Le jugement commenté, rendu le 10 décembre 2024 par la troisième chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, réforme en appel une décision de justice de paix d'Esch-sur-Alzette et consacre la validité d'une résiliation de bail d'habitation fondée sur le besoin personnel du bailleur au sens de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d'habitation. La décision réaffirme que le bailleur est, en principe, cru sur parole quant à la réalité de son besoin, sauf contradiction avérée par les éléments de la cause, et que l'appréciation de ce besoin relève du pouvoir souverain du juge du fond. Elle écarte l'exigence d'urgence ou d'immédiateté, que la loi ne consacre pas, et juge que l'échec antérieur de tentatives de résiliation n'est pas, à lui seul, de nature à ébranler la sincérité du bailleur. Elle rejette par ailleurs la demande reconventionnelle fondée sur l'abus de droit de l'article 6-1 du Code civil, l'exercice d'un droit légitime ne pouvant constituer une faute. Enfin, elle accorde au locataire un délai de déguerpissement de deux mois, la portée pratique de la décision résidant dans l'articulation entre la liberté de choix du bailleur et le contrôle judiciaire de la sincérité de son besoin. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 17 juillet 2016, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement meublé à L-ADRESSE2.). Une première lettre de résiliation, fondée sur des troubles de voisinage, fut adressée le 26 mars 2022, puis une seconde, fondée sur le besoin personnel, le 19 janvier 2023. Ces tentatives n'aboutirent pas. Par lettre recommandée du 21 juillet 2023, avec avis de réception du 25 juillet 2023, le bailleur résilia de nouveau le bail pour besoin personnel, invoquant la mise en vente de sa maison d'habitation pour des difficultés financières et son désir de regagner le logement avec sa famille. Le locataire étant demeuré dans les lieux, le bailleur saisit la justice de paix d'Esch-sur-Alzette le 8 février 2024 aux fins de voir constater la résiliation et ordonner le déguerpissement. Par jugement du 24 mai 2024, rendu contradictoirement et en premier ressort, le juge de paix déclara la demande recevable en la forme mais non fondée, condamna le bailleur à 400 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu'à 500 euros au titre de l'indemnité de procédure. Le bailleur interjeta appel le 4 juillet 2024, sollicitant la réformation du jugement et formant à son tour des demandes accessoires. L'intimé conclut à la confirmation, subsidiairement à l'octroi d'un délai de déguerpissement de trois mois, et réclama des dommages-intérêts pour appel abusif. Il contesta le besoin personnel, arguant de la succession des tentatives de résiliation et du caractère purement économique de la motivation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question centrale était de savoir si le bailleur, qui invoque un besoin personnel de regagner son logement pour y loger sa famille, doit en rapporter la preuve et si les circonstances de l'espèce permettaient de contester sa déclaration. Se posait subsidiairement celle de savoir si l'exercice de cette faculté de résiliation pouvait, dans les circonstances de la cause, caractériser un abus de droit. Le tribunal rappelle d'abord le cadre légal. L'article 12, paragraphe 2, de la loi de 2006 prévoit que le bail qui cesse pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf si le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper ou les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclusivement. Le délai de résiliation est alors de six mois, par dérogation à l'article 1736 du Code civil, et l'article 12, paragraphe 3, impose une lettre motivée, recommandée avec avis de réception, à peine de nullité pour l'absence de mention du texte légal. Le juge observe que l'intimé ne contestait ni le délai ni la forme de la résiliation, mais uniquement la réalité du besoin. Il pose alors le principe que la preuve du besoin personnel n'est pas exigée stricto sensu du bailleur, lequel est cru sur parole à moins que son affirmation ne soit contredite par les éléments de la cause. S'appuyant sur les travaux préparatoires (doc. parl. n° 5216) et sur la jurisprudence élaborée sous l'empire de la loi du 14 février 1955, il affirme que cette appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond et que le bailleur demeure libre