## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-02, n° 3786 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3786/24 du 02.12.2024 Dossier n° L-BAIL-540/24 Audience publique du deux décembre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, étant représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SECS, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constituée en l’étude de laquelle domicile est élu, elle-même représentée par son gérant actuellement en fonctions, à savoir la société à responsabilité limitée KLEYR GRASSO SARL, établie à la même adresse, inscrite au registre de commerce et des société de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée aux fins de la présente procédure par Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, demeurant à Strassen, et comparant à l’audience par Maître David FICKERS, avocat, demeurant à Strassen, et 1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), et 2) PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), parties défenderesses, comparant en personne. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 19 juillet 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 9 septembre à 9 heures, salle JP 1.19. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 4 novembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15, étant précisé qu’elle fut initialement refixée à l’audience publique du jeudi, 7 novembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.02, pour y être plaidée. La requérante, PERSONNE1.), étant représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SECS, qui est constituée en l’étude de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, comparut à l’audience par Maître David FICKERS, avocat, tandis que les défendeurs, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), comparurent en personne. Les parties furent entendues en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits Suivant contrat de bail conclu le 13 mars 2012 avec effet au 1er avril 2012, PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement-duplex dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), pour une période initiale de deux ans, reconductible d’année en année, sauf résiliation de part et d’autre moyennant un préavis de trois mois. Dans le cadre de la procédure de divorce en 2017 entre PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), et PERSONNE2.), ce dernier a quitté le logement et depuis lors, PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), y habite avec ses enfants et paie le loyer. Il est constant en cause que PERSONNE2.) n’a jamais résilié le contrat de bail par lui signé le 13 mars 2012. 2 Suite au décès de PERSONNE5.) le 27 mai 2018, PERSONNE1.) a hérité de l’appartement donné en location à PERSONNE2.) suivant acte de notoriété du 25 juin 2018. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 décembre 2023, PERSONNE1.), par l’intermédiaire de son mandataire, a résilié le contrat de bail conclu le 13 mars 2012 moyennant respect d’un délai de préavis de trois mois donnés à l’échéance, soit avec effet au 31 mars 2024, pour effectuer des travaux de rénovation de grande envergure et de transformation rendant l’appartement inhabitable, en soutenant que l’appartement serait vétuste. Pour autant que de besoin, la bailleresse y explique entendre entreprendre les travaux suivants : - dépose de la cuisine et installation d’une nouvelle cuisine ; traitement anti-moisissure de tout l’appartement ; remise en peinture de tout l’appartement ; travaux d’électricité ; remplacement de tous les carrelages dans tout l’appartement ; et enlèvement des salles de bains et mise en place de nouvelles salles de bains. Par lettre recommandée du 26 janvier 2024 adressé à PERSONNE1.) avec copie au mandataire de cette dernière, PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), a sollicité une prolongation du contrat de bail jusqu’au moment où elle aurait retrouvé un travail et un nouveau logement. Elle y a indiqué que son contrat à durée déterminée auprès de la banque s’est terminé, suite à un licenciement économique, le 31 décembre 2023, qu’elle est inscrite au chômage depuis le 1er janvier 2024, qu’elle suit un cycle de formation professionnelle et veut éviter que son fils doive changer d’école primaire pour les mois restants avant son entrée au lycée. Procédure, prétentions et moyens des parties Par requête déposée le 19 juillet 2024 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de : - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 13 mars 2012 avec PERSONNE2.) ; - voir prononcer la résiliation judiciaire du bail oral résultant de l’acceptation par feu PERSONNE5.) des loyers payés par PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.) ; - subsidiairement, voir dire que PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), est occupante sans droit ni titre ; - voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; 3 - voir condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer à la partie requérante le montant de 2.000.euros, avec les intérêts à partir de l’échéance respective des loyers, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution, sinon, au regard de ce que la demande n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision à hauteur de 2.000.