Le jugement n° 44/2025 rendu le 9 janvier 2025 par la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail à loyer) apporte un éclairage utile sur le régime de la location d'une chose future et sur l'office du juge de paix en matière de baux d'immeubles. Saisi de deux rôles connexes engageant un même bailleur, un même locataire et un même tiers exploitant, le tribunal se prononce d'abord sur sa compétence, à l'encontre de l'exception soulevée par les défendeurs selon laquelle aucun bail n'aurait été valablement conclu, faute de tout autre effet qu'une simple promesse. Il retient que la location d'un immeuble non encore achevé est juridiquement possible, tout en précisant que le bail ne produit ses effets qu'à compter de l'achèvement de l'ouvrage permettant l'entrée en jouissance. Sur le fondement de l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, il affirme la compétence exclusive du juge de paix pour connaître des contestations relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles. Le jugement est avant tout une décision d'instruction : il joint les rôles, déclare la juridiction compétente, ordonne la comparution personnelle des parties et réserve le fond, les demandes indemnitaires et les dépens. ## I. Faits et procédure Par un contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en qualité de bailleurs, ont consenti à la société SOCIETE1.) SÀRL et à PERSONNE3.), en qualité de locataires, la location d'un restaurant et d'un débit de boissons devant être érigés dans un immeuble de commerce et d'habitation sis à L-ADRESSE6.). Par un « accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons » du 17 mai 2021, la société anonyme SOCIETE2.) SA a par ailleurs contracté avec les mêmes locataires. Les deux conventions prévoyaient une durée de neuf ans, prenant cours « le premier jour du mois qui suit la remise des clés », et fixaient le prix des loyers. Les locataires ont résilié unilatéralement les deux conventions le 22 décembre 2023. Les bailleurs, d'une part, et la SOCIETE2.), d'autre part, ont chacun saisi le tribunal de paix par requêtes déposées les 6 août et 5 septembre 2024 : les premiers sollicitaient l'exécution forcée du bail, subsidiairement l'indemnisation des loyers pour neuf ans ou une indemnité de relocation ; la seconde demandait la déclaration d'abus de la résiliation et des condamnations pécuniaires comparables. À l'audience, les défendeurs ont soulevé in limine litis l'incompétence du tribunal, au motif qu'aucun contrat de bail n'aurait existé, les actes ne constituant que des promesses de bail. Sur le fond, ils soutenaient que les contrats n'avaient jamais pris cours, les demandeurs n'ayant pas mis les lieux à leur disposition, de sorte qu'aucun préjudice certain en lien causal avec la résiliation ne pouvait être invoqué. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double : le juge de paix est-il compétent pour connaître d'un litige portant sur un bail d'un immeuble qui n'existait pas encore au jour de la contractualisation et qui n'a pas été livré ? En d'autres termes, la conclusion d'un bail sur chose future suffit-elle à ouvrir la compétence spéciale du juge de paix, indépendamment de la question de l'effectivité de la jouissance ? Le tribunal répond par l'affirmative sur ces deux points. Il constate, en premier lieu, que les pièces établissent l'existence de deux conventions dont l'objet est la location d'une chose future, un restaurant et un débit de boissons à ériger. Il rappelle, en second lieu, que « le bail sur une chose future, tel un immeuble qui est seulement au stade de planification ou en cours de construction est possible », tout en précisant, en s'appuyant sur la doctrine (Lex THIELEN, *Le contrat de bail en droit luxembourgeois*, Larcier, 2020, p. 25, n° 17), qu'un tel bail « ne prend effet qu'une fois que l'immeuble aura été achevé de façon que l'entrée en jouissance puisse avoir lieu ». Il en déduit que la contestation relative à l'existence et à l'exécution d'un bail d'immeuble relève de l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, aux termes duquel le juge de paix connaît exclusivement de « toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution de baux d'immeubles ». L'argument tiré de l'absence de jouissance effective, qui relève du fond, ne saurait donc faire échec à la compétence. Le tribunal ordonne enfin, avec l'accord des parties, la