Le jugement commenté, rendu par la huitième chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg le 15 janvier 2025, est une décision de procédure avant dire droit qui ne tranche pas le fond de la demande de radiation d'une inscription d'office de privilège du vendeur et de réserve de l'action résolutoire. Le tribunal, constatant que le prix de vente aurait été intégralement acquitté et que la créancière inscrite ne s'oppose pas à la radiation, se déclare compétent ratione loci en application de l'article 2159 du Code civil, puis ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre à la demanderesse de produire les courriers de consentement des autres créanciers inscrits, faute desquels la radiation judiciaire ne saurait être prononcée sur le fondement de l'article 2160 du Code civil. La portée de la décision réside moins dans une solution nouvelle que dans l'articulation procédurale entre l'extinction du privilège, qui suppose l'extinction de l'obligation principale (article 2180, 1°), et la nécessité, en présence de plusieurs créanciers inscrits, d'établir l'accord de chacun d'eux à la radiation. Le jugement rappelle ainsi que l'acquittement du prix ne suffit pas à lui seul à justifier une mainlevée judiciaire lorsque l'inscription collective demeure opposable aux autres bénéficiaires. ## I. Faits et procédure Par adjudication publique immobilière par voie parée reçue le 9 janvier 2024 par Maître Laurent METZLER, notaire à Differdange, la société anonyme SOCIETE1.) SA s'est rendue acquéreur, pour le prix de 5.000.000 euros, d'un droit de superficie d'une durée de trente années à compter du 1er juillet 2006, portant sur des constructions érigées sur un terrain sis à Bissen. Le bien appartenait à la société en commandite simple SOCIETE2.) et Cie SECS, laquelle, selon le procès-verbal de vente, avait été désignée comme créancière lors de l'inscription d'office prise le 19 janvier 2024 au premier bureau des hypothèques de Luxembourg, pour le même montant, en garantie du paiement du prix. L'inscription d'office énonce trois créanciers : l'Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA, la société SOCIETE4.) SA et la SOCIETE2.). La demanderesse affirme avoir intégralement payé le prix, par deux virements du 1er février 2024 de 2.500.000 euros chacun, l'un au profit de SOCIETE4.) et l'autre au profit du notaire. L'état hypothécaire du 6 mai 2024 faisant état du maintien de l'inscription, la société SOCIETE1.) a introduit, par exploit du 31 mai 2024, une action tendant à la radiation judiciaire. La défenderesse ne s'oppose pas à la demande, mais conteste avoir refusé son consentement : elle soutient avoir été conduite, par les explications de l'administrateur unique de la demanderesse et du notaire, à croire que sa représentation défaillante, à la suite du décès d'un associé commandité, rendait impossible toute radiation amiable. Par jugement avant dire droit du 4 décembre 2024, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture pour permettre le dépôt de conclusions de synthèse, sursis à statuer pour le surplus et réservé les dépens. L'instruction a été clôturée une seconde fois le 20 décembre 2024, avant que l'affaire ne soit prise en délibéré à l'audience du 8 janvier 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème soumis au tribunal était de savoir si, le prix de vente ayant été acquitté et la créancière inscrite consentant à la radiation, la mainlevée de l'inscription d'office pouvait être ordonnée judiciairement en application des articles 2157 à 2160 du Code civil, alors que deux autres créanciers inscrits n'avaient pas, à la connaissance du tribunal, manifesté leur accord. Le tribunal s'attache d'abord à la compétence. Aux termes de l'article 2159 du Code civil, la radiation non consentie est demandée au tribunal dans le ressort duquel l'inscription a été faite ; l'inscription ayant été prise au premier bureau des hypothèques de Luxembourg, la juridiction saisie est compétente ratione loci. Il rappelle ensuite le cadre substantiel : l'article 2160 impose au juge d'ordonner la radiation lorsque l'inscription est dépourvue de fondement, fondée sur un titre irrégulier, éteinte ou soldée, ou lorsque les privilèges et hypothèques sont effacés par les voies légales. Combiné à l'article 2180, 1°, qui prévoit l'extinction des privilèges par l'extinction de l'obligation principale, ce cadre permettrait en principe de constater que le paiement intégral du prix éteint le privilège du vendeur et la réserve de l'action résolutoire. Tout