## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-16, n° 4006 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 4006/24 L-BAIL-831/23 Audience publique du 16 décembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par la société à responsabilité limitée NCS AVOCATS SARL, établie à L-2430 LUXEMBOURG, 16, rue Michel Rodange, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B225706, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, demeurant à Bertrange comparant à l’audience par Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, demeurant à Bertrange et 1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant par Maître Sébastien COÏ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg en présence de : PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie intervenante par demande incidente comparant par Maître Katia AÏDARA, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg contre 1) PERSONNE2.), préqualifiée 2 ) PERSONNE3.), préqualifié -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 décembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 24 janvier 2024. Lors de la prédite audience, Maître Sébastien COÏ se présenta pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tandis que Maître Katia AÏDARA se présenta pour PERSONNE4.). L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 27 mars 2024, puis refixée au 17 juin 2024. Suite à la radiation de l’affaire à l’audience du 17 juin 2024, l’affaire fut réappelée à l’audience du 7 octobre 2024, puis refixée au 18 novembre 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Aline CONDROTTE, Maître Katia AÏDARA et Maître Sébastien COÏ furent entendus en leurs moyens et conclusions. 2 Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 7 décembre 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.475.- EUR à titre de remboursement de la moitié de la garantie locative indûment retenue par ces derniers, avec les intérêts légaux à compter du 15 juillet 2023. La requérante sollicite encore la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 2.500.- EUR pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de la présente affaire, en sus de l’allocation d’une indemnité de procédure de l’ordre de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et l’exécution provisoire du présent jugement. Finalement, PERSONNE1.) mentionne que la requête est faite en présence d’PERSONNE4.), sans toutefois formuler de demande en bonne et due forme dans le dispositif de sa requête à ce que le présent jugement soit déclaré commun à ce dernier. Faits, prétentions et moyens des parties La requérante expose avoir, ensemble avec son ex-époux, Monsieur PERSONNE4.), pris en location auprès de parties défenderesses suivant contrat de bail, conclu en date du 9 juillet 2017 pour une durée de 9 années, avec prise d’effet au 1er octobre 2017, une maison sise à L-ADRESSE4.). Ladite convention prévoyait entre autres que le bail pouvait être résilié de part et d’autre avec un préavis de trois mois avant son terme. Ledit contrat aurait également prévu le versement d’une garantie bancaire à hauteur de 10.950.-EUR, équivalente à trois mois de loyer. Suite à la séparation du couple, la requérante aurait, par courriel du 31 mars 2023, informé les propriétaires qu’elle ne disposait pas de moyens financiers pour payer le loyer, dans la mesure où son ex-époux, pourtant solidairement tenu, refusait de régler sa part, et a, par la même occasion, sollicité la résiliation du contrat de bail. Les parties défenderesses auraient par courriel du 10 avril 2023 indiqué que les ex-époux pouvaient éventuellement se « désengager » du contrat de bail, à condition que l’agence immobilière, en charge de la location, trouve de nouveaux locataires pour la maison. 3 Ce qui aurait été le cas en l’espèce, les nouveaux locataires auraient, selon les renseignements fournis par l’agence immobilière, emménagé à la fin du mois de juillet 2023. La requérante indique encore qu’il aurait été procédé à un état des lieux en date du 15 juillet 2023 ensemble avec l’agent immobilier mandaté par les bailleurs. Toutefois, les parties défenderesses n’auraient à ce jour pas restitué la garantie bancaire. En réplique aux arguments des parties défenderesses, la requérante fait valoir qu’un nouveau locataire a immédiatement repris le bail, de sorte qu’aucune indemnité de relocation ne serait redue, étant donné qu’aucun préjudice n’aurait été subi par les bailleurs. Concernant les dommages locatifs lui réclamé par les bailleurs, la requérante fait en premier lieu valoir que le contrat de bail prévoit à son article 7 que le locataire est uniquement tenu de refaire peindre les lieux s’il quitte les lieux avant le premier terme de trois ans. Or, en l’espèce la partie requérante aurait occupé le logement pendant près de 7 ans, de sorte qu’elle ne serait plus tenue à remettre les lieux en peinture. Il aurait également été procédé à un nettoyage des lieux conformément aux stipulations du contrat de bail. La requérante ajoute qu’elle a fait des emménagements des lieux et a laissé des armoires intégrées sur mesure sur place, ce qui constituerait une plus-value pour les propriétaires. PERSONNE4.) Par voie de conclusions déposées à l’audience du 18 novembre 2024 et exposées oralement lors des débats, PERSONNE4.) sollicite la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui restituer la moitié de la garantie locative indûment retenue, s’élevant à 5.475.