## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-02, n° 3782 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3782/24 du 2.12.2024 Dossier n° L-BAIL-314/23 Audience publique du deux décembre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, étant représentée par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et comparant à l’audience par Maître Ralph PEPIN, avocat, demeurant à Luxembourg ; et PERSONNE2.), ayant demeuré à L-ADRESSE3.), demeurant actuellement à L-ADRESSE4.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître May NALEPA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 / 11 Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 11 mai 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 3 juillet 2023 à 15 heures, salle JP 0.15. Après dix remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 14 octobre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), étant représentée par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, comparut à l’audience par Maître Ralph PEPIN, avocat, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.), comparut par Maître May NALEPA, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits constants et indications de procédure Par contrat de bail signé 17 août 2017 avec effet au 1er septembre 2017, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), pour une durée de trois années, reconductible tacitement pour une durée de deux ans en deux ans, un appartement en rez-de-jardin ainsi qu’un sous-sol dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.). En son article 3, le contrat de bail prévoit encore que sont donnés en location cinq emplacements de parking se situant dans les Résidences ALIAS1.) (n° NUMERO2.), NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.)) et ALIAS2.) (n° NUMERO6.)). Ces deux résidences se situent en face de celle dans laquelle se trouve l’appartement et le sous-sol. Le loyer mensuel est de 2.500 euros et les avances sur charges s’élèvent à 400 euros pour l’appartement et 100 euros pour les cinq emplacements de parking, soit un montant total de 3.000 euros. Le contrat de bail prévoit encore une garantie locative de trois mois de loyers avec charges, soit la somme de 9.900 euros. Suite à la séparation entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont conclu, en date du 28 octobre 2018, un avenant au contrat de bail du 17 août 2017. Aux termes de l’avenant, PERSONNE2.) est seul locataire de l’appartement en rez-de-jardin et du sous-sol sis à L-ADRESSE3.), ainsi que des cinq emplacements de parking. 3 / 11 L’avenant stipule encore que le loyer mensuel et les avances sur charges sont fixés au montant de 3.300 euros, se composant comme suit : - 2.900 euros (2.500 + 400) pour l’appartement, - 500 euros (400 + 100) pour les cinq emplacements de parking. PERSONNE1.), faisant état d’un besoin personnel, a résilié le contrat de bail et PERSONNE2.) a quitté les lieux en date du 1er avril 2023. Un état des lieux de sortie a été dressé. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 11 mai 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir condamner celui-ci au paiement de la somme de 24.613,76 euros du chef des arriérés de loyers et avances sur charges, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Appréciation 1. La recevabilité de la requête PERSONNE2.) soulève in limine litis l’irrecevabilité de la requête pour défaut de qualité et d’intérêt à agir dans le chef d’PERSONNE1.) au motif que tous les copropriétaires de l’immeuble donné en location auraient dû agir judiciairement à son encontre pour obtenir paiement des arriérés des loyers et charges locatives. Il fait valoir qu’PERSONNE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve que suite au décès de son époux, elle serait l’unique propriétaire des lieux loués. Il se poserait dès lors un problème de recevabilité de l’action qui devrait être introduite par l’ensemble des coindivisaires. PERSONNE1.) conclut à la recevabilité de la demande au motif que le couple PERSONNE4.) aurait été marié sous le régime de la communauté universelle, de sorte qu’elle serait l’unique héritière. Elle verse en cause une déclaration de succession. PERSONNE2.) déclare se rapporter à prudence de justice au regard du fait que la déclaration de succession serait une déclaration unilatérale qui ne serait par ailleurs ni datée ni signée. Appréciation Il est constant en cause que l’immeuble loué par PERSONNE2.) appartenait à PERSONNE1.) et à son époux, PERSONNE5.), et que ce dernier est décédé. Par conséquent, les lieux loués sont tombés dans la succession de feu PERSONNE5.). Il est de principe que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis (article 815-2 1° du code civil), alors que les actes d’administration et de disposition requièrent le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil). La règle de l’unanimité, inscrite à l’article 815-3 du code civil, se justifie pour plusieurs raisons. La première, fondamentale, tient au fait que le droit de chaque indivisaire ne porte que sur une fraction non localisée du bien indivis. Dès lors, tout acte autre qu’une mesure conservatoire portant sur l’intégralité du bien indivis requiert nécessairement le consentement de tous les indivisaires sous peine de méconnaître le