## Synthèse doctrinale Par un jugement du 10 décembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre, se prononce sur l'opposition formée contre une contrainte émise par l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA en recouvrement de droits d'enregistrement de 6.006 euros, fondés sur un compromis de vente assorti d'une condition suspensive de financement. Le tribunal juge irrecevables les demandes dirigées contre l'Administration et contre le receveur, faute de personnalité juridique de la première et de droit d'action du second, et retient que l'assignation est recevable à l'égard de l'État. Il écarte le moyen tiré de l'absence de motivation de la contrainte, celle-ci énonçant l'objet de la créance, sa cause, son décompte et les bases légales applicables. La décision ouvre ensuite la question, centrale, de la qualification de la clause suspensive au regard de la prohibition des conditions potestatives et de la nature de la nullité encourue, question qui conditionne la nature de la vente et, partant, l'assiette des droits proportionnels. Le texte fourni étant tronqué à ce stade, le dispositif n'est pas reproduit ici et les développements qui suivent se limitent aux motifs effectivement disponibles. ## I. Faits et procédure Le 16 juillet 2021, deux vendeurs et la société SOCIETE1.) (anciennement SOCIETE2.)) conviennent d'un compromis de vente immobilière assorti d'une clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Le compromis est présenté à l'enregistrement le 26 juillet 2021. Un avis de paiement de droits, portant sur 6.006 euros, est adressé à la société, suivi de rappels les 23 novembre 2021 et 28 février 2022, demeurés infructueux. Une contrainte est décernée le 25 août 2022, rendue exécutoire le 29 août 2022 par le directeur de l'Administration. Elle fonde la créance sur le caractère de « vente parfaite et pure et simple » du compromis au sens des articles 1583 et 1584 du Code civil, et détaille le calcul : droits d'enregistrement de 5.000 euros (5 % sur 100.000 euros), majorés de 1.000 euros (2/10), et droits de timbre de 6 euros. La société fait opposition en invoquant la nullité de la contrainte pour défaut de motivation, son défaut d'enregistrement préalable, l'inexistence de la créance et la nullité de la clause suspensive. Elle soutient aussi, à titre subsidiaire, que la clause n'est pas potestative, que la nullité éventuelle serait relative, et invoque la confiance légitime et l'estoppel, l'administration ayant précédemment enregistré un compromis comportant une clause identique au droit fixe de 12 euros. Les parties assignées concluent à l'irrecevabilité de l'action contre l'Administration et le receveur et à la confirmation de la liquidation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la recevabilité.** Le tribunal rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l'administration de l'enregistrement et des domaines n'a pas de personnalité juridique et que les actions la concernant doivent, en principe, être dirigées contre l'État, sauf délégation légale d'agir ou de défendre. Aucune délégation n'existant en la matière, l'action dirigée contre l'Administration est irrecevable. Aucun texte, notamment l'article 64 de la loi du 22 frimaire an VII, ne confère au receveur un droit d'action ou de défense ; l'action contre lui est également déclarée irrecevable. L'assignation est en revanche recevable à l'égard de l'État. **Sur la motivation de la contrainte.** Le tribunal rappelle que la contrainte de l'article 64 de la loi de frimaire n'est soumise à aucune forme solennelle et qu'elle est suffisamment motivée dès lors qu'elle fait connaître l'objet de la demande et permet au débiteur d'en examiner le fondement. Il relève que la contrainte précise le montant, ses composantes (principal, amende pour dépôt tardif, droits de timbre), sa cause (le compromis litigieux), les bases légales et la décision de référence. Il retient que le moyen tiré de l'absence de motivation, cumulé à une motivation « erronée », est contradictoire, et qu'à supposer l'erreur établie, elle relèverait du fond et n'entraînerait pas la nullité de la contrainte. Le moyen est rejeté. **Sur le droit d'enregistrement.** Le tribunal rappelle le principe posé par les articles 1583 et 1589 du Code civil : la vente est parfaite dès accord sur la chose et le prix, la promesse valant vente en cas de consentement réciproque. Il admet qu'une vente sous seing privé peut être subordonnée à une condition suspensive lorsque les parties l'ont clairement voulu (article 1584 du Code civil ; article 1181 du même code pour la condition suspensive).