L’ordonnance rendue le 3 janvier 2025 par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg s’inscrit dans une jurisprudence établie mais rigoureuse relative à l’exécution forcée des obligations contractuelles en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En qualifiant le retard de livraison, non justifié par des causes légitimes de suspension, de « trouble manifestement illicite » au sens de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile, la juridiction de l’urgence affirme sa compétence pour ordonner la poursuite des travaux sous astreinte. La décision est remarquable par l’équilibre qu’elle opère entre la protection de l’acquéreur, confronté à l’inertie du promoteur, et la réalité technique du chantier. En accordant un délai de six mois pour l’achèvement — médian entre les prétentions des parties — et en assortissant cette injonction d’une astreinte comminatoire plafonnée, le juge des référés assure l’efficacité de la sanction du manquement contractuel flagrant. Cette décision souligne que le référé n’est pas seulement le juge de l’évidence, mais aussi celui de la remise en état face à une violation caractérisée du titre conventionnel. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 17 mai 2021, deux acquéreurs (les demandeurs) ont conclu avec une société de promotion immobilière (la défenderesse) un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur une maison d’habitation unifamiliale sise à Luxembourg. Le contrat stipulait un délai d’achèvement de 24 mois à compter de la signature, soit une échéance fixée au 17 mai 2023, sous réserve de causes légitimes de suspension ou de force majeure. Constatant un retard substantiel et l’absence de livraison bien après l’échéance convenue, les acquéreurs ont, après mises en demeure restées infructueuses, fait assigner la société venderesse devant le juge des référés par exploit du 5 novembre 2024. Ils sollicitaient, sur le fondement de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), l’achèvement des travaux dans un délai de trois mois sous peine d’une astreinte journalière de 150 euros. En défense, la société de promotion, tout en ne contestant pas le retard, a invoqué l’existence de causes légitimes de suspension pour en minimiser l’ampleur et a sollicité un délai d’un an pour finaliser les travaux, eu égard à la consistance des ouvrages restant à réaliser. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question de droit soumise au juge des référés était de savoir si le retard d’achèvement d’une construction dans le cadre d’une VEFA, au-delà des délais contractuels et sans justification probante, constitue un trouble manifestement illicite permettant au juge d’ordonner l’achèvement des travaux sous astreinte. Pour faire droit à la demande, le tribunal se fonde sur l’article 933, alinéa 1er du NCPC, qui autorise le juge des référés à prescrire des mesures de remise en état pour faire cesser un « trouble manifestement illicite ». Le juge définit ce dernier comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique constituant une « violation évidente de la règle de droit » ou la méconnaissance d’un titre. Les motifs de la décision s’articulent comme suit : 1. **La caractérisation du trouble :** Le juge relève que le non-respect du délai contractuel est constant. En l’absence de justifications circonstanciées produites par la défenderesse (la force majeure ou les causes légitimes n’étant qu’alléguées sans être étayées), ce défaut d’achèvement constitue une illicéité grossière et inadmissible au regard de l’ordre juridique contractuel. 2. **La mesure de remise en état :** Le juge considère que l’injonction d’achever la construction est la mesure adéquate pour faire cesser ce trouble. 3. **L’appréciation souveraine des modalités d’exécution :** Exerçant son pouvoir discrétionnaire, le juge rejette le délai de trois mois demandé par les acquéreurs (jugé trop court au vu de l’état du chantier) ainsi que le délai d’un an sollicité par le promoteur. Il fixe le délai d’achèvement à six mois à compter de la signification de l’ordonnance. 4. **La coercition par l’astreinte :** En application de l’article 940 du NCPC, le juge assortit sa condamnation d’une astreinte