- euros ; voir condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer à la partie requérante le montant de 2.000.euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - - voir condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, aux frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) fait valoir, principalement, qu’un contrat de bail oral s’est formé avec PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.). Elle explique souhaiter réaliser d’innombrables travaux de rénovation dans l’appartement, ce qui constitue un motif grave et légitime permettant la résiliation du contrat de bail. Il résulterait des devis que les travaux à entreprendre auraient une ampleur telle que le maintien des locataires dans les lieux serait impossible. Par ailleurs, de nombreux problèmes de moisissures auraient été constatés dans les lieux loués, tel que ceci résulterait du rapport d’expertise de la société SOCIETE1.) dressé le 22 novembre 2023 à la suite d’une visite des lieux du 16 novembre 2023. Le rapport d’expertise dressé par PERSONNE6.) du 30 octobre 2023 décrirait que l’appartement serait vétuste et que les carrelages au sol seraient cassés et fissurés. Il ressortirait du devis de la société SOCIETE2.) du 12 décembre 2023 que les travaux suivants seraient entrepris : - dépose de la cuisine et installation d’une nouvelle cuisine ; traitement anti-moisissure de tout l’appartement ; remise en peinture de tout l’appartement ; travaux d’électricité ; remplacement de tous les carrelages dans tout l’appartement ; et enlèvement des salles de bains et mise en place de nouvelles salles de bains. Il aurait été décidé que des travaux se justifiant par une certaine vétusté de l’immeuble et par la volonté du bailleur de remettre les lieux loués en conformité avec les standards du confort moderne, justifieraient la résiliation du bail pour motif grave. Sur base de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, il y aurait partant lieu de retenir l’existence de motifs graves et légitimes de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. 4 Subsidiairement, il y aurait lieu de considérer PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), comme étant occupante sans droit ni titre des lieux occupés. A l’audience des plaidoiries du 4 novembre 2024, PERSONNE1.) demande à voir dire que le contrat de bail a valablement été résilié au 31 mars 2024 pour motif grave consistant dans la réalisation de travaux importants sur base de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour ce même motif grave. PERSONNE1.) renonce à sa demande à voir condamner les parties défenderesses à lui payer le montant de 2.000.- euros ainsi qu’à la condamnation solidaire des parties défenderesses. Il convient de lui en donner acte. PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), expose que son ex-époux, PERSONNE2.), aurait seul signé le contrat de bail avec PERSONNE5.) le 13 mars 2012, bien que cette dernière eût été au courant que l’appartement devait servir au logement de sa famille, à savoir PERSONNE2.), son épouse PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), et leurs trois enfants mineurs. Suite au prononcé du divorce entre parties suivant jugement du 5 octobre 2017, PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), se serait vue accordée la garde des enfants mineurs et aurait continué, après la séparation du couple, et suite à une ordonnance de référé-divorce, à résider à l’ancien domicile conjugal dans l’appartement sis à L-ADRESSE4.). PERSONNE1.) aurait été au courant que PERSONNE2.) avait quitté les lieux loués et que seule PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), y habitait avec les enfants. PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), reconnaît expressément l’existence d’un contrat de bail oral avec la bailleresse. Elle conteste que son logement se trouve dans un état vétuste et partant la nécessité des travaux projetés, au motif que le problème des moisissures existerait déjà depuis 2013 dans une chambre à coucher et dans le coin d’une fenêtre, problème qu’elle aurait dénoncé plusieurs fois à la bailleresse et au syndic de l’immeuble, sans que des suites y aient été réservées. Le problème des moisissures ne se serait pas aggravé. Elle fait valoir que le rapport de PERSONNE6.) du 30 octobre 2023 aurait seulement été établi pour retenir l’état des lieux de l’appartement au vu de la réalisation de travaux importants dans l’appartement voisin et explique que les fissures dans les carrelages ne lui poseraient aucun problème et que le logement ne présenterait point de danger au niveau de la santé et de la sécurité. A toutes fins utiles, PERSONNE3.), usant habituellement le nom de PERSONNE4.), sollicite un délai de déguerpissement de six mois pour lui permettre de trouver un emploi et une solution de relogement. 5 PERSONNE2.) conteste à son tour que le logement soit vétuste. Il conteste la nécessité des travaux projetés et partant la validité de la résiliation unilatérale intervenue ainsi que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de travaux d’envergure. Il n’exist