## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-27, n° 3723 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire n° 3723/24 Rôle n° L-CIV-422/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 NOVEMBRE 2024 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre : 1) le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALIAS1.), sise à L-ADRESSE1.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.), 2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, les trois comparaissant par Maître Ralph PEPIN, avocat, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, Maître GROSS représentant dans le cadre de la présente procédure la société à responsabilité limitée ÉTUDE D’AVOCATS GROSS ET ASSOCIÉS SARL, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, ayant mandat pour défendre les intérêts des parties requérantes, et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie défenderesse, comparaissant par son père, PERSONNE4.), et sa mère, PERSONNE5.), mandatés en vertu d’une procuration du 7 novembre 2024 pour représenter leur fils devant la juridiction de ce siège dans le présent litige. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Faits : Par exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 26 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALIAS1.), représentée par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.) à comparaître le 22 juillet 2024 à 09.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique de vacation à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. À l’audience publique de vacation du 22 juillet 2024, les débats furent fixés au 13 novembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.1.19. À l’appel des causes à l’audience publique du 13 novembre 2024, Maître Ralph PEPIN, se présentant en remplacement de Maître David GROSS pour les parties demanderesses, et les parents du défendeur, PERSONNE4.) et PERSONNE5.), dûment mandatés suivant procuration, firent retenir l’affaire pour plaidoiries et furent ensuite entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du 27 novembre 2024, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit d’huissier du 26 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALIAS1.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.) à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de leur demande - à voir ordonner la cessation du trouble causé par la partie défenderesse par suite de ses locations à des personnes tierces de son appartement sis dans ladite résidence, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à cessation totale du trouble, - à voir condamner la partie défenderesse à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALIAS1.) une indemnité pour préjudice moral de 5.000 euros et aux deux autres copropriétaires chaque fois une de 2.500 euros, 2 - à voir condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au vœu des articles 1382 et 1383 du Code civil pour les frais d’avocat engagés et d’une indemnité de procédure de 1.500 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance. Les parties demanderesses concluent encore à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 1) Les moyens des parties : À l’appui de leur acte introductif d’instance, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALIAS1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent exposer que par suite de l’exercice d’une activité Airbnb/Booking par PERSONNE3.) dans son appartement sis dans la même résidence à ADRESSE3.), leur tranquillité et le bon fonctionnement de la copropriété ne pourraient plus être garantis. Cette mise en location, illégale, serait à l’origine de débordements et nuisances consistant en bruits incessants par des visiteurs errant dans l’immeuble, l’accès non autorisé aux garages ouverts, le claquement intempestif de portes etc. engendrant des troubles de sommeil mais également la constatation de dégâts aux parties communes outre la présence de mégots sur différents balcons. Plusieurs avertissements seraient restés sans effet et il aurait fallu recourir aux forces de l’ordre par suite d’incidents répétés, notamment les 8 et 9 mars 2024. La demande serait basée principalement sur l’article 544 du Code civil alors que les troubles auxquels les autres copropriétaires se trouveraient exposés causeraient des inconvénients tels que l’équilibre entre les droits équivalents des voisins serait distordu et qu’ils seraient de nature anormale justifiant réparation. Le syndicat des copropriétaires et les voisins immédiats solliciteraient ainsi l’allocation de respectivement 5.000 euros et deux fois 2.500 euros à titre de préjudice moral. Subsidiairement, la demande serait basée sur l’article 6-1 du Code civil selon lequel « tout acte ou tout fait qui excède manifestement, par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher la persistance dans l’abus », et ce pour les mêmes montants par rapport aux prédites parties demanderesses, toujours à titre de préjudice moral. Encore plus subsidiairement, la demande serait basée sur la responsabilité contractuelle telle qu’elle résulterait du règlement de copropriété. Celui-ci interdirait formellement dans son article 6 toute exploitation commerciale, ce que serait manifestement l’activité du copropriétaire contrevenant par son 3 affiliation à Airbnb respectivement Booking. Les demandes seraient toujours les mêmes, en raison du préjudice moral accru. En