- EUR, avec les intérêts légaux à partir du 15 juillet 2023. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. En droit, il rejoint les arguments avancés par PERSONNE1.) PERSONNE2.) et PERSONNE3.) Le mandataire des parties défenderesses a in limine litis soulevé l’irrecevabilité de la demande incidente d’PERSONNE4.) qui ne serait pas partie au procès, 4 aux motifs qu’aucune demande dirigée contre lui ne figurerait au dispositif de la requête de la partie demanderesse. Dans la mesure où PERSONNE4.) ne serait cité par la requérante qu’aux fins de déclaration de jugement commun, il ne saurait formuler des demandes reconventionnelles à l’audience. A titre subsidiaire, il a soulevé l’exception du libellé obscur, au motifs pris que la demande de la partie demanderesse incidente serait incompréhensible. En dernier ordre de subsidiarité, il a fait valoir que la demande d’PERSONNE4.) ne lui a pas été communiquée avant l’audience, ce qui violerait les droits de la défense, de sorte que celle-ci serait encore à déclarer irrecevable de ce chef. Les parties défenderesses ont encore sollicité le rejet de la pièce n°10 versée par la partie demanderesse pour avoir été communiquée tardivement, à savoir le jour-même de l’audience. Quant au fond, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait valoir que la peinture avait été refaite en 2017 et que la maison était dans un bon état avant le début du bail. Toutefois, elle aurait été affectée de nombreux désordres dus à un mauvais entretien et usage des lieux par les locataires, tel que cela ressortirait clairement de l’état des lieux de sortie. Des travaux de réfection auraient été entrepris pour y remédier dont le montant s’élèverait à 11.497,67.-EUR, tel que cela ressortirait du courrier adressé en date du 31 octobre 2023 à la requérante. La somme des frais de remise en état se composerait des postes suivants: - Electricité SOCIETE1.) 1.876,04.-EUR ; Electricité SOCIETE1.) 1.176,56.-EUR ; SOCIETE2.) 318,30.-EUR ; Peinture SOCIETE3.) 5.048,10.- EUR ; Fenêtre salle de bains SOCIETE4.) 200.- EUR ; Fenêtre terrasse jardin 500.- EUR ; Dallage terrasse abîmé 1.000.- EUR ; Télécommande 50.- EUR : SOCIETE5.) 1.400.-EUR. En outre, la partie requérante n’aurait pas résilié le contrat de bail avec un préavis de trois mois, de sorte qu’une indemnité correspondant à trois mois de loyer, soit la somme de 11.400.-EUR, serait redue à titre de dommage pour « rupture anticipative ». A cet effet, les parties défenderesses formulent une demande reconventionnelle pour le montant total de (11.400 + 11.497,67) 22.897,67.- EUR à l’encontre de PERSONNE1.), et dans l’hypothèse où la demande incidente d’PERSONNE4.) 5 serait déclarée recevable, également à l’égard de ce dernier qui serait débiteur solidaire suivant le contrat de bail. Les bailleurs exposent que la résiliation se serait faite dans des circonstances particulières, étant donné qu’initialement une tierce personne, n’étant pas partie au contrat de bail, avait contacté les bailleurs pour mettre fin à la location. En réplique aux arguments de PERSONNE1.), les parties défenderesses ont fait valoir que la clause concernant la peinture figurant au contrat de bail ne constituerait pas une renonciation au droit de réclamer aux locataires une indemnisation pour des dégâts au niveau des peintures des murs si le bail venait à excéder une durée de 3 ans. Cette clause n’aurait que pour effet que le bailleur peut exiger que les lieux soient repeints sans devoir prouver l’existence de dégâts locatifs dans l’hypothèse où le locataire met fin au bail endéans un délai de moins de 3 ans. Les parties défenderesses se sont encore opposées à la demande en paiement des frais d’avocats telle que sollicitée par la requérante au motif que la procédure en matière de bail à loyer ne requiert pas le ministère d’un avocat. De plus, elles n’auraient commis aucune faute justifiant de tels frais, d’autant plus que tant la requérante que la demanderesse sur incident seraient redevables d’une indemnisation des frais pour dommages locatifs.  Quant à la recevabilité de la demande incidente d’PERSONNE4.) En application des articles 53 et 63 du Nouveau Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. L’article 53 précité précise cependant que « l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ». La demande incidente est définie comme la « demande qui, formée au cours d’un procès déjà né, soit par le demandeur (demande additionnelle), soit par le défendeur (demande reconventionnelle), soit par un tiers (demande en intervention) tend à modifier les données de l’acte introductif d’instance (...) » (G. CORNU, Vocabulaire juridique de l’Association Henri Capitant, Paris, P.U.F., 1998, vo « Demande - incidente »). En l’espèce, PERSONNE4.), appelé en déclaration de jugement commun par PERSONNE1.), a, à l’audience du 18 novembre 2024, formulé une demande incidente à l’encontre des parties défenderesses originaires en restitution de la moitié de la garantie bancaire ainsi que la condamnation de celles-ci à lui payer une indemnité de procédure. 6 Il est constant en cause qu’PERSONNE4.) est cosignataire du contrat de bail à usage d’habi