## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-09, n° 3881 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3881/24 du 09.12.2024 Dossiers nos L-CIV-301/24 et L-BAIL-723/24 Audience publique du neuf décembre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre I) (dossier n° L-CIV-301/24) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurant à Strassen, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, étant représentée par la société à responsabilité limitée F&F LEGAL SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), elle-même représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée dans la présente procédure, et comparant à l’audience, par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxemburg. II) (dossier n° L-BAIL-723/24) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurant à Strassen, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, étant représentée par la société à responsabilité limitée F&F LEGAL SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), elle-même représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée dans la présente procédure, et comparant à l’audience, par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxemburg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits I) Par exploit du 13 mai 2024 de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg à l’audience publique du jeudi, 30 mai 2024 à 15 heures, salle JP 1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement. 2 Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-CIV-301/24. II) Une seconde affaire se mouvant entre les mêmes parties fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 3 octobre 2024. Sur convocations émanant du greffe, cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-BAIL723/24 et appelée à l’audience publique du lundi, 4 novembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. A l’audience précitée du 4 novembre 2024, les deux affaires numéros L-CIV-301/24 et L-BAIL-723/24 furent utilement retenues, l’affaire L-CIV-301/24 ayant antérieurement fait l’objet de deux remises. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après la société SOCIETE1.)), comparut par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après la société SOCIETE2.)), étant représentée par la société à responsabilité limitée F&F LEGAL SARL, représentée dans la présente procédure par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, comparut à l’audience par Maître Tom FELGEN précité. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits PERSONNE1.) est gérant unique de la société SOCIETE2.) à durée indéterminée et fut nommé gérant le 1er août 2018. Suivant les statuts coordonnés du 12 septembre 2018, la société SOCIETE2.) a pour objet social « l’exploitation d’un café-bar avec restauration. La société pourra emprunter avec ou sans garantie ou se porter caution pour d’autres personnes morales et physiques. La société peut également procéder à toutes opérations immobilières, mobilières, commerciales, industrielles et financières, nécessaires et utiles pour la réalisation de l’objet social. » Suivant déclaration de command du 21 juin 2021, la société SOCIETE1.) est devenue propriétaire d’une maison d’habitation avec place et autres appartenances et 3 dépendances sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement du prix d’acquisition de 4.200.000.- euros. Par courrier du 10 octobre 2023 adressé à la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) a démissionné avec effet immédiat de son mandat de gérant technique de cette dernière. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mars 2024, le mandataire de la société SOCIETE1.) a mis la société SOCIETE2.) en demeure de remettre les clés de la maison sise à L-ADRESSE4.), dans un délai de huit jours, soit jusqu’au 29 mars 2024, en l’étude de Maître Isabelle GIRAULT ou auprès de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ. Le mandataire y a dénoncé le fait que la société SOCIETE2.) a installé dans l’immeuble une certaine PERSONNE2.) et a payé un montant mensuel de 3.000.- euros avec la mention « loyer », alors que la société SOCIETE2.) est une société commerciale exploitant un restaurant. Le mandataire y a écrit que PERSONNE1.) a caché ces informations aux actionnaires et a joué de sa double casquette de dirigeant de la société SOCIETE1.) et de la société SOCIETE2.) afin de s’octroyer des avantages privés constitutifs d’un abus de bien social. Par courrier officiel du 3 avril 2024 en réponse à la prédite mise en demeure, Maître Tom FELGEN, mandataire de la société SOCIETE2.), s’est prévalu d’un contrat de bail en bonne et due forme depuis le 1er octobre 2021 ainsi que du paiement régulier du loyer mensuel de 3.000.- euros, - correspondant parfaitement au prix du marché -, pour s’opposer à une remise des clés de la maison. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024 adressée à la société SOCIETE2.), le mandataire de la société SOCIETE1.), tout en réitérant le contenu de son courrier du 21 mars 2024, a notifié, à titre subsidiaire et conservatoire, la résiliation du contrat de bail dont l’existence reste contestée sur base de l’article 1736 du Code civil et de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 20226 sur le bail à usage d’habitation pour motifs graves et légitimes et « ce en raison de travaux de rénovation commencés et qui doivent être réalisés et terminés » avec un préavis de trois mois commençant à courir le 24 mai 2024 pour se terminer le 23 août 2024. Etaient joints à ce courrier du 23 mai 2024, un rapport d’évaluation effectué par la société SOCIETE3.) pour compte de la banque ENSEIGNE1.) datée du 4 janvier 2024, un document reprenant la mission du bureau d’études, la société SOCIETE4.), telle qu’adaptée au cours de la période de juin 2018 à février 2024 (« projet d’aménagement particulier nouveau quartier ADRESSE5.) à ADRESSE6.) »), deux comptes rendus de réunions des 29 mars 2021 et 12 janvier 2023 de la société SOCIETE4.) et un courrier d’un architecte du 3 mai 2024 expliquant avoir été mandaté pour réaliser des travaux de transformation et rénovation d’une maison d’habitation en une seule unité d’habitation. Procédure Par acte d’huissier du 13 mai 2024, la société SOCIETE1.) a fait citer la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile/d’occupation dans droit ni titre, pour : 4 - voir constater que la société SOCIETE2.) est occupante sans droit ni titre de la maison sise à L-ADRESSE4.) ; - voir condamner la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux occupés dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer une indemnité mensuelle de 17.500.- euros pour l’occupation sans droit ni titre et ce rétroactivement à partir de novembre 2021 jusqu’au déguerpissement effectif ; - - voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 500.000.- euros au titre du préjudice matériel subi par la partie demanderesse ; - voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 10.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; et - voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 1.755.- euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat. La partie demanderesse sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la partie adverse aux frais et dépens de l’instance. Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-CIV-301/24 du rôle. Par requête déposée le 3 octobre 2024 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait convoquer la société SOCIETE2.) à comparaître devant le du tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir joindre le présent rôle avec l’affaire introduite par citation du 13 mai 2024 et inscrite sous le numéro de rôle L-CIV-301/24 sous réserve des demandes formulées dans le cadre de la citation du 13 mai 2024 ; - si, par impossible, le contrat de bail prétendument signé le 1er octobre 2021, mais reçu pour le première fois le 9 septembre 2024 existe : - voir déclarer ce contrat de bail nul pour être contraire à l’ordre public et en vertu des articles 1110 et suivants du Code civil ; - voir constater qu’une lettre de résiliation pour travaux de grande envergure a été envoyée à la société SOCIETE2.) le 23 mai 2024 avec un préavis de trois mois se terminant le 23 août 2024 ; - subsidiairement, voir dire que le contrat de bail a été résilié pour travaux de grande envergure, étant donné que la maison fait partie d’un plan d’aménagement global et d’investissement ; - voir condamner la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux occupés dans un délai de huit jours à partir du jugement à intervenir ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 5 - voir constater que le loyer payé par la société SOCIETE2.) est sous-évalué au vu de la situation et de la nature de la maison ; - voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 14.500.- euros par mois d’occupation à compter de la prétendue date de location du 1er octobre 2021 jusqu’au déguerpissement effectif ; - subsidiairement, permettre à la société SOCIETE1.) de rentrer dans les lieux sous astreinte de 5.000.- euros par jour à partir de la demande de visite qui n’aurait pas été exécutée, au besoin par un huissier de justice, pour faire ouvrir les locaux et constater l’état des locaux ; - voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 538.412,03 euros au titre du préjudice matériel subi par la partie demanderesse à la date du 31 août 2024 et correspondant aux intérêts bancaires liés au prêt contracté