Voici le commentaire de la décision rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 2 janvier 2025, rédigé pour la revue *Korpus*. *** **Synthèse doctrinale** Par ce jugement du 2 janvier 2025, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec une rigueur didactique l’étanchéité des régimes de responsabilité en matière de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA). La décision souligne que la réception de l’ouvrage, matérialisée par un procès-verbal sans réserve et la prise de possession des lieux, constitue la ligne de partage des eaux entre la garantie des vices apparents (art. 1642-1 C. civ.) et celle des vices cachés (art. 1646-1 C. civ.). En l’espèce, l’acquéreur, confronté à d’importants désordres d’humidité et de finitions, a vu ses prétentions rejetées pour avoir persisté à fonder son action sur le régime des vices apparents alors que le délai d’un mois suivant la prise de possession était expiré sans dénonciation préalable. Le tribunal réaffirme également le principe de spécialité : dès lors que la réception est intervenue, le régime dérogatoire des garanties légales (décennale et biennale) évince la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1147 du Code civil. Cette décision illustre le péril procédural encouru par le plaideur qui, par une stratégie de qualification erronée, se prive du bénéfice des garanties légales pourtant applicables au fond. *** ## I. Faits et procédure Le litige oppose la société SOCIETE1 SA (l’acquéreur) à la société SOCIETE2 SARL (le vendeur-promoteur) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclue le 12 novembre 2020, portant sur un appartement de luxe et ses annexes pour un montant de 1.555.600 EUR. Le prix a été intégralement libéré au 30 mai 2022. Un procès-verbal d’achèvement a été signé le 5 juillet 2022, mentionnant la conformité des lieux « sous réserve des garanties légales », suivi d’une prise de possession immédiate par les bénéficiaires économiques de l’acquéreur. Postérieurement à l’entrée dans les lieux, d’importants désordres sont apparus : infiltrations d’eau, humidité ascensionnelle, moisissures et défauts de finitions. Une expertise judiciaire, ordonnée en référé le 13 janvier 2023, a chiffré les réparations à 20.235 EUR, tout en relevant que l’origine de certains dégâts des eaux (notamment une canalisation percée) restait discutée. L’acquéreur a alors assigné le vendeur au fond le 15 février 2024, sollicitant initialement 50.000 EUR de dommages-intérêts, avant de porter sa demande à la restitution intégrale du prix de vente (1.555.600 EUR), invoquant une prétendue « illégalité » de la construction au regard du droit de l’environnement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait répondre à deux questions de droit essentielles : 1. Un acquéreur peut-il agir sur le fondement des vices apparents (art. 1642-1 C. civ.) lorsque les désordres sont dénoncés pour la première fois plus d'un mois après la prise de possession sans réserves ? 2. La responsabilité contractuelle de droit commun (art. 1147 C. civ.) peut-elle être invoquée à titre subsidiaire pour des désordres relevant normalement des garanties spécifiques à la construction après réception ? **Sur le fondement de l'article 1642-1 (vices apparents) :** Le tribunal rappelle que le vice apparent est celui qui se révèle