droit individuel de chacun. À cette première raison 4 / 11 s’en ajoute une seconde, complémentaire, qui tient à l’absence de personnalité morale de l’indivision. L’abandon de la règle de l’unanimité n’aurait pu se faire qu’au bénéfice d’un système majoritaire qui eut impliqué l’existence d’un groupement doté de la personnalité juridique. A partir du moment où le législateur a refusé, à juste titre, de s’engager dans cette voie, le maintien de la règle de l’unanimité, expression d’une gestion commune des biens indivis, s’imposait (Jurisclasseur civil, art. 815 à 815-18, fasc. 30, n° 69). A ces raisons de fond s’ajoutent des considérations d’opportunité. Les actes d’administration et de disposition visés à l’article 815-3, alinéa 1er du code civil postulent des décisions importantes qui engagent le patrimoine de chaque indivisaire. Au regard de l’importance des conséquences patrimoniales attachées à de tels actes, la règle de l’unanimité apparaît comme la protection la plus efficace que la loi puisse offrir à chaque indivisaire. Il était donc opportun de consacrer dans la loi ce principe de la nécessité d’un consentement unanime de tous les indivisaires à des actes d’une telle importance (Jurisclasseur, op. cit., n° 70). Cette règle d’unanimité s’applique également aux actions en justice. Ainsi un indivisaire ne peut exercer seul une action en justice relative aux biens indivis et tous les indivisaires doivent être appelés à l’instance lorsque les intérêts de l’indivision sont en défense (Encyclopédie Dalloz, v° indivision, n° 933 et 934). La mise en cause de tous les indivisaires dans la même instance se justifie non seulement en raison des considérations ci-dessus citées, mais encore compte tenu du risque de contrariété de jugements lorsque différentes affaires sont introduites séparément pour les coindivisaires (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 28 avril 2006, n° 93.742 du rôle, n° 110/06). La Cour de cassation a aussi précisé qu’aucune disposition ne fait obstacle à ce que l’un des coindivisaires puisse ester en justice, soit comme demandeur, soit comme défendeur, au nom et pour le compte de l’indivision, cette possibilité de donner mandat spécial à celui qui agit ne heurtant pas la règle que nul ne plaide par procureur (Encyclopédie Dalloz, v° Indivision, nos 933 et 935 et Cour d’appel, 29 mars 2007, n° 29.630 du rôle). En l’espèce, PERSONNE1.) fait valoir être l’unique héritière de son défunt mari et elle verse à l’appui de ses prétentions une déclaration de succession. Cette déclaration de succession est rédigée comme suit : « La soussignée Madame PERSONNE1.) (…) veuve de Monsieur PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE1.), élisant domicile à ADRESSE5.) en sa demeure, déclare que son époux Monsieur PERSONNE5.), né à Luxembourg le DATE1.) (…), époux de Madame PERSONNE1.), ayant demeuré en dernier lieu à L-ADRESSE1.), est décédé à Luxembourg le DATE2.), Qu’en vertu d’un acte de changement de régime matrimonial reçu par le notaire PERSONNE6.), alors de résidence à ADRESSE6.), le 19 novembre 2013, les époux Monsieur PERSONNE5.) et Madame PERSONNE1.) avaient pris pour base de leur union le régime de la communauté universelle de tous leurs biens meubles et immeubles présents et à venir, avec stipulation qu’en cas de dissolution de la communauté par le décès de l’un des époux, la communauté appartiendra pour la totalité en pleine propriété au survivant d’eux, Qu’en vertu de l’attribution au survivant des époux, contenue dans le prédit contrat de mariage, la communauté de biens universelle appartient, après le décès de Monsieur PERSONNE5.) pour la totalité en pleine propriété à son épouse survivante Madame PERSONNE1.), la déclarante prénommée, (…) ». 5 / 11 La déclaration précitée porte le cachet du notaire Maître PERSONNE7.). Toutefois, le tribunal constate que ladite déclaration n’est pas datée et ne porte aucune signature. Il y a encore lieu de relever qu’PERSONNE1.) n’a pas pris position quant à l’absence de date et de signature et qu’elle ne verse aucune autre pièce afin de justifier du fait qu’elle serait l’unique propriétaire des lieux loués. Bien que la déclaration de succession, acte unilatéral par définition, ait été rédigé par un notaire, il y a lieu de retenir que l’absence de date et de signation sur ledit document ne lui confère pas une valeur probante à l’abri de tout doute. Par conséquent, il y a lieu de retenir qu’PERSONNE1.) reste en défaut de justifier qu’elle est l’unique propriétaire des lieux loués, de sorte que l’action introduite suivant requête déposée le 11 mai 2023 est irrecevable pour défaut de qualité à agir dans le chef d’PERSONNE1.). Au vu de l’irrecevabilité de la demande, il n’y a pas lieu d’analyser le fond du litige et les développements afférents faits par les parties. 2. Les demandes reconventionnelles PERSONNE2.) formule plusieurs demandes reconventionnelles. 2.1. Les dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de bail PERSONNE2.) demande la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement de la somme de 39.600 euros, correspondant à 12 mois de loyers, au titre d’indemnisation pour résiliation abusive du contrat de bail. A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’PERSONNE1.) aurait résilié