives, sinon à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde, 3 - voir condamner la défenderesse à payer aux requérants le montant de 86.298,90.- EUR à titre d’indemnité de résiliation du contrat de bail, ledit montant à majorer des intérêts légaux à compter de la présente demande en justice jusqu’à solde, La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 800.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Faits, moyens et prétentions des parties Les parties requérantes exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 19 février 2018 entre l’association momentanée, constituée entre PERSONNE4.) et PERSONNE5.), et la société SOCIETE3.) SARL, cette dernière aurait pris en location un hall d’une surface approximative de 1.200 m2 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE5.) correspondant à l’unité B dudit bâtiment en contrepartie d’un loyer mensuel qui s’élevait à 7.800.EUR HTVA pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019. Le dernier loyer tel qu’ajusté s’élèverait à 14.383,15.- EUR TTC. Il est précisé que depuis le 28 décembre 2018, la société SOCIETE4.) S.C.A. qui est une SICAV-FIS, et Madame PERSONNE6.) sont devenus propriétaires en indivision des lieux donnés en location. SOCIETE4.) S.C.A. changeant de dénomination et de forme sociale par la suite pour devenir SOCIETE1.) SCA. Ledit contrat de bail aurait fait l’objet de trois avenants successifs dont le dernier signé en date du 30 septembre 2022 a modifié l’article 3 du contrat de bail pour lui donner la teneur suivante : « Le présent bail est conclu pour une durée de six (6) années consécutives prenant cours le 1er janvier 2018 pour finir de plein droit le 31 décembre 2023 à minuit sans aucune reconduction tacite. » Suite au décès de PERSONNE6.) en date 2 septembre 2023, l’unité B du bâtiment serait désormais détenue en indivision par la société en commandite par actions SOCIETE1.) SCA ainsi que par les héritiers de feue PERSONNE6.), à savoir les parties requérantes PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Les requérants font valoir que suivant courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 21 décembre 2023, il a été rappelé à la partie défenderesse que le contrat de bail venait à terme au 31 décembre 2023 et il lui a été demandé de fournir des propositions de dates afin qu’il soit procédé à l’état des lieux de sortie. Toutefois, la société SOCIETE3.) SARL 4 n’y aurait réservé aucune suite et continuerait à occuper les lieux loués jusqu’à ce jour. S’y ajouterait que depuis l’an 2023, la partie défenderesse accuserait d’importants retards et manquements de paiements, de sorte qu’ils ont dû tirer la garantie bancaire de 18.252.- EUR afin d’apurer une partie du passif. Néanmoins, au jour du dépôt de la présente requête, les arriérés s’élèveraient encore à 57.532,60.- EUR TTC. A ce titre, plusieurs mises en demeure en date des 16 mai 2023, 30 mai 2023, 27 juin 2023 et 14 septembre 2023 auraient été adressées à la partie défenderesse. Principalement, les requérants demandent au tribunal de constater que le contrat de bail est arrivé à échéance le 31 décembre 2023 et que depuis cette date, la défenderesse est dès lors devenue occupante sans droit ni titre, de sorte qu’il conviendrait de la condamner à déguerpir des lieux loués. Subsidiairement, les parties requérantes sollicitent la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave dans le chef de la locataire consistant dans le non-paiement des loyers et avances sur charges. Les requérants demandent encore la condamnation de la partie défenderesse à leur payer la somme de 28.766,30.- EUR à titre des arriérés de loyers pour les mois de novembre et décembre 2023 et de fixer l’indemnité d’occupation à 14.383,15.- EUR à partir du 1er janvier 2024, à laquelle il conviendrait de condamner la défenderesse pour les mois subséquent au 31 décembre 2023. Subsidiairement, dans l’hypothèse où le contrat de bail ne serait pas venu à terme le 31 décembre 2023, les requérants sollicitent la somme de 87.282,40.- EUR à titre d’arriérés de loyers pour la période englobant le mois de juillet 2023 au mois de février 2024. Dans l’hypothèse de la résiliation judiciaire dudit contrat de bail, la partie défenderesse serait également redevable d’une indemnité de résiliation contractuelle à hauteur de 6 mois de loyer. A l’audience du 30 octobre 2024, les requérants ont déclaré renoncer à leur demande à titre d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation, étant donné que l’intégralité du passif aurait entretemps été réglée par la partie défenderesse. 5 Il échet de leur en donner acte. Les requérants ont fait valoir aux termes de leur note de plaidoiries que la partie défenderesse a changé à trois reprises de mandataire afin de gagner uniquement du temps, ce qui a conduit à une augmentation du passif. Si certes entretemps toutes les dettes ont été réglées, les paiements des loyers, respectivement des indemnités d’occupation auraient systématiquement été tardifs, et cela même après l’introduction de la présente requête. À ce titre les requérants font valoir, les retards de paiement suivants :  le mois d’octobre 2023 a été réglé le 27 novembre 2023, soit avec 2 mois de retard,  le mois de novembre 2023 a été réglé le 28 février 2024, soit avec 4 mois de retard  le mois de décembre 2023 a été réglé le 28 février 2024, soit avec 3 mois de retard,  le mois de janvier 2024 a été réglé le 28 février 2024, soit avec 2 mois de retard,  le mois de février 2024 a été réglé le 16 septembre 2024, soit avec 7 mois et demi de retard,  le mois de mars 2024 a été réglé le 16 septembre 2024, soit avec 6 mois et demi de retard,  le mois d’avril 2024 a été réglé le 16 septembre 2024, soit avec 5 mois et demi de retard,  le mois de mai 2024 a été réglé le 16 septembre 2024, soit avec 4 mois et demi de retard,  le mois de juin 2024 a été réglé le 1er octobre 2024, soit avec 4 mois de retard,  le mois de juillet 2024 a été réglé le 1er octobre 2024, soit avec 3 mois de retard,  le mois d’août 2024 a été réglé le 1er octobre 2024, soit avec 2 mois de retard,  le mois de septembre 2024 a été réglé le 1er octobre 2024, soit avec 1 mois de retard. S’y ajouterai que la société SOCIETE3.) SARL resterait en défaut d’avoir reconstitué le montant de la garantie locative, ce qui constituerait une faute supplémentaire dans le chef du locataire (cf. jugement rendu le 12 juillet 2021, no TAL-2021-04656), justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail. SOCIETE3.) SARL 6 La partie défenderesse fait plaider factuellement qu’elle a rencontré des problèmes de trésorerie, mais avoir tout fait pour régulariser la situation au plus vite. Elle a précisé employer sept salariés et avoir plus de 100 véhicules en dépôt dans le garage automobile qu’elle exploite dans les lieux donnés en location. Elle a fait valoir qu’en l’espèce, il y aurait eu reconduction tacite dudit contrat de bail, de sorte que ce dernier ne serait pas arrivé à terme. Quant à la demande en résiliation judiciaire du bail en question, elle s’y est opposée au motif qu’il n’y aurait pas de violation grave de ses obligations de locataire étant donné que tout a été réglé. Finalement, à titre subsidiaire, elle a sollicité un délai d