## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-12-23, n° 4130 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 4130/24 du 23.12.2024 Dossier n° L-BAIL-536/24 Audience publique du vingt-trois décembre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et sur opposition, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), ayant été domicilié à L-ADRESSE1.), rayé de fait de cette adresse, élisant domicile en l’étude de Maître Laurent LIMPACH pour les besoins de la notification du jugement, partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur opposition, partie défenderesse sur reconvention, étant représenté par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins de la présente procédure, et comparant à l’audience, par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en l’étude de laquelle domicile est élu et qui occupera, et PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant tous deux à L-ADRESSE1.), parties défenderesses originaires, parties demanderesses sur opposition, parties demanderesses sur reconvention, comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties le 13 septembre 2024, inscrit au répertoire (fiscal) sous le numéro 2789/24. Maître Cathy ARENDT ayant relevé opposition contre le jugement précité du 13 septembre 2024 par requête déposée au greffe du tribunal de céans en date du 26 septembre 2024, l’affaire fut reproduite à l’audience publique du lundi, 4 novembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 2 décembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse originaire, défenderesse sur opposition et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), étant représenté par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, en l’étude de laquelle domicile est élu et qui occupera, comparut à l’audience par Maître Laurent LIMPACH précité, tandis que les parties défenderesses originaires, demanderesses sur opposition et demanderesses sur reconvention, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparurent par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits constants Par contrat de bail du 10 octobre 2023 avec effet au 1er décembre 2023, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100.- euros, soit au total 2.100.- euros par mois. Procédure et prétentions des parties Par requête déposée le 22 juillet 2024 au greffe de la Justice de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : 2 - voir condamner les défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 2.100.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance des loyers, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; - voir ordonner le déguerpissement des défendeurs dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; - voir condamner les défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 750.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner les défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, aux frais et dépens de l’instance ; et - voir ordonner l’exécution provisoire quant à la condamnation pécuniaire. A l’audience des plaidoiries du 9 septembre 2024, PERSONNE1.) a augmenté sa demande en condamnation du loyer et de l’avance sur charge des mois d’août 2024 et septembre 2024, soit du montant de 4.200.- euros, pour porter sa demande en condamnation au titre des loyers et avances sur charges au montant total de 6.300.euros. Par jugement n° 2789/24 du 13 septembre 2024 (rôle n° L-BAIL-536/24) rendu par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.), le tribunal de paix de céans a retenu en ces termes : « reçoit la demande en la forme ; donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ; dit la demande en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges recevable et fondée pour le montant réclamé de 6.300.- euros ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement à payer à PERSONNE1.) le montant de 6.300.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 2.100.- euros à partir du 22 juillet 2024 et sur le montant de 4.200.- euros à partir du 9 septembre 2024, le tout jusqu’à solde ; prononce la résiliation du bail entre parties pour non-paiement des loyers et avances sur charges ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ; 3 au besoin autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure fondée à concurrence du montant de 300.- euros et en déboute pour le surplus ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement à payer à PERSONNE1.) le montant de 300.- euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provision du présent jugement ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de l’instance. » Par requête déposée le 26 septembre 2024 au greffe de la Justice de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont formé opposition contre le jugement précité, leur notifié en date du 16 septembre 2024, et demandent à : - voir rétracter le jugement entrepris ; - voir déclarer la demande d’PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers non fondée ; - voir déclarer la demande d’PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du bail non fondée ; - voir déclarer la demande d’PERSONNE1.) en déguerpissement non fondée ; - voir déclarer que les demandes d’PERSONNE1.) se heurtent à l’exception d’inexécution ; - leur donner acte de leurs demandes reconventionnelles suivantes :  dire que le loyer sera réduit à un montant de 1.000.