Synthèse doctrinale. Par un jugement du 7 janvier 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, rappelle que l'obligation de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée procède de la nature même du contrat de bail (article 1709 du code civil) et de l'article 1719, 3°, du même code, et qu'elle constitue une obligation de moyens, de sorte que le locataire qui sollicite des dommages et intérêts doit rapporter la preuve d'une faute imputable au bailleur. Le tribunal, qui confirme intégralement le jugement de première instance, retient que les griefs allégués (coupure du chauffage, changement de serrure, ouverture de courriers, agression verbale) ne sont pas établis par des éléments probants suffisants. Il en déduit que l'exception d'inexécution (article 1134-2) ne peut être opposée au paiement des loyers impayés et que les frais d'avocat, réclamés sur le terrain de la responsabilité délictuelle, ne sauraient être indemnisés en l'absence de faute procédurale de l'adversaire. La décision illustre ainsi la rigueur probatoire exigée en matière de trouble de jouissance. ## I. Faits et procédure Le locataire, appelant, avait conclu avec la bailleresse un contrat de bail oral prenant effet le 1er février 2023 pour un studio situé dans un immeuble luxembourgeois, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros charges comprises. Il soutenait que la bailleresse avait, à compter de juillet 2023, commis plusieurs actes de trouble de jouissance, jusqu'à son départ définitif des lieux le 28 février 2024. Saisi par requête du 4 mars 2024, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, avait rendu un jugement le 11 juin 2024 : il avait débouté le locataire de sa demande tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance (8.500 euros), de sa demande en remboursement d'honoraires d'avocat (2.301,85 euros) et de sa demande en indemnité de procédure ; il l'avait en revanche condamné à payer 2.000 euros d'arriérés de loyers pour janvier et février 2024. Le locataire interjeta appel par exploit du 16 juillet 2024, sollicitant la réformation du jugement, subsidiairement la compensation entre les arriérés de loyers et ses dommages et intérêts, ainsi que le remboursement de ses frais d'avocat pour l'instance d'appel. La bailleresse conclut à la confirmation pure et simple. L'affaire, retenue à l'audience du 17 septembre 2024, fut fixée pour plaidoiries au 3 décembre 2024 et prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'existence d'un trouble de jouissance imputable au bailleur.** Le tribunal examine successivement les quatre griefs allégués. *a. La coupure du chauffage.* Le locataire produit un courrier de son mandataire du 16 février 2024 et plusieurs attestations de proches. Le tribunal relève que ces témoignages ne permettent pas de retenir « ipso facto » une coupure volontaire par la bailleresse dans une intention de troubler la jouissance. Il observe qu'aucun autre occupant de l'immeuble n'atteste de la coupure, que les témoins demeurent imprécis quant aux heures concernées, et que l'immeuble étant doté d'un chauffage central, toute manipulation affecte l'ensemble des occupants, y compris la bailleresse. Le fait que celle-ci ait reconnu que le chauffage « aurait pu être baissé » ne suffit pas, baisser n'équivalant pas à couper. Moyen rejeté. *b. Le changement de serrure.* Le tribunal relève les contradictions de l'acte d'appel quant à la serrure visée (immeuble ou studio), l'absence de précision sur la configuration des lieux, l'imprécision de l'attestation testimoniale, qui ne contient aucune constatation personnelle, et surtout les déclarations du locataire lui-même à la police, selon lesquelles il avait retrouvé l'accès aux lieux dès le lendemain. Moyen rejeté. *c. L'ouverture des courriers.* Le courrier de la bailleresse reconnaissant que le courrier du locataire était déposé dans la même boîte aux lettres que le sien ne suffit pas à établir une ouverture illicite. En l'absence de tout élément probant, le moyen est écarté. *d. L'agression verbale.* Si une altercation est constante le 18 novembre 2023, ni son imputabilité, ni son étendue exacte ne sont établies, et aucune suite pénale n'a été décidée par le parquet. Moyen rejeté. Il en résulte, selon le tribunal, que le locataire n'a pas établi la faute