La présente décision, rendue par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, le 14 janvier 2025 (n° TAL-2024-06692), confirme le jugement du tribunal de paix du 31 mai 2024 qui avait écarté la demande du bailleur tendant au remboursement du coût de remplacement de fenêtres et d'une porte-fenêtre. Le juge rappelle que le locataire, tenu à une obligation de restitution en bon état, n'est présumé fautif qu'à raison des dégradations excédant l'usure normale, et que cette présomption tombe devant la preuve d'une cause étrangère à toute faute. En l'espèce, la défectuosité de la quincaillerie, installée près de vingt-cinq ans auparavant, est imputée à la vétusté et à un défaut d'entretien antérieur à la location, et non à la seule occupation de quatre années par la locataire. En revanche, les autres dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie sont retenues à charge de la locataire, ce qui justifie une moins-value de 500 euros déduite de la garantie locative. Le juge souligne enfin que la garantie locative n'est restituable qu'après justification de l'exécution des obligations qu'elle couvre. ## I. Faits et procédure Par contrat du 6 février 2019, le bailleur, PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE2.) un appartement. Le bail a pris fin le 1er février 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé. Celui-ci relevait, outre des dégradations diverses (poignée de fenêtre cassée, mitigeur de l'évier cassé, moisissures, peinture décollée, meuble de salle de bains brisé, store défectueux, impacts sur la porte, traces d'humidité), un dysfonctionnement de la porte-fenêtre du séjour et d'une fenêtre, qui ne fermaient plus. Le bailleur a fait établir par la société SOCIETE1.) une offre de 9.646,56 euros TTC portant sur la fourniture et la pose de trois nouveaux châssis. Il a saisi le tribunal de paix de Luxembourg d'une demande de 6.082,89 euros, correspondant au coût de remplacement, diminué de la garantie locative (3.500 euros), des charges trop perçues pour 2022 (563,64 euros), et augmenté d'une moins-value de 500 euros pour dégâts à la peinture. La locataire a formé une demande reconventionnelle en remboursement des charges trop-payées et de la garantie locative. Par jugement du 31 mai 2024, le tribunal de paix a condamné le bailleur à payer 3.563,67 euros après compensation. Le bailleur a interjeté appel limité, ne contestant que le rejet de sa demande relative aux fenêtres et la restitution de la garantie ; la locataire a formé appel incident sur la moins-value de 500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première consistait à déterminer si la défectuosité des fenêtres et de la porte-fenêtre constituait une dégradation imputable à la locataire au sens de l'article 1732 du Code civil. La seconde portait sur le bien-fondé de la retenue de 500 euros au titre des menues réparations sur la garantie locative. Sur le premier point, le tribunal rappelle que la présomption de responsabilité de l'article 1732 du Code civil est simple : il suffit au bailleur de prouver une dégradation excédant l'usure normale, mais le preneur peut s'exonérer en établissant que le dommage résulte de l'usage normal, de la vétusté ou d'une cause positive exclusive de toute faute. Le juge relève que le devis et l'attestation du menuisier décrivent une quincaillerie défaillante faute d'entretien, mais que les châssis et leur quincaillerie dataient de vingt-cinq ans environ, dont dix-neuf années précédant le bail, durant lesquelles le tribunal ignorait tout entretien. L'offre de preuve testimoniale est écartée comme redondante avec une attestation déjà versée, et les photographies sont jugées impropres à établir la faute, la quincaillerie apparente ne suffisant pas à caractériser un défaut d'entretien. Le tribunal s'appuie sur la doctrine (Lex Thielen) selon laquelle les réparations relatives aux châssis de fenêtres incombent au propriétaire lorsqu'elles résultent de l'usure normale ou de la vétusté. Sur le second point, le tribunal retient que les autres désordres ne relèvent pas de l'usure normale et justifient la moins-value de 500 euros, l'absence de facture ou de preuve de paiement des réparations étant indifférente, la réparation pouvant être due par équivalent. La garantie locative, destinée à garantir toutes les créances nées du bail, n'est restituable qu'après justification de l'exécution des obligations couvertes. La demande de restitution est donc fondée à hauteur de 3.563,67 euros. Enf