dernière subsidiarité, la demande serait basée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil. Lors des débats à l’audience du 13 novembre 2024, le mandataire des parties demanderesses réitéra sa demande et se basa sur ses pièces pour conclure au bien-fondé de sa demande. Il insista notamment sur la première pièce, un extrait du règlement de copropriété qualifiant l’immeuble comme étant à destination résidentielle et interdisant toute exploitation commerciale, artisanale ou industrielle. Pour les demandeurs, l’activité Airbnb voire Booking du copropriétaire cité aurait justement été de nature commerciale. L’avocat versa encore des avertissements adressés à l’intéressé, notamment par courriel, le prévenant de l’emplacement irrégulier d’un coffret à clés dans le hall d’entrée ainsi que des lettres recommandées avec accusé de réception. Des récépissés signés avec la mention « destinataire » attesteraient à suffisance la réception effective des courriers par la partie adverse. Trois attestations testimoniales émanant de PERSONNE1.), PERSONNE6.) et PERSONNE2.) illustreraient encore les faits reprochés. Il s’agirait d’une répétition de soirées avec un nombre important de personnes, hurlant, riant, dansant, de la musique à haut volume, des individus se promenant dans les communs et laissant des mégots et cendres par terre, dans les bacs à fleurs ou carrément sur les carpettes devant les portes d’appartement. Plusieurs annonces faites sur les plateformes « MEDIA1.) », « MEDIA2.) » et « MEDIA3.) » seraient également fournies en pièces. Le mandataire des demandeurs estima avoir à suffisance démontré les troubles et insista notamment sur ce que l’article 544 du Code civil serait constitutif d’une responsabilité sans faute. Sur question du Tribunal, l’avocat fit état d’avoir tiré les annonces des différentes plateformes au mois de juillet 2024, postérieurement à l’introduction de la présente instance. Il considérerait dès lors l’activité comme étant toujours en cours et demanderait à y voir mettre un terme, le cas échéant sous peine d’astreinte. Malgré insistance du Tribunal, il ne put préciser comment l’astreinte devrait être appliquée et finit par se rapporter à prudence de justice. À toutes fins utiles, les parties demanderesses firent encore verser le procèsverbal de l’Assemblée générale ordinaire du 14 mai 2024 pour prouver que sous la résolution n° 7, les copropriétaires présents et représentés ont donné mandat au syndic de charger l’étude d’avocats GROSS ET ASSOCIÉS d’une action contre le copropriétaire PERSONNE3.). 4 La partie défenderesse fut représentée à l’audience par ses parents, PERSONNE4.) et PERSONNE5.). Ils entendirent nuancer les accusations adverses en invoquant une seule intervention policière et en précisant que l’appartement serait la résidence principale de leur fils qui se trouverait actuellement en Asie. Suivant les parents, PERSONNE3.) n’aurait jamais reçu un courrier d’avertissement de la part de la copropriété et ils entendirent préciser qu’il se verrait en continuité voler son courrier, à l’exception des publicités. Sur question du Tribunal, ils assurèrent s’occuper de l’appartement de leur fils et de la réception des courriers. Ils contestèrent en bloc les accusations adverses qui seraient malicieuses et sans fondement. Il n’y aurait aucune preuve quant à des dégâts matériels causés par les occupants de l’appartement. Si au départ les déclarations des parents semblaient soutenir que l’appartement n’était pas donné en location, ils durent, sur insistance du juge, finir par reconnaître que tel avait été le cas, toutefois juste durant les weekends. Il n’y aurait pas eu d’occupation régulière par des tiers. Actuellement, l’appartement serait vide et inoccupé, les annonces auraient été retirées des plateformes. Pour les parents du défendeur, l’article 2 du règlement de copropriété assurerait à chaque copropriétaire la jouissance libre de ses lieux privatifs tandis que l’article 6 interdirait uniquement l’exploitation commerciale. Ils estimeraient que la location de l’appartement sur lesdites plateformes ne correspondrait pas à une activité commerciale, tout en reconnaissant que des factures auraient été émises, comportant de la TVA. PERSONNE4.) insista même qu’à l’aide des agissements de son fils, l’État percevrait ces taxes. Outre que leur fils n’aurait pas enfreint au règlement de copropriété, il n’aurait certainement pas exercé une activité commerciale. En tout état de cause, la partie adverse resterait en défaut de rapporter une preuve tangible des nuisances voire des endommagements allégués. L’avocat des demandeurs réitéra sa demande en insistant sur la réparation du préjudice moral, non matériel. Il estima pour sa part les preuves suffisantes pour conclure à la condamnation de la partie adverse. 2) La motivation : Le Tribunal se trouve saisi d’une demande en cessation de trouble qui serait causé par le passage continu de sous-locataires bruyants dans l’appartement d’un copropriétaire basée principalement sur l’article 544 du Code civil, subsidiairement sur l’article 6-1 dudit code, plus subsidiairement sur la responsabilité contractuelle pour violation des prescriptions du règlement de 5 copropriété et en dernière subsidiarité sur les articles 1382 et 1383 du Code civil. En tout état de cause est demandé que soit ordonnée la cessation des troubles sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour jusq