La cour d'appel luxembourgeoise, dans cet arrêt du 14 janvier 2025, confirme que l'action en paiement de loyers exercée par le cessionnaire des loyers d'un immeuble contre le locataire ne relève pas de la compétence d'attribution du juge de paix en matière de baux d'immeubles, mais de la compétence ordinaire en matière civile et commerciale, et rappelle que le cessionnaire peut ainsi agir directement contre le preneur sur le fondement de la cession de loyers, dont l'opposabilité résulte de sa notification. Elle précise par ailleurs les conditions de la compensation légale opposable au cessionnaire en application de l'article 1295 du Code civil : la créance invoquée par le débiteur cédé doit être née avant que la cession ne lui devienne opposable et devenir exigible avant la créance cédée ou simultanément, la charge de la preuve de cette créance pesant sur le débiteur qui l'invoque. Un relevé unilatéral de créances, dépourvu de toute indication sur son origine, est jugé insuffisant à cet effet. La cour règle enfin la question de l'accroissement de la demande en appel, en tenant compte des loyers échus postérieurement au jugement de première instance et des paiements intervenus dans l'intervalle, tout en prononçant la fixation de la créance au passif de la faillite du locataire plutôt qu'une condamnation à son encontre. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 18 décembre 2009, la société anonyme SOCIETE2.) SA (la BANQUE) a consenti à la société en commandite simple SOCIETE4.) et SOCIETE5.) (la SOCIETE6.)) une ouverture de crédit de 8.401.200 euros. Le 9 mars 2016, la SOCIETE6.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (le LOCATAIRE) un immeuble sis à ADRESSE3.), avec effet au 1er janvier 2016. Le contrat de bail stipulait que le loyer faisait l'objet d'une cession au profit de la BANQUE et devait être payé sur le compte de celle-ci. Un accord tripartite, conclu le même jour entre la BANQUE, la SOCIETE6.) et le LOCATAIRE, prévoyait que la BANQUE percevrait l'intégralité des loyers à l'exclusion du bailleur. Un acte distinct, intitulé « cession de loyers », a été signé à la même date ; il n'est pas discuté qu'il a été notifié au LOCATAIRE. Faute de paiement, la BANQUE a assigné le LOCATAIRE et la SOCIETE6.) par actes des 10 février et 7 mars 2022. Par jugement contradictoire du 7 décembre 2022, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg s'est déclaré compétent, a déclaré la demande prescrite pour les loyers antérieurs à février 2017, l'a déclarée fondée pour le surplus et a condamné le LOCATAIRE à payer 1.500.000 euros avec intérêts légaux. Le LOCATAIRE a interjeté appel par acte du 4 avril 2023, signifié le 24 février 2023 au jugement. Il a été déclaré en état de faillite par jugement du 28 février 2024, et son curateur, Maître Olivier WAGNER (le CURATEUR), a repris l'instance. Le CURATEUR soutenait en substance : l'incompétence matérielle du tribunal ; l'extinction de la dette par la vente publique de l'immeuble intervenue le 9 janvier 2024 pour 5.000.000 euros ; la compensation avec une créance du LOCATAIRE sur la SOCIETE6.), en application de l'article 1295 du Code civil ; et la contestation du quantum. La BANQUE sollicitait la confirmation du jugement et l'augmentation de sa demande de 450.000 euros, correspondant aux loyers échus jusqu'à la vente. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la représentation de la SOCIETE6.)** Le CURATEUR contestait la représentation de la SOCIETE6.) après le décès, en 2016, de son associé commandité. La cour retient que les statuts prévoyaient expressément que, en cas de décès d'un commandité investi du pouvoir de signature individuelle, les autres commandités continuent à exercer conjointement les pouvoirs de gestion et de représentation. Le commandité survivant était donc habilité à représenter la société et à mandater un avocat. **2. Sur la compétence matérielle** Le problème était de savoir si l'action en paiement de loyers exercée par le cessionnaire relève de la compétence du juge de paix en matière de baux d'immeubles au sens de l'article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile. La cour répond par la négative : l'action n'oppose pas un bailleur à un preneur relativement à l'exécution du bail, mais un cessionnaire de loyers au locataire. Elle relève donc de la compétence ordinaire en matière civile et commerciale, le tribun