La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, dans son arrêt n° 180/24 du 4 décembre 2024, confirme la décision de première instance en retenant qu'une clause de commission d'intermédiaire immobilier ne peut produire d'effet qu'à la condition que le contrat de bail avec le candidat locataire soit conclu dans le délai contractuel de douze mois suivant la fin du mandat, et que la charge de la preuve de cette conclusion incombe à l'intermédiaire réclamant sa rémunération. La juridiction d'appel écarte par ailleurs le moyen tiré de la nullité de la clause litigieuse : l'imprécision du terme « Contact » ne tient pas à l'espèce de l'objet de l'obligation au sens de l'article 1129 du Code civil, les parties ayant clairement visé toute personne, physique ou morale, mise en relation avec le bailleur. L'arrêt rappelle, dans une formulation sobre, que le droit de l'intermédiaire à la commission peut être limité dans le temps par la volonté des parties, même lorsque le principe général de l'exigibilité de la commission après la fin du mandat demeure acquis. Il offre ainsi une illustration utile de la distinction entre la validité d'une clause et l'établissement des conditions de son application, ainsi que des exigences probatoires pesant sur le courtier. ## I. Faits et procédure Le 27 juillet 2009, la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) concluent un contrat de louage d'ouvrage portant sur la location d'un local commercial appartenant à cette dernière. Conclu pour six mois, le contrat est renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de trois mois, sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception un mois avant l'échéance. L'article 4 du contrat, intitulé « Rémunération », fixe les honoraires de l'intermédiaire à un mois de loyer mensuel en cas de location totale ou partielle du bien (article 4.1). Son article 4.4 prévoit que l'intermédiaire a droit à la totalité de ces honoraires lorsque le bailleur refuse la location sans motif valable à un locataire potentiel présenté aux conditions demandées, et que, si dans un délai de douze mois après la fin du contrat le bien est loué à un « contact » ou à une personne pour laquelle agissait le contact, le bailleur demeure redevable desdits honoraires. Le contrat ayant été tacitement reconduit, PERSONNE1.) résilie la collaboration par courriel du 29 mai 2020, de sorte que le contrat prend fin à l'échéance trimestrielle du 27 juillet 2020. Il est constant que la société SOCIETE1.) avait mis PERSONNE1.) en contact, au printemps 2019, avec la société anonyme SOCIETE5.), laquelle a conclu avec la bailleresse un contrat de bail. Le magasin de cette dernière a été annoncé par voie de presse pour le 23 juillet 2022. Saisi d'une demande en paiement de 44.724,42 euros au titre de la rémunération conventionnelle, outre des frais et indemnités de procédure, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 20 octobre 2023, déclare cette demande non fondée et condamne la société SOCIETE1.) au paiement d'une indemnité de procédure de 1.000 euros. La société SOCIETE1.) interjette appel le 20 novembre 2023 ; PERSONNE1.) forme appel incident, sollicitant la constatation de la nullité de la clause 4.4. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème soumis à la Cour est celui de la validité de la clause 4.4, l'appelante incidente soutenant que la notion de « contact » est indéterminée et que l'obligation porterait sur une chose incertaine au sens de l'article 1129 du Code civil. La Cour écarte ce moyen en relevant, d'une part, que l'intimée invoque à tort cette disposition, laquelle exige que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce, et, d'autre part, que les parties ont clairement entendu, par le terme « contact », viser toute personne morale ou physique mise en relation par l'intermédiaire avec le bailleur. Le second problème concerne le droit à rémunération après la fin du contrat. La Cour rappelle que la commission de l'intermédiaire est en principe due même si l'affaire est conclue postérieurement à la fin de son mandat, mais que les parties peuvent en limiter la durée. En l'espèce, l'article 4.4 subordonne le droit à commission à la conclusion du bail dans les douze mois suivant la fin du contrat, soit au plus tard le 27 juillet 2021. La Cour constate que le contrat de bail allégué n'est pas produit et que le courriel du 2 novembre 2023 invoqué par l'appelante, évoquant une signature « en septembre 2020 », est « trop vague et imprécis » pour établir la date de conclusion du bail, faute d'autres éléments