Dans cette décision du 7 janvier 2025, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, confirme le principe de la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement régulier du loyer, tout en réformant le jugement entrepris sur un point : le délai de déguerpissement est porté de 40 jours à trois mois. Le tribunal affirme que le paiement ponctuel du loyer constitue l'obligation principale du preneur (article 1728 du Code civil) et que les difficultés financières du locataire ne sauraient justifier des retards systématiques s'étendant sur la quasi-totalité de la durée du bail. Il réaffirme que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation de la gravité du manquement, lequel peut tenir compte de l'apurement des arriérés survenu en cours d'instance, sans pour autant que cet apurement fasse obstacle à la résiliation lorsque les manquements réitérés, dans leur ensemble, révèlent une faute suffisamment grave. La décision met également en lumière le caractère préjudiciable du simple retard de paiement pour le bailleur, indépendamment de tout dommage financier chiffré, et rappelle que l'article 12 (2) b) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation érige le manquement du locataire à ses obligations en cause de résiliation. ## I. Faits et procédure Par contrat du 27 novembre 2019, PERSONNE1.) a pris à bail auprès de PERSONNE2.) un studio situé dans une copropriété à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros. Dès le mois de janvier 2022, le locataire a rencontré des difficultés de paiement, et les versements se sont révélés irréguliers pendant toute la durée de la relation contractuelle. Selon l'historique des paiements, produit par le bailleur et non contesté, les loyers étaient réglés vers la moitié ou la fin du mois concerné, avec des retards parfois de plusieurs mois, le loyer d'avril 2023 n'ayant été intégralement acquitté qu'en août 2023. Le bailleur a introduit une requête devant le juge de paix de Luxembourg, réclamant 4.000 euros d'arriérés, la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire. En cours de délibéré, les loyers ont été soldés, de sorte que le bailleur a renoncé à sa demande pécuniaire et a maintenu ses demandes en résiliation et en déguerpissement. Par jugement du 17 juin 2024, le juge de paix a prononcé la résiliation aux torts du locataire, accordé un délai de quarante jours pour quitter les lieux, refusé l'exécution provisoire et statué sur les frais. Le locataire a interjeté appel par exploit du 24 juillet 2024. Il sollicitait, à titre principal, la réformation du jugement et l'absence de résiliation, et, à titre subsidiaire, un délai de déguerpissement de six mois. Le bailleur concluait à la confirmation pure et simple et réclamait une indemnité de procédure de 2.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si l'apurement des arriérés de loyers survenu en cours d'instance, dans un contexte de retards de paiement répétés pendant l'ensemble de l'exécution du bail, faisait obstacle à la résiliation judiciaire pour faute du locataire, et si le bailleur devait démontrer un préjudice distinct pour obtenir cette résiliation. Le tribunal rappelle d'abord que le paiement régulier du loyer aux échéances contractuelles constitue l'obligation principale du locataire, en application de l'article 1728 du Code civil. Il relève que, selon les circonstances, tant le non-paiement que le paiement irrégulier du loyer peuvent constituer des motifs graves justifiant la résiliation. Il énonce ensuite le principe selon lequel les difficultés financières du preneur, quelle qu'en soit la cause, ne justifient pas le défaut de paiement, le bailleur étant en droit d'exiger l'exécution de cette obligation. Le tribunal précise toutefois que le juge dispose d'une faculté d'appréciation, selon les circonstances de l'équité, quant à la gravité de l'inexécution, et qu'il peut tenir compte de faits survenus en cours d'instance, tel le règlement d'arriérés. Il doit alors proportionner la sanction à la gravité du manquement. Il s'appuie sur la doctrine (Les Novelles, Droit civil, t. VI, n° 390 et 393 ; M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en général, t. I, n° 390 et 393), sans que ces références soient ici reproduites au-delà de ce que le texte officiel énonce. En l'espèce, le tribunal constate, sur la base de l'historique des paiements non contesté, que le locataire a procédé à des paiements « complèt