- euros par mois, sinon tout autre montant même supérieur à arbitrer par le tribunal ou à dires d’expert, depuis le mois de décembre 2023 jusqu’au jour où toutes les réparations complètes des défauts affectant l’immeuble auront été effectuées ;  condamner PERSONNE1.) au paiement des loyers trop payés depuis décembre 2023 ;  condamner PERSONNE1.) au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 5.000.- euros, sous réserve d’augmentation, pour les dégâts causés aux meubles et effets personnels des requérants suite aux moisissures et au fait que des égouts se déversent dans la maison, ainsi que pour les frais que les demandeurs sur opposition doivent exposer pour entreposer leurs affaires dans un garage pris en location ; - pour autant que de besoin, voir nommer un expert avec la mission suivante : 4  concilier les parties si faire se peut, sinon  constater dans un rapport écrit détaillé et motivé les différents problèmes affectant l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), et notamment, mais non exclusivement les moisissures, les problèmes de canalisation, le défaut de fonctionnement du chauffage ;  déterminer les causes et origines de ces problèmes et les moyens de remise en état ;  déterminer le degré de défaut de jouissance des lieux loués depuis le mois de décembre 2023 à ce jour et fixer le montant de la réduction du loyer approprié pour compenser le défaut de jouissance ; - voir débouter PERSONNE1.) se sa demande en obtention d’une indemnité de procédure ; - voir condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, y compris à l’avance sur les frais d’expertise ; et - le voir condamnés à leur payer une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. A l’appui de leur requête en opposition sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir que dès leur entrée en jouissance des lieux loués, plusieurs problèmes ont été constaté dans les lieux loués. Ainsi, de fortes moisissures seraient apparues dans plusieurs pièces de la maison et la qualité de l’air dans l’immeuble aurait été mauvaise au point que les objets dans la maison auraient commencé à moisir. Le garage n’aurait pas de porte et la toiture du garage ne serait pas étanche. Une partie des pierres recouvrant le sol du garage auraient été enlevées et n’auraient jamais été remises. Des cafards d’une grandeur de 2,5 cm seraient apparus immédiatement après l’entrée en jouissance. De l’eau provenant des égouts sortirait à certains endroits du mur provoquent des odeurs nauséabondes d’urine et de matières fécales obligeant les locataires à des nettoyages quotidiens. Lors de la recherche de la cause des remontées des égouts, de la terre aurait été enlevée devant la maison pour accéder au drainage, de sorte qu’il y aurait des trous. PERSONNE1.) aurait à un moment donné détaché une partie du tuyau de descente des eaux pluviales du raccordement à la canalisation, de sorte que l’eau se déverserait dans le jardin. Le jardin faisant partie des lieux loués se trouverait depuis le début de la location dans un état désastreux rendant toute jouissance impossible. Le chauffage serait défectueux. Les demandeurs sur opposition font valoir avoir averti le bailleur, dès décembre 2023 jusqu’au mois de juillet 2024, à de multiples reprises tant verbalement que par des messages de texte des problèmes rencontrés. Par courriel du 29 avril 2024, les locataires auraient fait parvenir à leur bailleur une liste détaillée de leurs griefs, sans que ce dernier n’ait jugé opportun de procéder à une quelconque intervention, raison pour laquelle ils auraient décidé de suspendre le paiement des loyers dès le 1er juillet 2024 dans la mesure où une jouissance des lieux ne leur était plus garantie. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent avoir menacé le bailleur et estiment que le passage cité par PERSONNE1.) à l’appui de sa requête serait sorti de son contexte. 5 Les demandeurs sur opposition renvoient dans ce contexte aux articles 1719 et 1720 du Code civil. Ils seraient donc légitimement en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil. Ils réclament une réduction de loyer au montant de 1.000.- euros par mois depuis le mois de décembre 2023 jusqu’au jour où toutes les réparations complètes des défauts affectant l’immeuble auront été effectuées, la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement des loyers trop payés depuis décembre 2023 et sa condamnation au paiement de la somme de 5.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour les dégâts causés aux meubles et effets personnels des requérants suite aux moisissures