Dans un arrêt du 11 décembre 2024, la deuxième chambre de la Cour d'appel luxembourgeoise précise le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) au regard de l'article 1601-5 f) du Code civil, en tranchant trois questions distinctes : la date d'achèvement au sens de l'article 1601-6, la portée de la garantie d'achèvement dans un immeuble en copropriété, et le sort des indemnités forfaitaires de retard. La Cour retient que l'achèvement des parties privatives ne suffit pas à déclencher la fin de la garantie, dès lors que les parties communes indispensables à l'usage des lots doivent suivre le même régime. Elle confirme la condamnation du promoteur au titre des clauses pénales de retard, tout en réformant le point de départ des intérêts moratoires, et décharge l'acquéreur de la condamnation à rembourser les frais de maintien de la garantie bancaire, faute pour le promoteur d'avoir établi l'achèvement complet de l'immeuble et l'abus de rétention des garanties. L'arrêt présente un intérêt pratique certain pour la sécurisation des opérations de promotion immobilière. ## I. Faits et procédure Le 26 février 2015, un acquéreur et une société à responsabilité limitée, promoteur et vendeur, ont conclu trois actes notariés de vente en l'état futur d'achèvement portant sur trois appartements d'une résidence à construire. Le promoteur s'engageait à achever les travaux pour le 31 décembre 2016, sous réserve de la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Les clés n'ayant été remises que le 25 juillet 2018, soit avec un retard de 571 jours, l'acquéreur a assigné le promoteur en paiement d'indemnités de retard fondées sur les clauses pénales, d'une perte locative, d'intérêts bancaires intercalaires, d'un préjudice moral, ainsi que de la valeur d'équipements de cuisine disparus sur le chantier. Le promoteur a opposé diverses causes de suspension : intempéries, faillites de deux entreprises de construction, durée des opérations d'expertise judiciaire. Il a formé une demande reconventionnelle en réparation du préjudice résultant du maintien injustifié de la garantie d'achèvement, ainsi qu'en remboursement de frais de chauffage et d'électricité. Par jugement du 3 mars 2023, rectifié le 14 juillet 2023, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a alloué à l'acquéreur la somme de 56.280 euros au titre des clauses pénales, avec intérêts à compter de la mise en demeure pour une partie et de la demande en justice pour le surplus, ainsi que 1.190,22 euros au titre des équipements disparus. Il a en revanche accueilli la demande reconventionnelle du promoteur à hauteur de 18.592,64 euros pour les frais de maintien de la garantie bancaire, ordonné la compensation judiciaire et rejeté les demandes en remboursement de charges et en indemnités de procédure. Le promoteur a interjeté appel par exploit du 30 octobre 2023, tendant à sa décharge totale et subsidiairement au point de départ des indemnités de retard à la date de la mise en demeure. L'acquéreur a formé appel incident aux fins de voir constater l'absence d'achèvement et de rejeter la demande reconventionnelle. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de plusieurs questions : la date d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article 1601-6 du Code civil ; l'existence d'une cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison ; le point de départ des indemnités forfaitaires de retard ; la légitimité de la rétention de la garantie d'achèvement et la réparation du préjudice qui en résulte ; enfin, la responsabilité du promoteur pour la disparition d'éléments de cuisine. **Sur le retard et ses causes de suspension.** La Cour confirme que le promoteur ne saurait se prévaloir d'un achèvement anticipé au 12 juillet 2017, date d'un procès-verbal de réception provisoire, dès lors que les réserves relevées par l'expert portaient sur des finitions compatibles avec l'achèvement. Elle relève que la commune n'avait accepté les déclarations d'arrivée des occupants qu'à compter du 19 décembre 2017, et retient cette date comme point de référence pour l'achèvement des parties privatives. Elle écarte en revanche la prorogation fondée sur les intempéries et les faillites : la preuve de l'imputabilité des événements et de leur incidence réelle sur le chantier n'est pas rapportée à suffisance, et la défaillance des sous-traitants relève du risque d'entreprise du promoteur. La durée de l'expertise judiciaire ne constitue pas davantage une cause de suspension, la remise des clés ayant été légitimement exigée par les acquéreurs sans que le retard de livraison leur so