## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-11, n° 3943 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3943/24 L-BAIL-716/23 Audience publique du 11 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Caroline MULLER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Salah NACER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant en personne -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 22 novembre 2023. Lors de la prédite audience, la partie défenderesse comparut en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 novembre 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée au 19 février, puis au 15 avril et ensuite au 26 juin 2024. A la prédite audience, Maître Caroline MULLER et PERSONNE2.) furent entendues en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 11 juillet 2024. En date du 10 juillet 2024, le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du 25 septembre 2024. Lors de cette audience, l’affaire fut refixée au 18 novembre 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Caroline MULLER et PERSONNE2.) furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 26 octobre 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir déclarer le bail conclu entre parties résilié avec effet au 31 janvier 2024, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de 24 heures à partir de la notification du jugement à intervenir et de voir 2 condamner la défenderesse à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant à 1.500.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la présente requête, sinon à compter du jugement à intervenir. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail signé le 1er novembre 2016, il a donné en location à la défenderesse un appartement sis au ADRESSE1.) pour un loyer mensuel de 1.400.-EUR. En date du 27 juin 2023, le mandataire du requérant aurait notifié la résiliation du contrat de bail précité pour motifs graves au sens de l’article 12(2), c) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation telle que modifiée, étant donné qu’il projetait d’effectuer des travaux majeurs de rénovation de la maison (renouvellement des sols, des fenêtres, des sanitaires, et de l’isolation) afin de préserver l’intégrité de l’appartement et de l’immeuble en général. Les travaux envisagés ne permettraient pas un maintien du locataire dans les lieux. Le délai de préavis de trois mois qui aurait commencé à courir à partir du 30 juin 2023 serait, après expiration d’un délai supplémentaire accordé, arrivé à terme en date du 31 janvier 2024. Toutefois, suivant courrier daté du 18 juillet 2023, la partie défenderesse a indiqué qu’elle et sa famille ne quitteraient pas les lieux. En droit, la partie requérante conclut que PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024 de l’appartement donné en location, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner son déguerpissement. A l’audience du 26 juin 2024, le requérant a indiqué renoncer à ses demandes en déguerpissement et d’indemnité d’occupation, alors que la partie défenderesse aurait quitté le logement et qu’un état des lieux a été réalisé en date du 1er février 2024. Il échet de lui en donner acte. Toutefois, il formule une demande en indemnisation de dommage locatif qu’elle évalue à 12.538,20.-EUR. Il échet de donner acte au requérant de sa demande nouvelle. 3 Il explique que des moisissures sont apparues sur les murs et que l’appartement a été laissé dans un état sale, l’ensemble de ces désordres serait imputable à PERSONNE2.) et dus à une utilisation non conforme du bien. A l’appui de sa prétention, le requérant verse un « rapport d’expertise » effectué par l’architecte PERSONNE3.) qui a retenu un défaut d’aération correcte des lieux dans le chef de la locataire. Les dégâts ressortiraient encore de l’état des lieux réalisé entre parties. En réplique aux arguments et moyens de la défenderesse, il fait valoir que les décomptes charges feraient apparaître un solde de 1.054,35.-EUR en faveur de PERSONNE2.). Il conviendrait de procéder à une compensation de ce montant ainsi que de celui de la garantie bancaire avec les dommages locatifs réclamés. Quant à la nécessité des travaux, qui est remise en cause par la partie défenderesse, PERSONNE1.) a fait valoir que les lieux étaient vétustes et devaient impérativement être rénovés. De toute façon, la partie défenderesse aurait accepté la résiliation en quittant les lieux. Les décomptes versés en cause seraient corrects et à entériner, en outre les poubelles auraient été accessibles à tout un chacun. Invité par le tribunal, suite à la rupture du délibéré, de prendre position quant à la question de savoir si l’immeuble en question est soumis ou non au statut de la copropriété, le requérant a indiqué que lui et sa sœur étaient propriétaires de l’immeuble en question. En réplique à la partie défenderesse, il a confirmé que son fils aurait été de visite sur les lieux, tout en précisant qu’il ne serait pas resté longtemps. PERSONNE2.) La partie défenderesse a plaidé que le motif de résiliation invoqué n’était pas valable. Les devis des différentes entreprises appelées à effectuer les travaux de rénovation seraient postérieurs à la requête et non signés, aucune durée des travaux préconisés ne serait d’ailleurs indiquée. PERSONNE2.) en outre a fait valoir qu’elle aurait été disposée à se maintenir dans les lieux pendant la durée des travaux et que le logement était suffisamment grand pour procéder aux rénovations en plusieurs étapes. 