Le présent commentaire porte sur un jugement rendu en matière de saisie immobilière par la troisième chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg le 17 décembre 2024 (n° TAL-2024-07813). La décision statue en continuation d'un jugement antérieur du 12 novembre 2024 et valide une saisie immobilière pratiquée par un syndicat des copropriétaires sur cinq immeubles appartenant à une société à responsabilité limitée débitrice. Elle illustre le contrôle que le juge exerce sur la régularité formelle et la validité au fond de la procédure de saisie, lorsque aucun moyen de nullité n'a été soulevé et que la dette n'est pas contestée. Elle rappelle, en outre, le rôle résiduel mais essentiel du juge dans la conduite de la vente publique, qu'il confie à un notaire désigné, et la place du Ministère public dans une procédure où l'ordre public de la saisie demeure en jeu. La décision mérite attention moins par la nouveauté de ses principes que par la manière dont elle articule les exigences de la loi du 2 janvier 1889 avec celles du nouveau code de procédure civile. ## I. Faits et procédure Un syndicat des copropriétaires des résidences ALIAS1.), agissant par ses syndics, et une société anonyme, sont à l'origine de la poursuite. Ils ont fait délivrer à la société SOCIETE5.) Sàrl, par exploit d'huissier de justice du 16 juillet 2024, un commandement tendant à saisie immobilière. Ce commandement était fondé sur deux titres exécutoires : un jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, dixième chambre, du 5 novembre 2021, assorti d'un jugement rectificatif du 3 décembre 2021, et un arrêt de la Cour d'appel, siégeant en matière commerciale, du 31 octobre 2023. Le montant réclamé était de 201.903,61 euros. Faute de paiement, la saisie a été réalisée par procès-verbal du 9 septembre 2024 portant sur cinq immeubles cadastrés sur la commune de Luxembourg, pour une créance de 203.521,81 euros. Le procès-verbal a été visé par le bourgmestre du lieu de signification, conformément à la loi du 2 janvier 1889, puis transcrit au bureau des hypothèques de Diekirch le 18 septembre 2024. La requête prévue à l'article 827 du nouveau code de procédure civile a été déposée le 30 septembre 2024, et les sommations de prendre communication du cahier des charges, ainsi que d'assister à la lecture et à la publication, ont été délivrées les 2 et 3 octobre 2024 aux parties saisies et aux créanciers inscrits. Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal a donné acte de la lecture de la requête à l'audience du 5 novembre 2024 et de la demande de maintien intégral du cahier des charges général, puis a refixé l'affaire au 26 novembre 2024. À cette audience, le conseil de la partie saisie a déclaré que sa mandante ne contestait pas la dette, sans être en mesure de la régler. Un créancier inscrit ne s'est pas présenté, et le Ministère public s'est rapporté à prudence de justice. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise au tribunal était de savoir si la saisie immobilière pratiquée était régulière en la forme et valable au fond, et, dans l'affirmative, selon quelles modalités la vente devait être conduite. Il s'agissait, en d'autres termes, de vérifier que les formalités légales avaient été accomplies et que la créance fondant la poursuite était établie, avant d'ordonner la continuation de la procédure vers l'adjudication. Le tribunal retient que les formalités légales ont été accomplies. Il relève qu'aucune exception d'incompétence territoriale n'a été soulevée in limine litis, qu'aucun moyen de nullité, tant en la forme qu'au fond, n'a été proposé contre la procédure antérieure à la publication de la requête, conformément à l'article 865 du nouveau code de procédure civile, et que le montant pour lequel la saisie a été pratiquée n'a pas été contesté. La motivation est ainsi fondée sur l'absence de contestation et sur la constatation de la régularité de la procédure, plutôt que sur une analyse approfondie des titres exécutoires eux-mêmes. Le dispositif appelle plusieurs observations. Le tribunal déclare la saisie régulière en la forme et valable au fond, dit que l'adjudication aura lieu selon les clauses du cahier des charges général approuvé par arrêté royal grand-ducal du 30 janvier 1889, et commet un notaire pour procéder à la vente. Il condamne la partie saisie aux frais de la poursuite et aux dépens, dit que les frais de l'expropriation seront prélevés par privilège sur le prix conformément à l'article 832 du nouveau code de procédure civile, et réserve les autres droits, moyens et actions du poursuivant. La décision est