Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, du 7 janvier 2025 (n° TAL-2024-06274), statuant en matière de bail commercial sur appel d'un jugement du tribunal de paix, rejette l'ensemble des moyens de nullité, de résolution et de résiliation invoqués par le preneur contre un contrat de bail portant sur un bureau meublé. Le tribunal confirme la décision de première instance en retenant trois axes : l'absence de cause illicite, dès lors que la finalité subjective alléguée (la conformité à la législation sur la protection des données) n'est pas entrée dans le champ contractuel ; l'absence d'erreur excusable sur la substance, le preneur ayant reconnu par écrit connaître parfaitement les lieux pour les avoir visités ; et l'absence de défaut de délivrance, la remise des clés, la prise de possession durant près de deux années et le paiement sans réserve des loyers attestant la délivrance effective. Le jugement illustre l'exigence d'une preuve directe et positive des vices allégués et l'appréciation rigoureuse de la diligence du professionnel de l'immobilier, dans le cadre d'un contrat intégralement conclu entre commerçants. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial du 10 janvier 2022, la société anonyme SOCIETE2.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un bureau meublé de dix mètres carrés, pour une durée de trois ans courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 468 euros. La preneuse, exerçant une activité de gestion de copropriété et d'administration de biens, a sollicité en novembre 2023 devant la justice de paix l'annulation du bail pour cause illicite, subsidiairement pour erreur sur la substance, plus subsidiairement pour défaut de délivrance, et plus subsidiairement encore pour résiliation aux torts exclusifs de la bailleresse, avec restitution de l'intégralité des loyers acquittés. Le juge de paix a débouté la preneuse de l'ensemble de ses demandes, rejeté la demande reconventionnelle en arriérés de loyers, dont le paiement avait toutefois été établi en cours de délibéré, et mis à la charge de la preneuse une indemnité de procédure de 750 euros. La preneuse a relevé appel par exploit du 22 juillet 2024. Elle soutenait que le local, situé dans un open-space, ne lui permettait pas de respecter les obligations de la loi du 1er août 2018 relative à la protection des données, qu'un constat d'huissier établissait une surface utile de 5,20 m² seulement, et que la bailleresse avait commis une faute grave. La bailleresse concluait à la confirmation pure et simple et sollicitait, subsidiairement, une indemnité d'occupation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si un contrat de bail commercial peut être annulé pour cause illicite, erreur sur la substance, défaut de délivrance ou résilié pour faute grave, lorsque le preneur, qui reconnaît avoir visité les lieux et en avoir pris possession, invoque une inadéquation tenant à l'usage qu'il entendait en faire et à la surface effectivement disponible. **Sur la cause illicite.** Le tribunal rappelle le régime des articles 1131 et 1133 du Code civil et précise que la charge de la preuve de l'absence ou de la fausseté de la cause incombe au débiteur qui entend se délier de son engagement. Il retient la cause objective du bail, à savoir la jouissance paisible des lieux, et écarte la conception subjective invoquée par la preneuse faute pour le but allégué d'être entré dans le champ contractuel. Le tribunal relève que l'article 1er, alinéa 2, du contrat mentionne expressément que le preneur connaît parfaitement les lieux pour les avoir visités et inspectés avant signature, et que la preneuse, professionnelle de l'immobilier, devait apprécier elle-même ses besoins et les obligations légales auxquelles elle était soumise. **Sur l'erreur sur la substance.** Le tribunal rappelle que la sanction des vices du consentement est subordonnée à la preuve directe et positive des circonstances constitutives du vice, et que l'erreur ne peut fonder l'annulation que si elle est excusable. Reprenant la reconnaissance contractuelle de connaissance des lieux, il juge que la preneuse aurait dû vérifier la surface, facilement vérifiable au regard de la faible superficie stipulée. L'erreur n'étant pas excusable, elle ne peut vicier le consentement. **Sur le défaut de délivrance.** Le tribunal rappelle que l'obligation de délivrance, fondamentale pour le bailleur en vertu de l'article 1719 du Code civil, est accomplie par la remise des clés et la mise à disposition des lieux. Il relève le caractère vague et imprécis du procès-verbal de constat, qui ne préc