## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-09, n° 50 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 50/25 L-BAIL-812/23 Audience publique du 9 janvier 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions partie demanderesse comparant par Maître Gil SIETZEN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1) PERSONNE1.) 2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1) et sub 2) comparant par Maître Daniel NOEL, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 novembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 février 2024, puis refixée au 25 avril 2024, puis refixée au 19 septembre 2024, puis refixée au 12 décembre 2024. A la prédite audience, Maître Gil SIETZEN, en remplacement de Maître Albert RODESCH, et Maître Daniel NOEL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 27 novembre 2023, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - résilier judiciairement le contrat de bail conclu entre parties pour nonpaiement de loyers et d’avances sur charges, constater que les parties défenderesses sont occupants sans droits ni titre du logement en question et partant ordonner leur déguerpissement dans un délai de 2 semaines à compter de la notification du présent jugement, les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout au paiement de la somme de 4.500 euros à titre d’indemnités d’occupation avec les intérêts légaux à compter d’une mise en demeure du 7 novembre 2023, sinon à compter du présent jugement et voir augmenter ces intérêts de 3 points après 3 mois en application de la loi du 18 avril 2004, fixer l’indemnité d’occupation à 2.250 euros par mois d’occupation, avance mensuelle sur charges incluses, à partir du présent jugement, 2 - - les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout aux frais et dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties La société SOCIETE1.) SA A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par un contrat de bail conclu le 28 novembre 2018, elle a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300 euros à augmenter d’une avance sur charges de 250 euros par mois. En date du 3 avril 2022, le logement serait devenu inhabitable en raison d’un incendie touchant le toit de l’immeuble en question. Après des travaux de réfection, l’appartement serait à nouveau devenu habitable en date du 1er septembre 2023 (reporté par après au 1er octobre 2023), ce qui fut communiqué aux parties défenderesses en date du 12 juillet 2023. Par ce même courrier, le loyer fut augmenté à 1.900 euros par mois. Le 31 juillet 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient informé la société SOCIETE1.) SA qu’ils acceptaient tant de réintégrer le logement que l’augmentation du loyer mensuel. A titre de preuve quant à l’habitabilité des lieux, la société SOCIETE1.) SA verse des avis de fin de travaux des corps de métiers chargés de la remise en état des lieux et adressés à l’Administration communale de Grevenmacher. Le 17 octobre 2023, la société SOCIETE1.) SA aurait constaté un manque de paiement du loyer et des avances sur charges du mois courant, ce qui fut dénoncé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Le 7 novembre 2023, la demanderesse aurait mis en demeure PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de payer les loyers et les avances sur charges redues pour les mois d’octobre 2023 et de novembre 2023, soit 4.5000 euros. A la première audience du Tribunal du 25 avril 2024, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande en arriérés de loyers et de charges au montant de 13.300 euros. 3 A l’audience du Tribunal du 12 décembre 2024, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à 15.200 euros, correspondant à 8 mois d’impayés. A cette somme, il y aurait lieu d’ajouter la somme de 3.943,45 euros à titre des décomptes pour charges des années 2022 et 2023. Il y a lieu d’en donner acte à la société SOCIETE1.) SA. Ensuite, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par un courrier recommandé de son mandataire du 5 mai 2024, elle aurait procédé à la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef des locataires avec effet au 15 mai 2024. Un rendez-vous pour une visite des lieux de sortie fut fixé au 27 mai 2024, laquelle fut effectuée à cette date en présence du mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Le déguerpissement effectif retenu lors de cette réunion serait à situer au 3 juin 2024. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent les demandes adverses. En effet, le déguerpissement effectif de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne serait pas à fixer au 3 juin 2024 mais à la date de la survenance de l’incendie le 3 avril 2022. A cette date, le logement en question serait devenu inhabitable et les parties défenderesses n’auraient jamais réintégré l’appartement par la suite. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent effectivement qu’ils n’ont jamais réservé de suite favorable à la proposition de réintégrer les lieux en question et contestent toute acceptation de leur part de l’augmentation du loyer dont se prévaut la société SOCIETE1.) SA. Les parties défenderesses confirment avoir répondu positivement à la proposition de la bailleresse aux fins de réintégration des lieux après les travaux de réfection mais soutiennent qu’ils n’auraient jamais déménagé à nouveau dans l’appartement en question alors qu’ils avaient signé entretemps un contrat de bail avec la SOCIETE3.). