Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en appel en matière de bail à loyer, rappelle dans ce jugement du 14 janvier 2025 que l'exception d'inexécution, prévue à l'article 1134-2 du Code civil, ne permet au preneur de suspendre le paiement des loyers que si le bailleur n'exécute pas lui-même ses obligations contractuelles, et qu'il appartient au locataire d'en rapporter la preuve. En l'absence de tout élément probant établissant les troubles de jouissance invoqués, tant relatifs au garage qu'à l'appartement, la juridiction d'appel rejette l'appel principal, confirme la condamnation au paiement des arriérés de loyers et avances sur charges, ainsi que la résiliation du bail, et constate le caractère sans objet de la demande d'expulsion, les appelants ayant quitté les lieux. Faisant droit à l'appel incident, elle retient en revanche la solidarité des deux locataires, en s'appuyant sur leur qualité d'époux, non contestée. Cette décision, rendue en formation de jugement contradictoire malgré l'absence des appelants à l'audience, illustre à la fois la rigueur probatoire attendue du preneur qui invoque l'exception d'inexécution et la règle selon laquelle, en principe, la solidarité entre colocataires ne se présume pas, sauf disposition légale ou stipulation contractuelle expresse. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 6 novembre 2023, les époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement neuf situé à Esch-sur-Alzette, moyennant un loyer mensuel de 1.950 euros assorti d'une avance mensuelle sur charges de 250 euros, payable d'avance le premier de chaque mois. Le bail, conclu pour une année et renouvelable par tacite reconduction, a pris effet le 1er décembre 2023. Confrontés à un arriéré locatif, les bailleurs ont saisi la justice de paix d'Esch-sur-Alzette le 6 mai 2024 d'une demande en paiement, en résiliation du bail aux torts des locataires et en déguerpissement. À l'audience des plaidoiries, ils ont porté leur demande pécuniaire à 13.200 euros, correspondant aux loyers et avances sur charges impayés de février à juillet 2024 inclus. Les locataires ont opposé l'exception d'inexécution, alléguant l'impossibilité d'accéder au garage loué et l'existence de désordres affectant le logement : insonorisation insuffisante, absence de remise d'une clé de la porte d'ascenseur, défaut de nettoyage des parties communes, défaut de baie vitrée et miroir fendu. Ils ont formé des demandes reconventionnelles en indemnisation, à hauteur de 3.000 euros pour chacun des deux chefs, et sollicité subsidiairement une expertise. Par jugement du 11 juillet 2024, le juge de paix a rejeté l'exception d'inexécution et les demandes reconventionnelles, condamné les locataires à payer chacun 6.600 euros avec intérêts, prononcé la résiliation du bail à leurs torts exclusifs et ordonné leur expulsion, tout en opérant une division de la dette. Les locataires ont interjeté appel le 20 août 2024. Les bailleurs ont formé appel incident, sollicitant la solidarité. À l'audience des plaidoiries du 17 décembre 2024, les appelants, non comparants, ont été jugés par défaut au sens des articles 75 et 76 du Nouveau Code de procédure civile. Il convient de relever que, selon les écritures des intimés, les locataires avaient quitté les lieux le 29 novembre 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions principales. La première consistait à déterminer si le preneur, qui invoque des troubles de jouissance pour refuser le paiement des loyers, en rapporte la preuve suffisante pour que l'exception d'inexécution soit accueillie et que des dommages et intérêts soient alloués. La seconde portait sur le caractère conjoint ou solidaire de l'obligation au paiement des loyers lorsque plusieurs locataires sont engagés. S'agissant de la première question, le tribunal rappelle le cadre légal. Le bailleur doit, en vertu des articles 1719 à 1721 du Code civil, assurer la jouissance paisible de la chose louée, garantir les vices et défauts qui en empêchent l'usage et réaliser les réparations nécessaires. L'article 1134-2 ne permet toutefois au preneur de suspendre le paiement des loyers que si le bailleur ne s'exécute pas lui-même. La charge de la preuve de l'inexécution pèse donc sur le locataire. Or, les appelants n'ont produit aucune pièce établissant la réalité des troubles allégués, ni leur imputabilité à la bailleresse. Le tribunal confirme donc l'exigibilité intég