Voici un commentaire académique et praticien de l’ordonnance rendue le 6 décembre 2024 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rédigé pour la revue *Korpus*. *** Par une ordonnance de référé remarquablement didactique, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de l’expertise judiciaire *in futurum* en matière de vices cachés immobiliers. La décision opère une distinction rigoureuse entre le référé fondé sur l’urgence (articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile - NCPC) et le référé-instruction autonome de l’article 350 du NCPC. En l’espèce, le juge écarte les demandes fondées sur l’urgence faute de risque de dépérissement des preuves, mais fait droit à la mesure d’instruction sur le fondement du « motif légitime ». L’intérêt majeur de cette décision réside dans le refus du juge des référés de laisser une clause contractuelle de non-garantie faire obstacle à la mesure d’instruction. Le tribunal rappelle que l’appréciation de la bonne foi du vendeur — condition de validité de ladite clause — relève exclusivement du juge du fond. Ainsi, dès lors que la responsabilité du vendeur n’est pas *a priori* exclue, le droit à la preuve du demandeur doit primer, consacrant l’expertise comme un outil de transparence précontentieuse indispensable à la solution du litige futur. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 21 janvier 2022, un acquéreur (ci-après « ALIAS1 ») a acquis des sociétés SOCIETE1 et SOCIETE2 un appartement situé à Luxembourg. À la suite de l’apparition de fissures et de moisissures avancées sur les châssis de fenêtres en bois, confirmées par des devis de réparation s’élevant à plus de 60 000 euros, l’acquéreur a sollicité l’organisation d’une expertise amiable, laquelle a été refusée par les vendeurs. Le 9 octobre 2024, l’acquéreur a assigné les vendeurs devant le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin d’obtenir la nomination d’un expert judiciaire sur le fondement principal des articles 932 et 933 du NCPC (urgence et dépérissement des preuves) et, subsidiairement, sur l’article 350 du NCPC (mesure *in futurum*). En défense, les sociétés venderesses ont contesté l’urgence et invoqué une clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente. Elles ont parallèlement appelé en intervention forcée les précédents propriétaires (les consorts PERSONNE8), qui leur avaient vendu l’immeuble en 2017, afin que l’expertise leur soit commune et opposable. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi d’une double problématique : d’une part, les conditions de recevabilité d’une expertise judiciaire en l’absence d’urgence caractérisée et, d’autre part, l’incidence d’une clause de non-garantie sur le pouvoir du juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction. **1. Sur le fondement de la mesure d’instruction :** Le juge déclare la demande irrecevable sur la base des articles 932 et 933 du NCPC. Il rappelle que l’urgence, condition de recevabilité de ces textes, suppose un risque imminent de « dépérissement des preuves » ou la disparition de traces matérielles. En l’espèce, ALIAS1 ne rapportait pas la preuve d’un tel péril. En revanche, le tribunal accueille la demande sur le fondement de l’article 350 du NCPC. Le juge souligne l’autonomie de ce texte, qui n’exige ni urgence, ni absence de contestation sérieuse. Quatre conditions cumulatives sont retenues : - La dépendance de la solution d’un litige futur vis-à-vis des faits à prouver ; - L’existence d’un motif légitime ; - L’admissibilité légale de la mesure ; - L’absence de procès au fond déjà engagé. **2. Sur le motif légitime et la clause de non-garantie :** Le tribunal considère que la production d’une photographie montrant la décomposition d’un châssis suffit à rendre les faits « plausibles et caractérisés ». Le motif légitime réside dans