## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-06, n° 3872 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3872/24 L-BAIL-870/23 Audience publique du 6 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître Marie MALDAGUE, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant à l’audience du 23 octobre 2024 par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience du 4 novembre 2024 par Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 décembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 février 2024. Lors de la prédite audience, Maître Lex THIELEN se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 avril 2024, puis refixée au 1er juillet 2024 et 23 octobre 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Marie MALDAGUE, en remplacement de Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, et Maître Lex THIELEN furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 20 novembre 2024. En date du 25 octobre 2024, le tribunal prononça la rupture du délibéré suite aux courriers échangés des mandataires et refixa l’affaire à l’audience du 4 novembre 2024. Lors de cette audience, Maître Marie MALDAGUE, en remplacement de Maître MBONYUMUTWA, et Maître Fabien FRANCOIS, en remplacement de Maître THIELEN, furent entendus en leurs dernières conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 21 décembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de : 2 à titre principal  se voir condamner à payer aux requérants la somme de 26.874,41.EUR à titre de dommage matériel,  se voir condamner à payer aux requérants la somme de 6.500.- EUR à titre de dommage moral, le tout avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 30 juin 2023, sinon à partir de la présente demande en justice, sinon à partir de la date du jugement à intervenir jusqu’à solde,  voir dire que les intérêts de retard seront majorés de trois points à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant notification du jugement conformément à l’article 15 de la loi du 4 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard. à titre subsidiaire donner acte aux requérants qu’ils offrent de prouver, par l’audition des témoins PERSONNE5.), PERSONNE6.) ainsi que du docteur PERSONNE7.), les faits plus amplement décrits au dispositif de leur requête. Les parties requérantes sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elles demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. Faits, prétentions et moyens des parties Suivant contrat de bail conclu en date du 4 mars 2022, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donné en location une maison sise à L-ADRESSE3.), à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avec prise d’effet le 15 mars 2022, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Les requérants font plaider factuellement qu’ils auraient emménagé dans ladite maison au début du mois de juin 2022 et que dès la fin du mois d’octobre 2022, PERSONNE2.) aurait développé une maladie pulmonaire. Au courant du mois de novembre de la même année, les requérants auraient découvert la présence de moisissures et de champignons sous la peinture revêtant les murs dans leur chambre à coucher et celle de leurs enfants. Ils auraient averti, par courriel daté du 22 novembre 2022, les bailleurs quant à ce fait, tout en précisant qu’PERSONNE2.) souffrirait d’une 3 maladie pulmonaire qui risquerait de s’aggraver en raison de la présence des spores en question au sein de leur domicile. Les requérants auraient également indiqué à la même occasion aux parties défenderesses que le chauffage ne fonctionnait pas correctement, ce qui viendrait exacerber le problème d’humidité. Les bailleurs auraient répondu qu’ils allaient remédier au problème de chauffage et auraient mandaté une entreprise de peinture afin de traiter le problème de moisissures. En date du 30 novembre 2023, un employé de la société de peinture « SOCIETE1.) » aurait inspecté la maison et, dans les semaines suivantes, les tapisseries auraient été enlevées et les endroits ayant présenté de l’humidité et des moisissures auraient été repeints. Un des peintres aurait indiqué à PERSONNE5.), qui est un des intendants des requérants, que le problème de moisissure viendrait de ponts thermiques et qu’on ne pourrait pas les supprimer avec des couches successives de peinture ou de papier peint, tout en précisant que l’immeuble serait affecté de défauts de construction. Il aurait également laissé entrevoir que les lieux avaient été repeints à plusieurs reprises par le passé afin de masquer le problème de moisissures. En dépit des travaux de peinture, de nouvelles taches de moisissure seraient réapparues aux mêmes endroits et en même temps l’état de santé d’PERSONNE2.) se serait détérioré, en particulier lorsqu’il se trouvait dans la maison, au point à développer des difficultés respiratoires. PERSONNE2.) aurait finalement été obligé de quitter les lieux en date du 28 décembre 2022 sur conseil de son médecin, tandis que son épouse et ses enfants auraient continué à les occuper, le temps de trouver une solution définitive pour se reloger. En date du 4 janvier 2023, les parties défenderesses ainsi que PERSONNE5.) auraient eu une réunion sur les lieux afin de discuter des problèmes de chauffage et de moisissure. A cette occasion, les