## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-12, n° 3945 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3945/24 L-BAIL-579/23 L-BAIL-621/23 Audience publique du 12 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -I- la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Olivier KRONSHAGEN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal, partie défenderesse par reconvention, comparant par Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -II- la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse comparant par Maître Olivier KRONSHAGEN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse comparant par Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits Les faits et rétroactes de l’affaire inscrite sous le numéro de rôle L-BAIL-579/23 résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement n°2204/24 rendu le 27 juin 2024 par le tribunal de paix autrement composé. Suite à ce jugement, l’affaire fut refixée pour plaidoiries au 17 octobre 2024. L’affaire inscrite sous le numéro de rôle L-BAIL-621/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en date du 26 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 9 novembre 2023, puis refixée ensemble avec le rôle L-BAIL-579/23 au18 janvier 2024, puis refixées au 14 mars 2023, puis refixées au 23 mai 2024, puis refixées au 17 octobre 2024. Lors de la dernière audience du 17 octobre 2024, Maître Olivier KRONSHAGEN, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, et Maître Frank ROLLINGER, furent entendus en leurs moyens et conclusions. 2 Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le 1. jugement qui suit: Exposé du litige Par requête du 7 septembre 2023 déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après la société SOCIETE1.)) a sollicité la convocation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après la société SOCIETE2.)) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties et voir ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE2.) dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir et voir condamner la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 57.533,16 euros à titre d’arriérés de loyers, d’arriérés de charges et de factures impayées, outre les intérêts. La société SOCIETE1.) a encore demandé à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 11.101,54 euros par mois à payer jusqu’au déguerpissement effectif des lieux et à voir condamner la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 66.609,24 euros à titre d’indemnité forfaitaire, outre les intérêts. Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-BAIL-579/23 du rôle. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg en date du 26 septembre 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir valider la saisie-gagerie pratiquée suivant procès-verbal du 12 septembre 2023 pour le montant total de 57.533,16 euros. La demanderesse demande encore à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, à voir condamner la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de l’instance. Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-BAIL-621/23 du rôle. Par jugement n°2204/24 rendu le 27 juin 2024 dans l’affaire inscrite sous le numéro L-BAIL579/23 du rôle, le tribunal de céans, autrement composé, a ordonné à la société SOCIETE1.) de communiquer, avant tout autre progrès en cause, le contrat de bail principal portant sur les lieux donnés en location à la société SOCIETE2.). Dans un souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction entre les affaires inscrites sous les numéros L-BAIL-579/23 et L-BAIL-621/23 du rôle. A l’audience publique des plaidoiries du 17 octobre 2024, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers et charges à la somme 243.020,97 euros et elle a augmenté sa demande en validation de la saisie-gagerie à concurrence du même montant. 2. Les moyens et prétentions des parties 3 A l’appui de ses demandes, la société SOCIETE1.) fait valoir que la société SOCIETE2.) serait en défaut de payer le loyer et les charges locatives et qu’en date du 27 février 2023, la société SOCIETE2.) avait accumulé un retard de paiement à hauteur de 34.872,73 euros. Malgré une mise en demeure, elle n’aurait pas régularisé la situation comptable. Elle ajoute qu’au jour des plaidoiries, ce montant s’élèverait à 243.020,97 euros. La société SOCIETE1.) expose encore que la société SOCIETE2.) aurait, en violation de l’article 28 du contrat de bail, cédé une partie des parts de la société. Au vu du non-paiement des loyers et charges ainsi que la violation de l’article 28 du contrat de bail, la société SOCIETE1.) demande à voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.) et voir ordonner le déguerpissement des lieux. Elle demande également la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 243.020,97 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts conventionnels, de la somme de 66.609,24 euros au titre d’indemnité forfaitaire de