## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-12, n° 3947 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3947/24 L-BAIL-171/24 L-BAIL-172/24 Audience publique du 12 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -I- 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE2.) parties demanderesses sub 1) et sub 2) comparant par Maître Natacha STELLA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie défenderesse comparant par Maître Margot GEISLER, avocat, en remplacement de Maître François BROUXEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -II- PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie demanderesse comparant par Maître Margot GEISLER, avocat, en remplacement de Maître François BROUXEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1) et sub 2) comparant par Maître Natacha STELLA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire L-BAIL-171/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 11 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 23 mai 2024. L’affaire L-BAIL-172/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 13 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 7 mai 2024. A cette audience, l’affaire fût refixée à l’audience du 23 mai 2024. Sur convocations émanant du greffe, les affaires inscrites sous les numéros L-BAIL-171/24 et L-BAIL-172/24 du rôle furent appelées ensemble à l’audience publique du 23 mai 2024. Les deux affaires furent refixées ensemble pour plaidoiries à l’audience publique du 17 octobre 2024. Lors de la dernière audience du 17 octobre 2024, Maître Natacha STELLA et Maître Margot GEISLER, en remplacement de Maître François BROUXEL, furent entendues en leurs moyens et conclusions. 2 Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Exposé du litige Par contrat de bail du 30 mars 2023 avec effet au 3 avril 2023, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), pour une durée d’une année tacitement reconductible d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE4.), pour un loyer mensuel de 1.890 euros et une avance sur charges de 310 euros par mois, soit un montant total de 2.200 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont rencontré des problèmes avec le chauffage et la température ambiante de l’appartement. Le 4 août 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé le bailleur de leur intention de quitter l’appartement. Le 8 septembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé PERSONNE3.) que leur déménagement était prévu pour le 4 octobre 2023. Le 16 octobre 2023, les parties ont fixé d’un commun accord la date pour l’état des lieux de sortie au 25 octobre 2023. A cette date, PERSONNE3.) ne se présenta pas. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 11 mars 2024, les locataires ont sollicité la résiliation du contrat de bail. Par courrier du 22 janvier 2024, PERSONNE3.) a notifié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la résiliation du contrat de bail avec effet au 1er février 2024. L’état des lieux de sortie a eu lieu le 2 février 2024. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 11 mars 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir dire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que le contrat de bail a été résilié principalement d’un commun accord avec effet au 31 octobre 2023, sinon subsidiairement pour faute dans le chef du propriétaire avec effet au 31 octobre 2023. Ils demandent encore la condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la somme de 18.120 euros, outre les intérêts à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-BAIL-171/24 du rôle. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 13 mars 2024, PERSONNE3.) a sollicité la convocation d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour entendre condamner, 3 sous le bénéfice de l’exécution provisoire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, au paiement de la somme de 8.961,93 euros. Cette affaire a été inscrite sous le numéro L-BAIL-172/24 du rôle. Dans un souci d’une bonne administration de la justice, il y a en premier lieu d’ordonner la jonction entre les affaires inscrites sous les numéros L-BAIL-171/24 et L-BAIL-172/24 du rôle. Appréciation 1. La résiliation du contrat de bail PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que le contrat de bail aurait été résilié d’un commun accord entre parties avec effet au 31 octobre 2023. Ils exposent que dès leur entrée dans les lieux loués, ils auraient rencontré des problèmes avec le système de chauffage et la température ambiante de l’appartement qui aurait été excessive. Malgré l’achat d’un climatiseur et une aération permanente des lieux loués, la température ambiante serait montée jusqu’à 28 degrés alors que les températures extérieures étaient froides. Ils expliquent qu’ils auraient informé le bailleur des problèmes rencontrés, mais que celui-ci n’aurait pas trouvé ou proposé de solution adéquate. Par conséquent, ils auraient été contraints de se reloger dès le mois de juillet 2023. Le 4 août 2023, ils auraient sollicité une résiliation anticipée du contrat de bail et PERSONNE3.) ne s’y serait pas opposé alors qu’il n’aurait jamais contesté le problème lié à la surchauffe des lieux loués. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent encore que le 10 août 2023, le bailleur les aurait contacté afin de discuter de la résiliation anticipée du contrat de bail et qu’en date du 16 octobre 2023, les parties auraient fixé d’un commun accord la date pour la remise des clés et l’état des lieux de sortie au 25 octobre 2023 à 11.00 heures. Or, le bailleur n’aurait pas respecté son engagement alors qu’il aurait annulé sa venue au rendez-vous fixé pour la remise des clés en date du 24 octobre 2023. Le 25 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se seraient présentés à l’appartement comme convenu, ils auraient pris des photos des lieux loués et auraient laissé les clés sur place. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que conformément à l’accord intervenu entre parties, la résiliation anticipée du contrat de bail serait intervenue d’un commun accord avec effet au 31 octobre 2023, et ce malgré l’attitude de PERSONNE3.). A titre subsidiaire, ils font plaider que le contrat de bail aurait été résilié de manière anticipée avec effet au 31 octobre 2023 pour faute de bailleur au motif que celui-ci n’aurait pris aucune mesure adéquate afin de remédier au problème de chaleur rencontré par les locataires dans les lieux loués. Ils basent leur demande sur les articles 1719, 1720, 1721 et 1741 du code civil. PERSONNE3.) conteste toute résiliation anticipée et d’un commun accord du contrat de bail et il fait valoir qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient décidé, de manière unilatérale, de quitter les lieux loués. 4 Il conteste tout problème de chaleur dans l’appartement. Il explique qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient visité l’appartement par vidéo et que celui-ci serait exposé plein sud. En 2023, il y aurait eu une canicule et durant les mois les plus chauds, les locataires ne lui auraient fait part d’aucun souci. En effet, il aurait reçu un message au mois de mai 2023 puis plus rien jusqu’au mois d’août 2023. Il conteste également toute faute dans son chef alors qu’il aurait donné suite aux messages qui lui auraient été adressés par les locataires en les invitant à prendre contact avec le chauffagiste, a aérer les lieux aux heures les plus froides etc. Appréciation - La résiliation d’un commun accord Tout bail peut toujours être résilié d’un commun accord. Dans ce cas aucune forme particulière ni aucun délai de préavis ne sont imposés aux parties. Il a été décidé que cette résiliation peut être tacite. Si la résiliation peut être tacite, elle doit cependant être certaine. La volonté commune des parties de mettre fin au contrat ne doit faire aucun doute (Marianne Harles, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 179). La preuve de l’accord des parties sur la résiliation peut être déduite du consentement tacite des parties : celui-ci peut être inféré des circonstances de fait auxquelles il appartient au juge d’assigner leur véritable signification. Néanmoins celui qui se prévaut d’une résiliation d’un commun accord doit la prouver (Lex THIELEN : Le contrat de bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 216, éditions Promoculture-Larcier). A relever encore que la manifestation de volonté dont découle une renonciation n’est en principe assujettie à aucune forme sacramentelle : la renonciation peut être expresse ou tacite, encore faut-il qu’elle résulte d’une manifestation de volonté non équivoque. La renonciation du locataire à poursuivre l’exécution du bail doit résulter d’un acte qui l’implique volontairement et qui, accompli volontairement et en pleine connaissance de cause, manifeste de façon non équivoque l’intention de renoncer. En l’espèce, il résulte des échanges de conversation soumis au tribunal, qu’en date du 4 août 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont adressé un message au bailleur pour l’informer de leur intention de quitter les lieux loués de manière anticipée. Suite à ce message, le bailleur n’a marqué aucune opposition. Il ressort encore des échanges de conversation versés en cause qu’en date du 8 septembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé le bailleur de ce que le déménagement était prévu pour le 4 octobre 2023 et que le 13 septembre 2023, ils ont réitéré leur souhait de quitter les lieux loués. Encore une fois, PERSONNE3.) ne s’est pas opposé à ce départ anticipé. Le 9 octobre 2023, PERSONNE3.) a reçu l’information qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient quitté les lieux et que l’appartement était vide et le 10 octobre 2023, il a invité les locataires à le contacter afin de régler la résiliation anticipée du contrat de bail. Les parties se 5 sont accordées pour procéder à un état des lieux de sortie en date du 25 octobre 2023 à 11.00 heures. Le tribunal relève toutefois qu’il résulte des échanges postérieurs au 9 octobre 2023, que le loyer pour le mois d’octobre n’avait pas été payé et que le bailleur demandait à voir payer les loyers jusqu’au 1er décembre 2023, ce à quoi les locataires ne se sont pas opposés. Le 24 octobre 2023, PERSONNE3.) a indiqué ne pas être disponible pour l’état des lieux qui devait se tenir le 25 octobre 2023 et par conséquent il ne s’est pas présenté au rendez-vous. Il a encore indiqué qu’il entendait procéder à l’état des lieux à la fin du contrat de bail, soit le 31 mars 2024. Enfin, il est constant en cause qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont tout de même présentés à l’appartement en date du 25 octobre 2023 et qu’ils y ont laissé les clés et ce malgré l’absence du bailleur. Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont bien informé le bailleur de leur intention de quitter les lieux loués, et partant de résilier le contrat de bail, de manière anticipée. Toutefois, le simple fait pour le bailleur d’avoir accepté de tenir un état des lieux en date du 25 octobre 2023, ne saurait suffire pour établir une volonté cert