requérants auraient, malgré l’opposition de l’intendant, décidé de procéder à un nettoyage des lieux avec du chlore, toutefois en vain. Ils auraient invité les requérants « à mettre des gros pulls » pour ne pas avoir froid et qu’ils n’avaient qu’à dormir les fenêtres ouvertes afin qu’il n’y ait plus d’humidité. Finalement, les parties défenderesses auraient indiqué à PERSONNE5.) que puisqu’ils n’arrivaient pas à traiter les taches, celles-ci devraient dès lors être repeintes une nouvelle fois. 4 Les requérants font valoir que le 11 janvier 2023, le pneumologue du requérant, le docteur PERSONNE7.), aurait demandé au Ministère de la Santé de diligenter une enquête dans la maison prise en location par les requérants. Le médecin en question aurait retenu dans un certificat médical daté du 25 janvier 2023 que « la chronologie, avec en particulier l’amélioration pendant les vacances, et la présence d’un habitat humide avec présence de moisissures visibles sont en faveur d’une pneumopathie d’hypersensibilité domestique. En raison de son état de santé, le patient ne peut plus loger dans sa maison auprès de sa famille (femme et enfants). L’éviction du domicile en cas de confirmation de présence de champignons à domicile est nécessaire ». Par courrier du 27 janvier 2023, les requérants auraient résilié le contrat de bail avec effet au 15 mars de la même année, en raison des problèmes de santé rencontré par PERSONNE2.) qui ne serait plus en mesure de continuer à vivre dans le bien donné en location. Suivant la même missive, ils auraient informé les parties défenderesses qu’ils avaient mandaté l’entreprise SOCIETE2.) pour procéder à une expertise des lieux et les auraient invitées à y participer le cas échéant. Les parties requérantes pour leur part auraient mandaté le cabinet d’expertise Steve MOLITOR. Dans son rapport d’expertise du 1 er mars 2023, l’expert MOLITOR a retenu que : « Il résulte de cette démonstration que malgré les ponts thermiques détectés et mis en évidence autour des menuiseries extérieures des deux chambres, l’apparition d’humidité et celle des traces de moisissures est la conséquence d’une utilisation inappropriée des locaux par les locataires. En effet, selon l’expert, la démonstration ci-avant apporte la preuve que les locataires chauffent insuffisamment les locaux ou ne les aèrent pas suffisamment ». Toutefois, ces conclusions seraient en contradiction avec les constatations de l’intendant des requérants qui, dans une attestation testimoniale versée en cause, a fait état que les requérants ont aéré plusieurs fois par jour le bien pris en location. PERSONNE6.) qui serait également une employée domestique des parties requérantes pourrait également confirmer ces faits. Une attestation testimoniale rédigée par cette dernière figure également au dossier. Les parties requérantes font encore valoir que l’expert Mike DONVEN de GESOND-DOHEEM a dans son rapport d’expertise du 16 mars 2023, conclu que : 5 « Comme il s’agit, comme déjà décrit au point 1.1, d’un instantané (mesure à court terme) et que les concentrations de moisissures dans l’air intérieur présentent de grandes variations dans le temps, d’autres mesures de l’air sont nécessaires pour obtenir ici une certitude claire et pouvoir exclure une source intérieure. Par ailleurs, on m’a informé que les endroits concernés (voir photo suivante) avaient été désinfectés en janvier, ce qui a bien sûr une influence sur les résultats de l’analyse de l’air. Avec toutes ces informations (températures de surface plus fraîches & humidité des matériaux légèrement plus élevée), une nouvelle colonisation des surfaces par des spores de moisissures ne peut donc pas être exclue. En attendant une rénovation appropriée, les murs ou surfaces concernés (zones de moisissures visibles) peuvent être nettoyés ou désinfectés avec une solution d’alcool à 70-80%. L’alcool a pour effet de tuer les moisissures présentes et protège ainsi à court terme. Cette procédure ne doit être répétée que régulièrement, une à deux fois par semaine. L’utilisation de fongicides ou d’autres biocides doit être strictement évitée, car ces produits contribuent à une pollution à long terme de l’air intérieur par des biocides. Enfin, il est recommandé de procéder à d’autres mesures de l’humidité et de la température après les travaux de rénovation et en hiver (températures plus fraîches) afin de vérifier l’efficacité des travaux et de trouver d’éventuels ponts thermiques (points faibles). » Un état des lieux de sortie aurait également été réalisé entre parties en date du 15 mars 2023 ensemble avec l’agence immobilière SOCIETE3.) SARL. L’expert MOLITOR aurait également procédé à un état des lieux en présence des parties le même jour. Toutefois, ils seraient en désaccord avec les parties défenderesses quant aux travaux de réfection leur incombant, étant donné que tout aurait été en ordre et ils auraient contesté devoir procéder au nettoyage de la terrasse seul point à discussion. Par voie de conséquence, ils auraient mis les parties défenderesses en demeure de leur restituer la garantie locative d’un montant de 6.000.- EUR pour le 5 mai 2023 au plus tard, ces derniers auraient indiqué être d’accord de leur verser la somme de 4.000.- EUR dans un premier temps. Par la suite, ils auraient mis en d