## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-12, n° 3977 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 3977/24 Dossier no. L-CIV-601/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 12 DECEMBRE 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D'AVOCATS WILTZIUS, ROSA, DE SOUSA SARL, établie à L-9254 Diekirch, 18, route de Larochette, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B278188, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Steve ROSA, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, ET SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Enzo MARTINELLI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François REINARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS Par exploit du 19 octobre 2023 de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à la société anonyme SOCIETE1.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, le jeudi, 9 novembre 2023 à 15h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 16 octobre 2024, lors de laquelle Maître Steve ROSA se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Enzo MARTINELLI, en remplacement de Maître François REINARD, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont conclu avec la société anonyme SOCIETE1.) SA (ciaprès désignée : la société SOCIETE1.)) un acte de vente en état futur d’achèvement en date du 24 janvier 2020. B. La procédure et les prétentions des parties Par exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO du 19 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait citer la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour : - voir dire que la partie citée a engagé sa responsabilité contractuelle envers les parties demanderesses en n’ayant pas achevé aux termes de l’article 1601-6 du Code civil leur maison d’habitation jusqu’au 21 juin 2021 au plus tard ; - voir la partie citée déclarer responsable des suites dommageables directes subies par les parties demanderesses du fait du non-respect du délai d’achèvement convenu ; - voir déclarer fondée leur demande en octroi de dommages et intérêts à hauteur d’un forfait journalier de 100 euros depuis le 22 juin 2021; - voir condamner la partie citée à payer aux parties demanderesses la somme de 12.200 euros, avec les intérêts légaux depuis le 22 juin 2021, premier jour de retard, sinon à partir du 13 juillet 2021, jour de la mise en demeure, sinon à partir du 18 octobre 2021, jour du constat d’achèvement, sinon à partir de la citation en justice, chaque fois jusqu’à solde ; - voir ordonner la majoration du taux des intérêts légaux de trois points dès le 3ème mois à partir de la signification conformément aux articles 14, 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard ; - voir condamner la partie citée à payer aux parties demanderesses une indemnité de procédure de 2.500 euros ; 2 - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner la partie citée aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-601/23. La société SOCIETE1.) réclame l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000 euros. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que suivant acte de vente en état futur d’achèvement signé en date du 24 janvier 2020, ils se sont portés acquéreurs d’une maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.). Suivant le prédit acte notarié, le dernier délai pour commencer les travaux aurait été le 9 mars 2020. Les travaux d’excavation n’auraient débuté qu’en date du 11 mars 2020. En tenant compte des périodes de congé collectif, de la fermeture des chantiers due à la pandémie liée au COVID19 du lundi 23 mars 2020 au 19 avril 2020 ainsi que des dimanches et samedis, le délai d’achèvement serait venu à expiration en date du 21 juin 2021 à 23.59 heures. L’ouvrage aurait donc dû être achevé et les clefs auraient dû être remises aux parties demanderesses en date du 21 juin 2021 au plus tard. Les parties demanderesses auraient nonobstant mise en demeure dû attendre jusqu’au 21 octobre 2021 pour prendre possession de leur maison, malgré 56 réserves/inachèvements. Le délai d’achèvement aurait été dépassé de 122 jours. L’achèvement de l’ouvrage dans le délai convenu constitue une obligation de résultat à charge du promoteur. La simple inexécution du délai d’achèvement de l’ouvrage ferait présumer la responsabilité du promoteur. La société SOCIETE1.) omettrait d’étayer en quoi les prétendues intempéries ou les prétendus problèmes surgis avec ses fournisseurs auraient rempli les conditions d’une cause étrangère et dans quelle mesure ces causes auraient retardé directement l’exécution des travaux. Même à supposer que la seule existence d’intempéries puisse suffire, de telles conditions climatiques laisseraient d’être établies et seraient contestées. La société SOCIETE1.) appliquerait mal les stipulations contractuelles. Suivant l’acte notarié de vente, seul un jour de neige et un jour d’hiver vaudraient cause légitime pour toute la durée du chantier. Une telle précision ne serait en toute logique pas prévue pour les jours de pluie. Rien n’empêcherait la société SOCIETE1.) de continuer les travaux de construction, même en cas de pluie, une fois