Synthèse doctrinale. Par un jugement du 19 décembre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, précise les conditions de la compensation entre une créance de prix de vente d'immeuble en état futur d'achèvement et une prétention du maître de l'ouvrage fondée sur un désordre esthétique affectant les locaux livrés. Le tribunal constate que les parties s'accordent sur le principe d'une déduction du coût de remise en état, sans que le litige ne porte sur la réalité du défaut et sans que le défendeur n'ait produit de pièce propre à contredire l'évaluation de l'expert judiciaire. Il retient donc le chiffrage de l'expert, déduit la somme de la facture impayée et condamne le débiteur au solde, assorti des intérêts et des indemnités forfaitaires de la loi du 18 avril 2004. En revanche, il rejette la demande en réparation des honoraires d'avocat, faute d'une faute concrète imputable au défendeur, et refuse l'indemnité de procédure ainsi que l'exécution provisoire sans caution. La décision rappelle ainsi, à travers l'article 1315 du Code civil, la charge de la preuve, et, à travers l'article 238 du Nouveau Code de procédure civile, la répartition des frais d'expertise selon l'issue du litige. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 1er juillet 2019, la société SOCIETE1.) SA, venderesse, et la société SOCIETE2.) SARL, acquéreuse, ont conclu une vente en l'état futur d'achèvement portant sur dix-huit emplacements de parking intérieurs, un local d'archives et deux bureaux-terrasses situés dans un immeuble de Luxembourg. L'acquéreuse entendait y établir son siège social et sous-louer des bureaux. La livraison était prévue au 31 décembre 2019. Un accord du 20 décembre 2019 a reporté la livraison au 31 janvier 2020 et mis à la charge de la venderesse certains travaux d'aménagement. La venderesse a émis le 28 janvier 2020 une facture de 40.016,64 euros TTC. Le 31 janvier 2020, un procès-verbal de réception a été signé sous réserve de travaux restant à exécuter, et les clés ainsi que les badges d'accès au parking ont été remis. Le 17 juillet 2020, la venderesse a dressé un constat de levée des réserves, que l'acquéreuse a refusé de signer malgré mise en demeure. La venderesse a assigné l'acquéreuse le 8 novembre 2023. Elle réclamait le paiement de la facture avec intérêts de retard au sens de la loi modifiée du 18 avril 2004, l'indemnité forfaitaire de recouvrement, le coût de l'expertise judiciaire menée en référé, les honoraires d'avocat au titre de la responsabilité contractuelle ou, subsidiairement, délictuelle, et une indemnité de procédure. L'acquéreuse invoquait des vices affectant la fixation des radiateurs, des réserves non levées et la non-installation des portes coupe-feu, et sollicitait que le coût des travaux de peinture soit déduit de la créance. L'affaire, retenue à l'audience du 13 novembre 2024, a été mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait deux questions principales. La première consistait à déterminer si le désordre esthétique invoqué justifiait une réduction du prix dû et, dans l'affirmative, selon quel quantum. La seconde portait sur l'imputation des frais d'expertise et sur la possibilité d'obtenir la réparation des honoraires d'avocat exposés pour la procédure. Sur la demande en paiement, le tribunal rappelle le principe de la force obligatoire des conventions posé par l'article 1134 du Code civil ainsi que la règle probatoire de l'article 1315 du même code : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le fait extinctif. Il relève que l'acquéreuse ne conteste pas la créance dans son principe, mais seulement son montant après déduction. Les parties étant d'accord sur le principe d'une déduction, le débat se réduisait au quantum des frais de peinture. Le tribunal s'appuie sur le rapport de l'expert judiciaire, qui qualifie le désordre de non visible lors d'une utilisation normale et évalue la remise en état à 1.395 euros HTVA, soit l'intervention de deux peintres pendant une journée et demie. Faute de pièce contraire, notamment de devis, l'acquéreuse ne parvient pas à remettre en cause ces conclusions. Le tribunal condamne donc au paiement de 38.384,48 euros TTC, après déduction de 1.395 euros HTVA, avec intérêts à compter du 18 mai 2020, ainsi que des indemnités forfaitaires de recouvrement prévues par l'article 5 de la loi de 2004. Sur les frais d'expertise,