relocation et à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel. La société SOCIETE1.) soutient qu’elle aurait viabilisé l’ensemble des parcelles, y compris celle donnée en location à la société SOCIETE2.), et qu’elle aurait aménagé le restaurant pour un montant dépassant les 2 millions d’euros. Elle explique que toutes les factures seraient reprises dans les décomptes versés en cause. Elle indique que la société SOCIETE2.) louerait une surface de 569,01 m2 avec des parkings et autres surfaces, de sorte que le loyer ne serait pas excessif. Elle soutient qu’il n’existerait pas une grosse différence entre le loyer du bail principal et le loyer redû par la société SOCIETE2.) au titre de la sous-location. Par ailleurs, elle fait valoir qu’il ne s’agirait pas d’une sous-location normale, alors qu’auparavant, les terrains auraient été de simples pelouses. Par conséquent, il conviendrait de prendre en compte l’ensemble des investissements réalisés, les frais et le prix du terrain afin de fixer le loyer. Dès lors, un loyer mensuel de 14.000 euros pour un terrain viabilisé avec un restaurant tout équipé et un accès ne serait pas excessif. La société SOCIETE1.) conteste les calculs réalisés par la société SOCIETE2.) ainsi que la demande en institution d’une expertise. A titre subsidiaire, elle demande à voir mettre les frais d’expertise à charge de la société SOCIETE2.). Elle s’oppose à la demande en institution d’une expertise, sinon à voir mettre les frais à charge de la société SOCIETE2.). Elle demande à voir faire droit à ses demandes et à se voir allouer une indemnité de relocation correspondant à 6 mois de loyer, soit un montant de 84.000 euros et à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel soit 14.000 euros. La société SOCIETE2.) ne conteste pas être en défaut de paiement des loyers. Elle conteste toutefois le montant du loyer réclamé par la société SOCIETE1.) pour être trop élevé. A ce titre, elle conteste tout prétendu investissement en lien avec les lieux loués réalisé par la société SOCIETE1.) alors que la cuisine aurait été financée par la société SOCIETE3.) et que la société SOCIETE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve concrète d’un quelconque investissement. Elle demande dès lors, en application des articles 6, 25 et 45 de la loi du 21 4 septembre 2006, à voir réduire le loyer de la sous-location qui ne pourrait excéder celui de la location principale. Elle fait encore valoir que la société SOCIETE1.) serait une soparfi qui ne disposerait donc pas d’une autorisation de commerce et ne pourrait donc pas réaliser de bénéfice commercial par le biais d’une sous-location. La société SOCIETE2.) demande à titre reconventionnel, la réduction du loyer à la somme mensuelle de 2.789,27 euros. A l’appui de sa demande, elle fait valoir qu’il y aurait lieu de tenir compte de la surface prise en location, soit environ 30% de la surface totale louée par la société SOCIETE1.) et du loyer payé par la société SOCIETE1.) au titre du bail principal. En appliquant ces critères, elle aurait payé un loyer trop élevé, de sorte que la société SOCIETE1.) lui redevrait de l’argent. A titre subsidiaire, elle demande à voir ordonner une expertise afin de fixer le loyer réellement dû. Elle expose encore qu’en tenant compte du montant du loyer réellement dû, la garantie locative payée correspondant à 6 mois de loyer ne serait pas de 54.000 euros, mais de 16.735,62 euros. Elle demande par conséquent la restitution du trop payé. 3. Appréciation 3.1. Les faits constants Par contrat de bail emphytéotique du 24 janvier 2006 avec effet le même jour, la société civile immobilière SOCIETE4.) a donné en location à la société SOCIETE1.) jusqu’au 31 octobre 2034, un terrain sis à ADRESSE3.), inscrit au cadastre comme suit : Commune de ADRESSE4.), section A de ADRESSE4.), numéro NUMERO3.)/6042, lieu-dit « ADRESSE5.) » (anciennement numéros cadastraux NUMERO4.), NUMERO5.), NUMERO6.) et NUMERO7.)), moyennant une redevance de 132.000 euros par années et indexée, payable en douze tranches égales le premier jour de chaque mois. Par contrat de bail du 4 octobre 2012, avec effet au 1er juin 2012 et jusqu’au 7 octobre 2034, avec possibilité de prorogation, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.), un terrain sis à ADRESSE3.), inscrit au cadastre comme suit : Commune de ADRESSE4.), section A de ADRESSE4.), numéro NUMERO8.)/7059, lieu-dit « ADRESSE5.) », moyennant un loyer déterminé comme suit : - - 97.800 euros par année pour le terrain accueillant les surfaces brutes construites allant de 0 à 1.950 m2, payable en douze tranches mensuelles égales de 8.150 euros, payables au plus tard le cinquième jour de chaque mois, 30 euros par m2 et par année pour les surfaces brutes construites dépassant les 1.950 m2, payable en douze tranches mensuelles égales de 2,50 euros, payables au plus tard le cinquième jour de chaque mois. Il est encore indiqué dans le contrat de bail que le loyer variera