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent ensuite toute augmentation du loyer, laquelle serait pour le surplus surfaite alors qu’il s’agirait d’une majoration de 700 euros par mois. 4 Les parties défenderesses contestent en effet avoir eu jouissance des lieux pendant l’exécution des travaux, de sorte à ce qu’ils s’estiment déchargés du paiement du moindre loyer et d’avances sur charges pendant cette période. L’indemnité de procédure réclamée par la société SOCIETE1.) SA est encore contestée dans son principe et dans son quantum. Appréciation Il est constant en cause que par un contrat de bail du 28 novembre 2018, la société SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) et que le loyer mensuel était fixé à 1.300 euros à augmenter d’avances sur charges de 250 euros par mois. Ensuite, il est constant en cause que par un important incendie touchant l’immeuble en question, l’appartement pris en location par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a été inhabitable et ce à compter du 3 avril 2022. Il ressort en effet de la photographie versée en tant que pièce 7 par la société SOCIETE1.) SA que l’ensemble du toit de l’immeuble a été détruit. Il ressort encore des pièces 8, 9 et 10 versées par la société SOCIETE1.) SA, à savoir des avis de fins de travaux adressés à l’Administration Communale de Grevenmacher et un rapport LUXCONTROL du 25 septembre 2023 qu’au plus tard à la date du 1er octobre 2023, le logement en question était à nouveau habitable (« l’établissement peut être mis en service »). Par un courrier du 12 juillet 2023, la société SOCIETE1.) SA a effectivement informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils pouvaient à nouveau réintégrer le logement au 1er septembre 2023 et que le loyer mensuel devait être augmenté à 1.900 euros hors charges. (pièce 2 de Me RODESCH) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont répondu à ce courrier par un email du 28 juillet 2023 : « Herr PERSONNE3.) wir möchten ihnen becheit sagen das wir wieder zurück kommen (sic) ». (pièce 3 de Me RODESCH). La société SOCIETE1.) SA, par un courrier du 17 août 2023, a informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que la date de réintégration devait être repoussée au 1er octobre 2023. Par ce courrier, la société SOCIETE1.) SA a confirmé l’augmentation du loyer et a également informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que les avances sur charges étaient augmentées à 350 euros. (pièce 4 de Me RODESCH). 5 Par deux courriers du 17 octobre 2023 et du 7 novembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été mis en demeure de payer les loyers échus (pièces 5 et 6 de Me RODESCH). Par un courrier du 5 mai 2024, le mandataire de la société SOCIETE1.) SA a résilié le contrat de bail avec effet immédiat, un délai de déguerpissement ayant été octroyé pour le 15 mai 2024 (pièce 10 de Me RODESCH). D’un commun accord des parties, l’état des lieux de sortie fut fixé au 27 mai 2024, date à laquelle le déguerpissement effectif a été déterminé au 3 juin 2024 : « Übergabe Wohnung + Garage + Schlüssel am 03/06/2024 » (pièce 12 de Me RODESCH). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent toute obligation de paiement dans leur chef postérieure à la date du 3 avril 2022, date de l’incendie ayant rendu le logement en question inhabitable. Les parties défenderesses soutiennent en effet avoir été logés par la SOCIETE3.) et n’avoir jamais réintégré les lieux. En tant que pièces, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont versé un contrat de bail illisible et incomplet conclu avec la SOCIETE3.) ainsi qu’un courrier de la SOCIETE3.) du 4 avril 2024 intitulé « Nouveau loyer » et trois extraits bancaires du 1er février 2023, 1er mars 2023 et 31 mars 2023 ayant trait à des virements de 912 euros au profit de la SOCIETE3.) avec la mention « loyer App et loyer parking ». PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent avoir été déchargés de tout paiement à compter du moment où les lieux pris en location sont devenus inhabitables, faute de contrepartie fournie par la société SOCIETE1.) SA. Il échet partant de fixer dans une première phase la période pendant laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été dans l’obligation de payer un loyer avant de fixer, le cas échéant le quantum à payer. Quant à l’obligation de payer le loyer Aux termes de l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1. de délivrer au preneur la chose louée ; 2. d’entretenir cette chose en état de servir ; 3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » L’obligation de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée découle tant de la nature-même du contrat de bail tel que défini à l’article 1709 du Code civil que des dispositions du point 3 de l’article 1719 du même code. 6 En d’autres termes, le bailleur doit s’abstenir de tout fait personnel qui porterait atteinte à la jouissance de la chose par son locataire. Cette obligation de garantir la jouissance paisible constitue une obligation de moyens de sorte que le locataire qui veut prospérer dans son action, doit rapporter la preuve d’une faute dans le chef du bailleur. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent avoir été exempts du paiement du loyer et des avances sur charges pour cause d’exception d’inexécution dans le chef de