## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-16, n° 158 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 158/25 L-BAIL-811/23 Audience publique du 16 janvier 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Nathalie BORON, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant unique actuellement en fonctions partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Matthieu BOUDRIGA DA CIANCIO, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Frédéric FRABETTI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 28 novembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 février 2024, puis refixée au 25 avril 2024. Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibérée et le prononcé fut fixé au 13 juin 2024. En date du 13 mai 2024, le tribunal ordonna la rupture du délibéré et refixa l’affaire au 19 septembre 2024, puis l’affaire fut refixée au 12 décembre 2024. A la prédite audience, Maître Nathalie BORON et Maître Matthieu BOUDRIGA DA CIANCIO, en remplacement de Maître Frédéric FRABETTI, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SARL devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial, pour : - - - - la voir condamner au paiement de la somme de 46.398,67 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux à compter de chaque échéance, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, la voir condamner au paiement de la somme de 10.803,35 euros à titre de frais de remise en état du local commercial en question, avec les intérêts légaux à compter de chaque échéance, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, la voir condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, la voir condamner aux frais et dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. 2 L’affaire fut exposée une première fois à l’audience du 25 avril 2024, date à laquelle elle fut prise en délibéré. Sur demande du Tribunal, la société SOCIETE1.) SARL a versé en cours de délibéré un résumé de ses prétentions pécuniaires. Alors que PERSONNE1.) a par la suite pris position quant au fond des demandes adverses, le Tribunal a ordonné la rupture du délibéré afin de permettre le respect du débat contradictoire. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail commercial signé le 1er janvier 2013, il avait donné en location à la société SOCIETE1.) SARL un local de commerce avec cave sis à L-ADRESSE3.). Par un courrier recommandé du 29 juin 2021, la société SOCIETE1.) SARL aurait dénoncé le contrat de bail avec un délai de préavis de 6 mois, à savoir au 1er janvier 2022. PERSONNE1.) a accepté cette résiliation. PERSONNE1.) soutient que dès le mois de septembre 2017, la société SOCIETE1.) SARL accusait des arriérés de loyers chiffrés à 36.795,21 euros. En outre, la société SOCIETE1.) SARL resterait en défaut de payer les soldes pour charges des exercices 2020, 2021 et 2022, soit au total 9.603,46 euros. La société SOCIETE1.) SARL n’aurait quitté les lieux qu’en date du 28 février 2022 et lors d’un état des lieux de sortie réalisé le 1er mars 2022, plusieurs dégâts locatifs auraient été constatés. Les frais de remise en état sont chiffrés à 10.803,35 euros. La société SOCIETE1.) SARL En premier lieu, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la prescription des demandes adverses antérieures au mois de novembre 2018 par application de la prescription quinquennale. Sur demande du Tribunal, la société SOCIETE1.) SARL a dans une première phase versé un décompte reproduit ci-dessous dont il ressort qu’elle conclut à la prescription de la demande adverse à titre d’arriérés de loyers à concurrence de 852,02 euros. A l’audience du Tribunal du 12 décembre 2024, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la prescription des sommes réclamées pour les mois de septembre 2017 à novembre 2017, soit la somme de 230,88 euros. 3 Ensuite, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la réduction du loyer redû pendant la période du COVID-19 en application de la jurisprudence bien assise sur base du principe d’exécution de bonne foi. Sur base du calcul fourni par le décompte ci-dessous, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à la réduction du loyer respectivement au remboursement des loyers payés pour le montant de 26.590,86 euros. En ce qui concerne la demande adverse tendant à sa condamnation à des frais de remise en état, la société SOCIETE1.) SARL n’a pas émis de contestations. La société SOCIETE1.) SARL a ensuite contesté « en bloc » la demande de condamnation de PERSONNE1.) sur base des décomptes pour charges dont les calculs ne seraient pas corrects. Pour le surplus, la société SOCIETE1.) SARL a formulé deux demandes reconventionnelles : - la société SOCIETE1.) SARL conclut au remboursement de l’intégralité de la garantie locative à concurrence de 29.449,50 euros ; la société SOCIETE1.) SARL conclut à la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3.564,68 euros à titre de frais de remplacement de la pompe de relevage. Ces frais auraient été pris en charge par la locataire, tandis qu’ils incombaient à PERSONNE1.). Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) SARL de ses demandes reconventionnelles. La société SOCIETE1.) SARL a finalement conclu au rejet de la demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile et à la compensation judiciaire entre les sommes par elle redues et ses demandes reconventionnelles. Les demandes de la société SOCIETE1.) SARL ont été résumées comme suit : « (fichier) » 4 PERSONNE1.) PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de justice en ce qui concerne le moyen d’irrecevabilité concernant la prescription quinquennale tel que soulevé par la société SOCIETE1.) SARL. PERSONNE1.) a également confirmé qu’il était toujours en possession de la garantie locative et ne s’est pas opposé à la restituer pour voir ordonner la compensation judiciaire avec les sommes redues par la société SOCIETE1.) SARL. En ce qui concerne la pompe de relevage, PERSONNE1.) donne à considérer qu’il n’a jamais été informé d’un quelconque défaut de fonctionnement de cet équipement technique et de la nécessité de procéder à son remplacement. Ensuite, PERSONNE1.) a renvoyé à l’article 5 du contrat de bail conclu entre parties dont il ressortirait que les réparations locatives incluraient le nettoyage des canalisations à l’intérieur du local commercial, et donc également la pompe de relevage. Aux termes des explication du bailleur, les frais invoqués par la société SOCIETE1.) SARL feraient part des obligations d’entretien du locataire et ne sauraient être mis à sa charge. En ce qui concerne les demandes adverses basées sur la jurisprudence relative au COVID-19, PERSONNE1.) donne à considérer que si pendant la période incriminée, des paiements auraient été opérés comme c’est le cas en l’espèce, aucune réduction de loyer ne saurait être appliquée pour l’intégralité de la durée de la pandémie. En effet, des paiements pendant cette période permettraient d’établir que la locataire aurait été en bonne santé financière ne permettant pas d’opérer une quelconque réduction sur base de la jurisprudence en question. Pour le surplus, la jurisprudence invoquée par la société SOCIETE1.) SARL ne saurait s’appliquer telle quelle en l’espèce alors que cette dernière se limiterait à des établissements dont l’activité se limiterait au débit de boissons. Or, l’activité commerciale de la partie défenderesse aurait été celle de restauration, de sorte à ce qu’il aurait été loisible à la partie adverse « de s’organiser pour de la vente à emporter comme cela a été autorisé par le gouvernement à cette époque de la pandémie. » 5 Appréciation 1. Quant à la prescription En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux charges locatives d’un immeuble, alors que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts » (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 210 et s. ; Cass. française, ch. mixtes, 12 avr. 2002, n° 0018.529 : JurisData n° 2002-014062 ; JCP G 2002, II, 10100, obs. M. Billiau ; AJDI 2002, p. 517, obs. Ph. Briand. ; Cass. française, 3e ch. civ., 18 sept. 2007, n° 0614.814 : JurisData n° 2007-040486 ; Loyers et copr. 2007, comm. 215 ; Trib. d’arr. Lux., 23 novembre 2007, n° 109 531 du rôle). Cette prescription est un véritable mode de libération du débiteur, non basée sur une simple présomption de paiement (JCL civil, sub. art. 2270 à 2278, nos 118 et 158). Il en découle que lorsque le délai est expiré, le créancier perd toute possibilité d’agir contre son débiteur et, contrairement au régime des prescriptions basées sur une présomption de paiement, il ne peut pas démontrer le non-paiement de la dette. Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette. La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à compter du jour où le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en principe, à partir de celui de l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action n’est pas ouverte, le droit du créancier ne peut pas se prescrire. La prescription de cinq ans de l’article 2277 du Code civil commence à courir à partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que de termes (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109). En l’espèce, la requête a été déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 28 novembre 2023, de sorte à ce que toutes les demandes de PERSONNE1.) ayant trait à des demandes antérieures au 27 novembre 2017 sont prescrites. Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit au moyen d’irrecevabilité des demandes adverses pour cause de prescription concernant un total de 230,88 euros, conformément aux plaidoiries de la société SOCIETE1.) SARL (impayés pour les mois de septembre 2017 à novembre 2017). 2. Quant à l’exécution de bonne foi Aux termes de l’article 1134 du code civil « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». 6 Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est mise à la charge de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p.44). Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans le chef de tous