Par une ordonnance de référé rendue le 6 décembre 2024, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg réaffirme avec fermeté les contours de l’obligation de délivrance dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les limites de l’exception d’inexécution. En l’espèce, un promoteur refusait la remise des clés d’un appartement achevé, dont le prix avait été intégralement libéré par compensation, en invoquant des créances indemnitaires distinctes liées à une opération immobilière connexe. Le juge des référés, gardien de l’évidence, qualifie ce refus de trouble manifestement illicite au sens de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile. La décision souligne que l’exception d’inexécution ne saurait être dévoyée en un instrument de justice privée : elle exige une réciprocité d’obligations découlant d’un même rapport synallagmatique. En l’absence de « contrepartie directe » entre la délivrance du bien et les prétentions indemnitaires étrangères au prix de vente, la rétention des clés constitue une voie de fait contractuelle. Cette jurisprudence sécurise l’acquéreur en VEFA contre les velléités de rétention abusive, rappelant que le transfert de propriété, effectif au fur et à mesure de l’avancement des travaux, doit trouver sa plénitude dans la mise en possession dès l’achèvement constaté. ## I. Faits et procédure Le litige s’inscrit dans une opération immobilière complexe. Par acte notarié du 16 juin 2022, deux particuliers (les demandeurs) ont acquis auprès d’une société à responsabilité limitée (la défenderesse) un appartement en état futur d’achèvement (VEFA). Le financement de cette acquisition reposait sur un mécanisme de compensation avec le prix de vente de l’ancienne maison d’habitation des acquéreurs, cédée au promoteur par un acte antérieur. Bien que l’achèvement des travaux ait été formellement constaté par procès-verbal le 24 avril 2024 et que le prix de vente ait été intégralement acquitté par le jeu de la compensation conventionnelle, le promoteur a refusé de remettre les clés de l’immeuble. Pour justifier cette rétention, la société venderesse invoquait diverses créances indemnitaires à l’encontre des acquéreurs, relatives à la jouissance tardive de l’ancienne maison, à des dégradations alléguées et à des arriérés de loyers pour un logement provisoire. Saisi sur le fondement de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), le juge des référés a été sollicité par les acquéreurs afin d’ordonner la remise des clés sous astreinte, dénonçant un trouble manifestement illicite. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge devait déterminer si le refus de délivrance des clés par un vendeur, fondé sur des créances indemnitaires extrinsèques au paiement du prix de l’immeuble vendu, constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés. Pour faire droit à la demande, le tribunal s’appuie sur une analyse rigoureuse de l’exception d’inexécution et des obligations spécifiques à la VEFA : 1. **La caractérisation du trouble manifestement illicite :** Le juge rappelle que le trouble manifestement illicite résulte de toute violation évidente d’une règle de droit ou d’une atteinte intolérable à un droit certain. En l’espèce, le droit de propriété des acquéreurs sur les ouvrages à venir s’est consolidé au fur et à mesure de l’avancement des travaux (Art. 1601-3 du Code civil). L’achèvement étant constaté, l’obligation de délivrance est devenue exigible. 2. **L’éviction de l’exception d’inexécution :** La défenderesse prétendait suspendre la remise des clés (son obligation) tant qu’elle n’était pas indemnisée pour des préjudices distincts. Le juge rejette ce moyen en rappelant les conditions de l’article 1134-2 du Code civil : l’exception d’inexécution ne peut porter que sur une obligation formant la « contrepartie directe » de celle que l’autre partie n’exécute pas. Or, le prix de l’appartement ayant été payé, le vendeur ne peut exciper de créances indemnitaires étrangères au contrat de vente pour paralyser son obligation de délivrance. 3. **Le constat de la mauvaise foi :** Le tribunal relève une contradiction manifeste dans les écritures de la défenderesse, qui affirmait avoir remis les clés tout en conditionnant leur remise future à un dédommagement dans ses échanges électroniques. Cette duplicité renforce la qualification de voie