Il est une ordonnance de référé rendue par le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, le 27 novembre 2024, qui ordonne une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile luxembourgeois. Le juge retient que la responsabilité contractuelle du vendeur d'un immeuble ne saurait, a priori, être exclue, la portée de la clause de non-garantie insérée à l'acte notarié de vente échappant à son pouvoir d'appréciation en référé. Il constate l'existence d'un intérêt probatoire légitime de l'acquéreur, qui suffit à justifier une mesure d'instruction in futurum, sans qu'il soit nécessaire d'établir le bien-fondé de la prétention au fond. La décision illustre la fonction préventive et probatoire du référé-expertise, qui permet de figer des éléments de preuve relatifs à des désordres immobiliers (infiltrations, humidité, refoulement de canalisations) avant tout débat au principal, tout en réservant l'appréciation définitive de la responsabilité et de l'effet exonératoire des clauses contractuelles au juge du fond. ## I. Faits et procédure Par acte d'huissier du 11 septembre 2024, la société SOCIETE3.) S.à r.l. a fait assigner la société SOCIETE2.) S.à r.l. devant le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg. Elle sollicitait l'ordonnance d'une mesure d'instruction portant sur des prétendus vices, malfaçons et désordres affectant un immeuble sis à ADRESSE3.), qu'elle avait acquis auprès de la défenderesse suivant acte notarié du 11 août 2023. Les désordres allégués concernaient, d'une part, des infiltrations et une humidité persistantes dans le hall d'entrée de la résidence, au droit de la cage d'escalier et autour de la cabine d'ascenseur, ainsi que dans deux appartements, et, d'autre part, des refoulements des eaux usées et des bouchages de canalisations, notamment de la colonne principale. À l'audience publique des référés du 4 novembre 2024, le conseil de la demanderesse a développé ses moyens, la défenderesse ayant répliqué. L'affaire a été mise en délibéré et l'ordonnance rendue le 27 novembre 2024. La défenderesse a déclaré assister aux opérations d'expertise sous toutes réserves, sans reconnaissance de responsabilité. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Il s'agissait de déterminer si, en référé, le juge peut ordonner une expertise sur le fondement de l'article 350 du NCPC lorsque le vendeur oppose à l'acquéreur une clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente, et si l'existence d'un intérêt probatoire légitime suffit à justifier cette mesure en l'absence de toute appréciation du bien-fondé de la demande au fond. **Motifs.** Le juge écarte, à ce stade, l'exclusion a priori de la responsabilité contractuelle du vendeur. Il relève que la portée juridique de la clause de non-garantie « échappe au pouvoir d'appréciation du juge des référés », de sorte qu'il ne lui appartient pas de trancher la question de son effectivité. Il retient ensuite que la demanderesse justifie d'un « intérêt probatoire légitime au sens de l'article 350 du NCPC », critère suffisant pour faire droit à la demande d'expertise. Le dispositif adopte une mission étendue à l'expert judiciaire, désigné en la personne de Jochen HÖHN : établir un état des lieux détaillé des désordres, en déterminer les causes, l'origine, la date et la gravité, proposer des mesures conservatoires immédiates, identifier les travaux de redressement, évaluer l'éventuelle moins-value, et se prononcer sur l'habitabilité des lieux pendant les travaux. L'expert est autorisé à recueillir tous renseignements utiles, y compris auprès de tiers. La demanderesse est astreinte au versement d'une provision de 2.000 euros, avant le 27 décembre 2024, et le rapport doit être déposé au plus tard le 31 juillet 2025. Le juge réserve les droits des parties et les dépens, et ordonne l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt double. Elle confirme, d'abord, la nature de la mesure d'instruction ordonnée en référé : l'article 350 du NCPC subordonne la mesure à la seule existence d'un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits, sans exiger la démonstration d'un droit certain ni l'évidence d'un manquement. Le juge des référés n'a pas à se prononcer sur la responsabilité, mais seulement à apprécier l'utilité probatoire de la mesure. L'ordonnance applique ici ce principe avec mesure, en laissant