le gros œuvre achevé, ce qui aurait été le cas en octobre 2020. La responsabilité contractuelle de la société SOCIETE1.) serait dès lors engagée et en application de la clause pénale, les parties demanderesses auraient droit au montant total de 12.200 euros. La demande est basée sur les articles 1601-1 et suivants du Code civil, les articles 1142 et suivants dudit code ainsi que sur les articles 1226 et suivants du même code. La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande en faisant valoir que les travaux ont débuté en date du 11 mars 2020. Elle renvoie à son tableau et à son offre de preuve par audition de témoins pour avancer que le délai d’achèvement a été prolongé jusqu’au 21 octobre 2021 et même au-delà de cette date en raison des 58 jours d’intempéries justifiés par les rapports de l’institut météorologique de l’Aéroport de Luxembourg, des 21 jours de fermeture du chantier lors de la pandémie et des 31 jours ayant été nécessaires pour redémarrer le chantier suite à la pandémie, des congés collectifs, des jours fériés, des congés légaux, des jours de weekend et de la tardivité des commandes des matériaux imputable aux parties demanderesses. Elle fait préciser qu’en raison des intempéries, certains travaux n’auraient pas pu être exécutés à cause de problèmes d’humidité. 3 Les parties demanderesses font répliquer que la société SOCIETE1.) ne prouve pas quels travaux aient dû être réalisés à telle ou telle période et donc l’effet concret des intempéries sur l’exécution des travaux. Les prétendues intempéries ne vaudraient dès lors pas suspension du délai d’achèvement. Elles sollicitent le rejet de l’offre de preuve adverse en l’absence d’élément probant, pour défaut de précision et de pertinence. Elles relèvent en outre que l’acte notarié mentionne 280 jours ouvrés et non pas 280 jours ouvrables. L’interprétation adverse de l’acte notarié serait source d’insécurité juridique. Elles contestent que la reprise du chantier suite à la pandémie ait nécessité une durée d’un mois. Le chantier aurait d’ores et déjà été installé. Par ailleurs, elles font valoir qu’elles ont introduit leur commande auprès des fournisseurs en temps utile. D. L’appréciation du Tribunal La demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. L’article 1134 du Code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Le vendeur d’un immeuble à construire a l’obligation de résultat de remettre dans les délais un ouvrage conforme à ce qui a été convenu. En présence d’une obligation de résultat, il suffit au créancier de prouver que le contrat comportait un tel engagement déterminé à son profit et que cet engagement n’a pas été tenu. Le débiteur est alors présumé responsable et ne peut échapper à sa responsabilité qu’en prouvant la survenance d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure (cf. PERSONNE3.), 3e ed., La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3ème édition, Pasicrisie luxembourgeoise, n°517 et suivants). En l’espèce, il est constant en cause que les parties sont liées par un contrat de vente en état futur d’achèvement conclu le 24 janvier 2020 portant sur une maison d’habitation unifamiliale, qui stipule, au point 3 (Délai de livraison, maîtrise de l’ouvrage) que « le vendeur s’oblige à entreprendre la construction de l’immeuble et à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés endéans les deux cent quatre-vingt (280) jours ouvrés à compter du commencement des travaux lesquels débuteront au plus tard endéans les trente (30) jours ouvrés après la signature des présentes, sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Ne sont pas considérés comme jours ouvrables : - les samedis et dimanches ; - les jours fériés et congés légaux ; - les jours avec plus de quatre heures de pluie entre six heures et dix-huit heures (suivant les rapports de l’institut météorologique de l’aéroport) ; - les jours de neige (suivant rapports de l’institut météorologique de l’aéroport) et ceci pour toute la durée du chantier ; - les jours avec une température moyenne en-dessous de zéro degrés Celsius pendant vingtquatre heures (suivant les rapports de l’institut météorologique de l’aéroport) et ceci pour toute la durée du chantier. 4 Sont considérées notamment comme causes légitimes de suspension du délai, tout événement extérieur contraignant le vendeur à suspendre ses travaux tels que par exemple cataclysmes, révolutions, guerres et leurs conséquences, grèves, lock-out, la faillite, la déconfiture, accidents de chantier, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d’hostilités ou tout autre événement hors de la volonté du vendeur. Il est bien entendu que le délai ci-avant se rapporte exclusivement aux travaux faisant l’objet du présent acte. Les travaux exécutés, le cas échéant, par l’acquéreur et qui s’intercalent chronologiquement entre les travaux prévus par le vendeur feront augmenter le délai global en conséquence. La suspension temporaire des travaux résultant des événements qui précèdent, entraîne, de plein droit et sans indemnité, la prorogation du délai d’exécution initialement prévu pour une période égale à la suspension, augmenté du laps de tem