## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-12, n° 3951 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3951/24 L-BAIL-452/23 Audience publique du 12 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses sub 1) et sub 2), comparant initialement par Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, demeurant à Bofferdange, comparant ensuite par Maître David SCHETTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et comparant par la suite par Maître Fabien FRANÇOIS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties défenderesses sub 1) comparant par Maître Jil FEITH, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Alexis GUILLAUME, avocat, les deux demeurant à Luxembourg sub 2) comparant par Maître Jennifer GENTEN, avocat à la Cour, demeurant à Kehlen -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement du 11 juillet 2024 (2451/24) rendu par le tribunal de paix. Suite au dernier jugement, l’affaire fut refixée pour plaidoiries au 21 novembre 2024. Lors de la prédite audience, Maître Fabien FRANÇOIS, Maître Jil FEITH, en remplacement de Maître Alexis GUILLAUME et Maître Jennifer GENTEN, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par un jugement numéro 2451/24 rendu par le Tribunal de céans en date du 11 juillet 2024, il a été décidé ce qui suit : « reçoit la demande en la forme ; donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils ont renoncé à leur demande tendant au déguerpissement alors que les lieux auraient été libérés le 23 janvier 2024, qu’ils ont conclu à la condamnation solidaire de PERSONNE5.) et de PERSONNE4.) au paiement de la somme de 17.866,13 euros à titre d’indemnité d’occupation due pour la période d’occupation sans droit ni titre entre le 1er juillet 2023 et le 23 janvier 2024 et qu’ils ont conclu à la condamnation solidaire de PERSONNE5.) et de PERSONNE4.) aux frais de remise en état à concurrence de 16.031,43 euros ; donne acte aux parties qu’ils ont été en accord de limiter les débats aux moyens procéduraux soulevés ; déclare non-fondé le moyen de nullité soulevé par PERSONNE4.) ; déclare non-fondé le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE5.) ; partant déclare la requête du 7 juillet 2023 recevable ; 2 fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du jeudi 21 novembre 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15. » Il y a d’emblée lieu de préciser que ce premier jugement contient une erreur matérielle en ce qui concerne le nom de la partie défenderesse PERSONNE3.), dont le nom de famille a été mal indiqué. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’audience du 21 novembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont précisé leurs demandes comme suit : - Indemnité d’occupation : pour la période du 1er juillet 2023 au 23 janvier 2024 : (1.975,00 x (6 + 23/31)) = 13.315,32 euros, - Frais de remise en état : 15.878,43 euros, - Charges : - 1.719 euros, - Garantie locative : -5.925 euros En ce qui concerne les frais de remise en état, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont augmenté leur demande à titre de frais d’huissier exposés afin de dresser le procès-verbal de constat du 30 mars 2024 au montant de 1.564,74 euros. Concernant la remise en état au niveau des meubles de l’appartement en question, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont précisé que conformément à leur décompte versé en tant que pièce 14, des meubles SOCIETE1.) qui n’avaient pas pu être retrouvés dans une première phase ont finalement pu être récupérés. Les frais des meubles à hauteur de 258 euros n’étaient donc pas dûs, cependant des frais de remontage à concurrence de 105 euros (3 heures à 35 euros) seraient à mettre à charge de PERSONNE4.) et PERSONNE3.). Ledit décompte reprenant les frais de remise en état a la teneur suivante : « (fichier) » Alors que la garantie locative de 5.925 euros aurait été encaissée et qu’il existait un trop-payé d’avances sur charges de 1.719 euros, il y aurait lieu de tenir compte de ces sommes en prononçant la compensation avec les sommes redues par les parties défenderesses. En tout état de cause, il y aurait lieu de prononcer une condamnation solidaire des deux parties défenderesses. 