Le jugement n° 19/25 rendu le 6 janvier 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle avec netteté que le non-paiement des loyers, des avances sur charges et des décomptes de charges aux échéances convenues constitue une cause justificative de résiliation du bail aux torts du locataire, et que cette résiliation emporte, à défaut de départ volontaire, la condamnation au déguerpissement avec autorisation d'expulsion par la force publique. La décision a pour mérite de statuer en un temps très bref, à partir d'un dossier documentaire simple, sur des demandes non contestées dans leur principe. Elle illustre aussi, de manière instructive, la place que le juge réserve aux offres de règlement échelonné lorsque le créancier s'y oppose au regard de la répétition des défauts de paiement. L'exécution provisoire ordonnée sur la condamnation pécuniaire, sans caution, traduit le souci du juge de ne pas laisser le bailleur subir plus longtemps les conséquences d'impayés dont la réalité n'est pas discutée. Le jugement offre ainsi une illustration nette de la logique de sanction rapide qui gouverne le contentieux locatif lorsque la faute du preneur est établie et avouée. ## I. Faits et procédure Par requête déposée le 8 octobre 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, le bailleur PERSONNE1.) a fait citer ses locataires, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 7.027 euros, avec intérêts légaux, au titre d'arriérés de loyer, d'avances sur charges et de solde de décompte de charges locatives pour l'année 2023. Il sollicitait en outre le déguerpissement forcé des locataires et l'exécution provisoire de la condamnation pécuniaire. À l'audience du 16 décembre 2024, le demandeur a complété ses prétentions en sollicitant la résiliation du contrat de bail en raison des non-paiements invoqués. Il a précisé que le décompte de charges pour l'année 2023, arrêté à 1.277 euros, devait être augmenté d'une somme de 350 euros correspondant aux frais de remplacement d'une porte. Les défendeurs, représentés à l'audience, n'ont pas contesté le principe ni le montant des demandes. Ils ont proposé de s'acquitter de 3.000 euros au plus tard le 25 décembre 2024, puis de 4.027 euros à la fin du mois de janvier 2025. Le demandeur s'est opposé à l'octroi de tout délai, en faisant valoir la répétition des retards de paiement et l'existence de précédentes actions judiciaires. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu son jugement à l'audience publique du 6 janvier 2025, en premier ressort et contradictoirement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première tenait au bien-fondé de la créance locative, dont le montant devait être arrêté au regard des pièces versées et des explications fournies à l'audience. La seconde, plus substantielle, consistait à déterminer si le défaut de paiement répété justifiait la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs, avec les conséquences d'expulsion qui en découlent, nonobstant l'offre d'un règlement échelonné. Sur le premier point, le tribunal déclare la demande fondée pour le montant de 7.027 euros, en se référant aux pièces versées et aux renseignements fournis à l'audience. Il tient pour acquis que la créance n'est pas contestée dans son principe, ce qui fonde également sa décision d'exécution provisoire. Sur le second point, le juge pose la règle selon laquelle le non-paiement des loyers, avances sur charges et charges locatives aux époques convenues constitue une cause justificative de résiliation du bail. Il retient, en l'espèce, que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation aux torts des locataires. La mise en œuvre de cette résiliation entraîne logiquement le déguerpissement, que le tribunal ordonne dans un délai de quarante jours à compter de la notification, avec autorisation d'expulsion par la force publique à défaut d'exécution volontaire, aux frais des défendeurs. Le rejet implicite des offres de paiement échelonné mérite d'être souligné. Le juge ne les écarte pas formellement dans ses motifs, mais il ne leur accorde aucune incidence sur la résiliation, ce qui revient à considérer que le caractère réitéré des impayés, invoqué par le bailleur, l'emporte sur la proposition de régularisation tardive. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Le jugement confirme une solution classique : la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer est un mode de sanction de l'inexécution par le preneur de son obligation principale. Elle s'inscrit dans le régime général de la résolution pour inexécution, appli