4 Selon la partie défenderesse, le requérant procéderait de la sorte parce qu’elle aurait refusé l’augmentation du loyer souhaitée par ce dernier, les travaux de rénovation n’auraient été qu’un prétexte pour l’obliger à quitter les lieux. A ce titre, elle formule une demande reconventionnelle à hauteur de 22.265,45.-EUR pour frais de déménagement, du surplus de loyer dont elle doit s’acquitter pour son nouveau logement ainsi que du congé qu’elle a dû prendre « afin de gérer la situation ». Elle sollicite également la restitution de la somme de 4.091,51.- EUR à titre de trop payé d’avances sur charges. Selon la partie défenderesse, les frais n’auraient pas été correctement répartis, alors que 8 personnes auraient occupé les lieux, or le bailleur aurait divisé les frais par sept. En général, la clé de répartition des charges appliquée serait très à son désavantage. Les frais pour les poubelles seraient également contestés, étant donné qu’elle n’aurait pas eu accès aux poubelles vertes et bleues qui se trouvaient dans un local fermé à clé, tout comme la redevance pour sol qui ne serait pas à sa charge. Également le montant figurant au décompte pour adoucisseur ne serait justifié par aucune facture. Finalement, la partie défenderesse sollicite encore une indemnité de procédure de 2.000.- EUR. En réponse aux arguments du requérant, elle fait plaider que les lieux avaient subi une usure normale et qu’elle n’aurait commis aucune faute dans l’entretien des lieux. En outre le nettoyage des joints dans la salle de bain ne serait pas à sa charge, alors qu’elle serait vouée à être entièrement rénovée. L’appartement pris en location aurait dès le début accusé un problème d’humidité, le logement étant perméable au froid en raison des fenêtres qui ne disposeraient que d’un vitrage simple, mais elle aurait accepté ledit bien faute de mieux pour se loger. D’ailleurs, un problème de chauffage aurait persisté en 2022 et elle aurait envoyé une lettre au bailleur à cet effet qui n’aurait cependant pas réagi. Appréciation Le tribunal constate que le contrat de bail versé par la partie requérante n’est pas signé. Toutefois, les parties n’ont pas remis en cause l’existence d’un contrat de bail à loyer, soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, de sorte que la demande a été introduite dans les formes et délais de la loi et est dès lors à déclarer recevable tout comme 5 la demande additionnelle et les demandes reconventionnelles de la partie défenderesse.  Résiliation du bail et action en dommage et intérêt pour résiliation abusive PERSONNE2.) fait valoir que la résiliation effectuée par le requérant du contrat de bail était abusive, étant donné que le motif grave évoqué par le bailleur à savoir la réalisation de travaux d’envergure n’était pas établi. A ce titre, la partie défenderesse sollicite à titre reconventionnel la condamnation du requérant à la somme de 22.265,45.-EUR en raison des frais engendrés par la résiliation abusive du bail, de déménagement, du surplus de loyer dont elle doit s’acquitter pour son nouveau logement ainsi que du congé qu’elle a dû prendre afin de gérer la situation. Suivant l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogée à moins que : a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper luimême ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. Des travaux de transformation ou de rénovation peuvent, le cas échéant, constituer un motif grave et légitime. Si toutefois le locataire n’accepte pas la cause de la résiliation du bail invoquée par le bailleur, il appartient à ce dernier de saisir le juge de paix en vue d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire à déguerpir des lieux. Tant que la décision judiciaire de résiliation du bail n’est pas intervenue ou n’a pas acquis autorité de chose jugée, le bail en état de prorogation légale subsiste entre les parties qui sont maintenues dans les relations de bailleur et de locataire (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, n°171). Il y a lieu de rappeler que la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. Si l’autre partie ne conteste pas la résiliation et quitte les lieux loués, le bail est terminé. Par contre, si le locataire n’accepte pas la résiliation du bail par le bailleur et se maintient dans l’immeuble loué, le bail se trouve prorogé en attendant que le bailleur fasse prononcer la résiliation par voie de justice (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail n°356, p. 284). 6 En l’espèce, il est constant en cause que la partie défenderesse a quitté les lieux avant le 2 février 2024, date à laquelle un état des lieux contradictoire de sortie a été réalisé. Même si PERSONNE2.) a par courrier du 18 juillet 2023 dans un premier temps déclaré refuser la résiliation, elle a fini par l’accepter, de sorte qu’elle n