3 Finalement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à hauteur de 3.000 euros. PERSONNE4.) PERSONNE4.) fait valoir qu’il a quitté le logement en question suite à une rupture du couple avec PERSONNE3.). Il est d’accord à payer la somme de 11.722,58 euros à titre d’indemnité d’occupation alors que sa date de déguerpissement effectif serait à situer au 29 décembre 2023. PERSONNE4.) est d’accord pour une condamnation solidaire à ce montant. En ce qui concerne les frais de remise en état réclamés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), PERSONNE4.) conteste l’ensemble des montants réclamés faute de factures et de preuves de paiements versés pour les différents postes repris dans le décompte reproduit ci-dessus. A titre subsidiaire, PERSONNE4.) conteste le quantum du devis du peintre versé en tant que pièce 17 par les parties requérantes alors que plusieurs postes ne seraient pas en relation avec des défauts constatés par l’huissier de justice, à savoir plus particulièrement le rebouchage de trous au niveau du plafond et au niveau des fissures constatées près des poutres apparentes. PERSONNE4.) est ainsi d’accord, à titre subsidiaire, à payer la somme de (11.231,47 – 2.395,43) = 8.836,04 euros à titre de frais de remise en état au niveau de la peinture de l’appartement. Également à titre subsidiaire par rapport à ses contestations susmentionnées, PERSONNE4.) admet redevoir les frais invoqués à titre de nettoyage de l’appartement litigieux. Ensuite, en ce qui concerne les meubles, PERSONNE4.) a émis les réserves suivantes : - en ce qui concerne le canapé, les frais de remplacement invoqués seraient surfaits, ainsi la somme de 1.000 euros était à retenir, - en ce qui concerne la télévision, les frais de remplacement invoqués sont contestés alors qu’il ne serait pas établi en cause que l’appareil resté sur place était défectueux, PERSONNE4.) n’a pas émis de contestations pour les autres postes invoqués à titre de remise en état au niveau des meubles. Il a cependant contesté la nécessité d’avoir recours à un huissier de justice pour dresser l’état des lieux de sortie, de sorte à ce que les frais invoqués à ce titre ne seraient pas à mettre à sa charge. 4 Enfin, PERSONNE4.) a contesté l’indemnité de procédure réclamée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans son principe et dans son quantum. PERSONNE3.) A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) s’est rapportée aux conclusions de PERSONNE4.) en ce qui concerne les frais de remise en état. En effet, les frais invoqués par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient à considérer comme exposés dans le cadre d’une remise à neuf, laquelle ne serait pas à mettre à charge des locataires. Les frais d’huissier de justice n’auraient pas été nécessaires dans le cadre de la relation contractuelle, de sorte à ce que la demande en condamnation à ce titre serait à déclarer non-fondée. Il en est de même de l’indemnité de procédure réclamée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). En ce qui concerne l’indemnité d’occupation réclamée, le déguerpissement effectif de PERSONNE3.) serait à situer au 1er novembre 2023, de sorte à ce que la demande afférente des parties requérantes serait à limiter à cette date. PERSONNE3.) fait encore état d’un accord entre elle-même et PERSONNE4.) dont il ressortirait que les indemnités d’occupation seraient à prendre en charge exclusivement par ce dernier. Réplique de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) Face aux contestations adverses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont renvoyé à leurs pièces 9 et 11 dont il ressortirait qu’à plusieurs reprises des dates de déguerpissement et de réunion aux fins de dresser l’état des lieux de sortie auraient été proposées, sans succès. Face à ce refus, les parties demanderesses auraient été contraintes d’avoir recours à un huissier de justice pour dresser un état des lieux de sortie, de sorte à ce que ces frais seraient à supporter au moins pour moitié par les anciens locataires. En ce qui concerne les frais de rebouchage au niveau des fissures du plafond et en ce qui concerne les frais de remplacement du téléviseur, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont rapportés à prudence de justice. L’indemnité d’occupation serait due en l’espèce jusqu’à la date de déguerpissement du 23 janvier 2024 alors que les parties resteraient en défaut de prouver qu’ils aient quitté les lieux avant cette date. 5 Appréciation L’indemnité d’occupation L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation. Dans la fixation de l’indemnité d’occupation, il est en principe fait référence à la valeur locative du bien. Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur. (cf. Pas. 31, Compte-rendu de jurisprudence, No. 189, p. 377) Il ressort des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal qu’une indemnité d’occupation est redue par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) pour la période du 1er juillet 2023 au 23 janvier 2024, date du déguerpissement effectif. Les arguments de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) quant à un déguerpissement avant cette date restent à l’état de pure allégation, faute de pièce probante versée en cause. Il y a partant lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) quant à l’indemnité d’occupation pour le montant réclamé de ((6x 1.975) + ((23/31) x 1.975) =) 13.315,32 euros. Quant au frais de remise en état Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P.31, n° 114). 6 Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant