## Synthèse doctrinale Par ce jugement du 3 décembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, réaffirme plusieurs principes structurants du droit de la preuve et du droit du bail. Il rappelle d'abord que la preuve d'une modification d'un bail écrit, ici une gratuité alléguée du loyer, reste soumise à l'exigence de l'écrit posée par l'article 1341 du code civil, et que les exceptions tenant au commencement de preuve par écrit (article 1347) ou à l'impossibilité morale de se procurer un écrit (article 1348) doivent être caractérisées concrètement, sans présomption tirée du seul lien de parenté. Il précise ensuite que des virements dont le libellé demeure équivoque ne sauraient constituer un commencement de preuve. Sur le terrain de la prescription, la décision applique strictement l'article 2277 du code civil : les loyers se prescrivent par cinq ans, cette prescription constitue un mode de libération du débiteur et non une simple présomption de paiement, et seule l'action en justice interrompt le délai. Enfin, elle écarte l'application de la TVA au loyer de base faute de demande d'option préalable auprès de l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines, et confirme la résiliation du bail pour arriérés importants. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial du 1er juillet 2015, PERSONNE1.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) une station-service, moyennant un loyer mensuel écrit de 1.500 euros, indexé selon l'indice semestriel du coût de la vie. La gérante de la société preneuse est la fille du bailleur. Par requête du 21 novembre 2023, le bailleur a saisi le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de voir constater la résiliation du bail avec effet au 28 février 2024, obtenir le déguerpissement de la locataire et le paiement d'arriérés de loyers. La locataire a opposé une dispense, subsidiairement une renonciation, des loyers antérieurs à la mise en demeure d'août 2023, offert de prouver cette gratuité par témoins, et invoqué la prescription quinquennale. Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal de paix a rejeté l'offre de preuve, déclaré prescrite une partie de la demande, condamné la locataire au paiement de 111.280,24 euros, prononcé la résiliation aux torts exclusifs de la locataire et ordonné le déguerpissement. La locataire a relevé appel le 2 juillet 2024. Elle sollicitait la décharge des condamnations, subsidiairement l'application de la prescription quinquennale, et réitérait son offre de preuve. Le bailleur demandait la confirmation et augmentait sa demande à 188.233,71 euros, subsidiairement à 157.437,70 euros hors TVA. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La gratuité du bail peut-elle être prouvée par témoins ?** Le tribunal retient que le moyen tiré d'un modèle type fourni par un tiers reste à l'état de pure allégation. Sur le fond, il rappelle que le prix constitue une obligation principale du preneur (article 1728 du code civil) et qu'il appartient à celui qui soutient que l'écrit ne reflète pas la volonté réelle des parties de rapporter cette preuve dans le respect des règles probatoires. Les virements litigieux, libellés « cadeau », « aide » et « aide inves. », sont jugés équivoques. Ils peuvent s'interpréter tant comme des libéralités destinées à compenser un loyer gratuit que comme de simples aides à la rénovation. Dès lors qu'un écrit est ambigu, il ne rend pas vraisemblable le fait allégué au sens de l'article 1347. Le tribunal confirme donc que ces virements ne constituent pas un commencement de preuve par écrit. Quant à l'impossibilité morale de se procurer un écrit (article 1348), la décision rappelle qu'elle résulte d'obstacles internes aux parties, tenant à la crainte d'offenser un proche, et qu'elle ne saurait être présumée du seul lien familial. Le lien psychologique réel doit être prouvé concrètement. En l'espèce, rien au dossier n'établit que les relations entre le bailleur et sa fille eussent été à ce point affectueuses qu'il aurait été moralement impossible de réclamer un écrit. L'offre de preuve est donc rejetée. **2. Quelle est l'étendue de la prescription quinquennale ?** Le bailleur s'en étant rapporté à prudence de justice, le tribunal examine la question d'office. Il rappelle que l'article 2277 du code civil soumet à une prescription de cinq ans les loyers et tout ce qui est payable par périodes, y compris les adaptations indiciaires. Il souligne que cette prescription est libératoire : une f