## Synthèse doctrinale Le jugement commercial du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 28 novembre 2024 (TAL-2024-02174) illustre avec netteté la mécanique de la garantie décennale appliquée à un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, et plus particulièrement la distinction, cardinale en droit luxembourgeois de la copropriété, entre les actions relatives aux parties privatives et celles qui touchent aux parties communes. Le tribunal rappelle que l'autorité de chose jugée attachée à une ordonnance de référé demeure provisoire et ne lie pas le juge du fond, ce qui permet de rejeter le moyen de forclusion soulevé par les demandeurs. Il réaffirme surtout que la qualité pour agir d'un copropriétaire est conditionnée à la démonstration d'un préjudice personnel lorsque l'atteinte concerne exclusivement les parties communes, en application des articles 11 et 12 de la loi du 16 mai 1975. La décision déclare ainsi irrecevables ou non fondées les prétentions relatives au parking, à la façade, aux escaliers et à la buanderie, tout en retenant la qualité à agir pour les infiltrations et le balcon, ainsi que pour l'absence de porte coupe-feu affectant la cave privative. L'affaire est, en l'état du texte fourni, pendante sur le fond des autres prétentions. ## I. Faits et procédure Par contrat notarié du 16 avril 2013, les demandeurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE1.) SA un appartement avec balcon, une cave et deux emplacements de parking dans la résidence ADRESSE3.), à Luxembourg, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Les parties privatives ont fait l'objet d'une réception le 26 mars 2014. Des désordres ayant été constatés, le juge des référés a, par ordonnance du 29 octobre 2021, désigné l'expert Christian R. ROBERT, mission étendue par ordonnance du 30 septembre 2022 aux défauts affectant la façade de l'immeuble. Le rapport d'expertise, déposé le 6 juillet 2023, chiffre le coût de remise en état à 144.227,87 euros. Une mise en demeure du 28 août 2023, portant sur la remise en état et le paiement de 22.514,74 euros au titre des frais d'expertise et d'honoraires, est demeurée sans effet utile. Par exploit du 28 février 2024, les demandeurs ont assigné la société venderesse devant le tribunal d'arrondissement, siégeant en matière commerciale. Ils sollicitent principalement l'exécution forcée des travaux sous astreinte, subsidiairement l'autorisation de faire exécuter les travaux par un tiers aux frais de la défenderesse (article 1144 du Code civil), et, plus subsidiairement encore, des dommages et intérêts. La défenderesse, qui marque son accord pour remédier au balcon, conteste la qualité à agir sur les parties communes, forme une demande reconventionnelle en paiement d'honoraires d'avocat et invoque l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : la recevabilité des pièces.** Le tribunal écarte la demande de rejet des pièces formée par les demandeurs. Au visa des articles 279 et 282 du Nouveau Code de procédure civile, il retient que la communication intervenue le 10 octobre 2024, trois jours ouvrables avant l'audience des plaidoiries, a permis à la partie adverse de prendre matériellement connaissance des pièces. **Deuxième point : l'autorité de la décision de référé.** Le tribunal rappelle que l'ordonnance de référé n'a qu'une autorité de chose jugée provisoire et n'est pas opposable au juge du fond, de sorte que la défenderesse n'est pas forclose à contester la qualité à agir sur les parties communes. **Troisième point : la qualité à agir.** Le tribunal distingue soigneusement recevabilité et bien-fondé : l'existence effective du droit n'est pas une condition de recevabilité, mais de succès au fond. La qualité à agir est ensuite analysée au regard des articles 11 et 12 de la loi du 16 mai 1975. Le syndicat des copropriétaires représente la collectivité pour la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; chaque copropriétaire conserve toutefois le droit d'agir seul pour les atteintes à la propriété ou à la jouissance de son lot, ce qui suppose la preuve d'un préjudice personnel distinct du trouble collectif. Les dispositions sont d'ordre public. En application de ces principes, le tribunal : - retient la qualité et l'intérêt à agir des demandeurs pour les infiltrations et les désordres affectant le balcon, point non contesté ; - retient également leur qualité à agir pour le défaut de porte coupe-fe