Synthèse doctrinale Par un jugement du 17 décembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg (chambre commerciale), statuant en matière de réorganisation judiciaire sur le fondement des articles 41, 43, 45, 48 à 50 de la loi du 7 août 2023 relative à la préservation des entreprises et portant modernisation du droit de la faillite, refuse l'homologation du plan proposé par la société en commandite simple SOCIETE1.) SCS, société-véhicule (« special purpose vehicle ») dont l'unique actif est un immeuble de bureaux acquis en 2021 pour 47 millions d'euros. Le tribunal considère que l'exposé des motifs du plan, qui repose exclusivement sur l'espoir d'une reprise du marché immobilier berlinois dans les deux années à venir, n'offre aucune perspective raisonnable d'éviter l'insolvabilité du débiteur ni de garantir sa viabilité. Il relève en outre que l'offre invoquée à 50 millions d'euros n'est qu'une lettre d'intention et non une offre ferme, et que le plan se borne à un sursis de paiement, à des renonciations partielles aux intérêts et à une vente future du bien. La décision, qui fait application de la condition de viabilité inscrite à l'article 50, rappelle que la réorganisation ne saurait servir à différer artificiellement une insolvabilité avérée. ## I. Faits et procédure La société SOCIETE1.) SCS, constituée le 8 octobre 2021 et appartenant au groupe immobilier autrichien SOCIETE2.), a acquis le 15 novembre 2021, pour 47 000 000 euros, un immeuble situé à ADRESSE2.). Le financement reposait sur un prêt senior de 35 000 000 euros, consenti par SOCIETE3.) AG et échu le 29 mars 2024, et sur un prêt mezzanine de 10 000 000 euros accordé par SOCIETE4.) AG, échu le 31 mars 2024. Ces financements étaient assortis de sûretés étendues (hypothèques, cession de loyers, nantissements de comptes, garanties personnelles). La Société avait par ailleurs contracté des prêts d'associés pour 7 356 252,46 euros auprès de trois sociétés commanditaires. Le bien était loué à la société SOCIETE9.) GmbH jusqu'au 31 décembre 2025, pour un loyer annuel d'environ 867 641 euros. La valeur marchande de l'immeuble, estimée à 68 millions d'euros en novembre 2021, a été ramenée à 60,2 millions en novembre 2022, puis à 33,7 millions en juillet 2023. Après une mise en demeure du 28 mars 2024, la Société a déposé une requête en réorganisation judiciaire le 29 avril 2024. Par jugement du 17 mai 2024, la procédure a été ouverte avec un sursis de quatre mois, prorogé au 17 décembre 2024 par jugement du 9 août 2024. Le plan a été déposé le 20 novembre 2024, puis soumis au vote des créanciers à l'audience du 10 décembre 2024. Lors du scrutin, les créanciers sursitaires extraordinaires (CSE) ont émis trois votes, dont deux favorables, représentant 22,26 % des sommes dues en principal. Les créanciers sursitaires ordinaires (CSO) ont émis dix votes, dont neuf favorables, représentant 99,72 % des créances. SOCIETE3.), créancier senior, s'oppose à l'homologation, tandis que SOCIETE4.) et la Société la sollicitent. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le tribunal devait déterminer si un plan de réorganisation, fondé sur un sursis de paiement et sur la vente future d'un actif immobilier dont la valeur reste incertaine, pouvait être homologué alors que son exécution ne permettait pas, selon les propres estimations du débiteur, de désintéresser intégralement les créanciers, et qu'il ne reposait que sur une perspective de reprise du marché. **Motifs.** Le tribunal rappelle d'abord le cadre légal : aux termes de l'article 50 de la loi du 7 août 2023, l'homologation peut être refusée en cas d'inobservation des formalités, de non-respect des conditions de l'alinéa 2 du même article, lorsque le plan n'offre pas une perspective raisonnable d'éviter l'insolvabilité du débiteur ou de garantir la viabilité de l'entreprise, ou en cas de violation de l'ordre public. Il se prononce ensuite par référence aux exigences des articles 41, paragraphe 2, point 10°, et paragraphe 3, point 1°, ainsi que de l'article 43, alinéa 3. Sur le plan formel, le tribunal constate que le plan comporte les éléments exigés, l'exposé des motifs et les mesures de désintéressement figurant aux pages 30 et suivantes et 34 et suivantes du document. Mais l'examen de fond conduit à un