## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-21, n° 232 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) par décision du vice-bâtonnier Albert MORO du 19 juillet 2024 Rép. n° 232/25 du 21.01.2025 L-BAIL-448/24 Audience publique du vingt-et-un janvier deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.), ayant sa maison communale à L-ADRESSE1.), représentée par son collège des bourgmestre et échevins, partie demanderesse, représentée par la société anonyme Arendt & Medernach SA, établie et ayant son siège social à L-1855 Luxembourg, 41A, avenue J.F. Kennedy, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B186371, représentée aux fins des présentes par Maître Christian POINT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, comparant à l’audience par Maître Luca Viola, avocat, demeurant à Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société anonyme Arendt & Medernach SA. et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant à l’audience par Maître Ibrahim dit Yaya DEME, avocat, demeurant à Pétange. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 21 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 5 août 2024 à 09.00 heures, salle JP 1.19. Après deux remises, l’affaire fixée péremptoirement, fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 17 décembre 2024 à 9 heures salle JP0.15, lors de laquelle Maître Luca VIOLA, se présentant pour l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.), et Maître Ibrahim dit Yaya DEME, avocat, se présentant pour PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de mise à disposition du 15 juin 2016, prolongé suivant contrat de mise à disposition du 19 avril 2019, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.) un logement sis à L-ADRESSE3.), comprenant un hall, un living avec salle à manger, une cuisine, une salle de bains, un WC séparé, 4 chambres à coucher, une cave et un garage pour la période du 1er juillet 2016 au 30 avril 2022. Suivant le point 5. des deux contrats de mise à disposition, « (…) les parties ont convenu un forfait de 800 EUR (huit cents euros) pour garantir le paiement de l’indemnité d’occupation et les dégradations éventuelles des lieux mis à disposition ». PERSONNE1.) a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé le 29 décembre 2022 en présence du bureau d’expertise WIES. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 21 juin 2024, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de ce siège pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement d’un montant de 4.198 euros à titre de travaux de remise en état des lieux mis à disposition et après déduction de la garantie bancaire, outre les intérêts légaux. L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros et la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance. 2 Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa requête, l’SOCIETE1.) fait valoir que suite au départ de PERSONNE1.), elle aurait constaté la présence de dégâts locatifs, à savoir des trous dans la façade et des portes qui seraient cassées, endommagées ou griffées, tel que cela résulterait de l’état des lieux de sortie du 29 décembre 2022 dressé par le bureau d’expertise WIES. Elle soutient qu’en application de l’article 1732 du code civil et de l’article E§13, dernier alinéa du contrat, PERSONNE1.) serait débitrice d’une obligation de réparation à ses frais des dégâts ainsi constatés et causés de son chef. PERSONNE1.) conteste la mise à charge des frais de remise en état motif pris qu’elle aurait occupé les lieux pendant une période de six ans et demi et qu’elle y aurait entrepris divers travaux avec l’autorisation de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.). De plus, les dégâts repris dans l’état des lieux de sortie du 29 décembre 2022 résulteraient d’une usure normale des lieux suite à une occupation pendant plus de six années. Il appartiendrait dès lors au bailleur de rapporter la preuve que les dégradations constatées excèderaient cette usure normale, preuve qui ferait défaut en l’espèce. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie ferait uniquement état du fait que la peinture serait à refaire sans plus de précision. Par conséquent, il ne serait pas établi que l’usure constatée excèderait l’usure normale. PERSONNE1.) soutient encore que les travaux de remise en peinture des portes intérieures constitueraient des travaux de remise à neuf, qui ne sauraient incomber au locataire en fin de bail. Par ailleurs, elle fait plaider qu’il y aurait lieu de tenir compte de l’amortissement de la peinture. En effet, le défraichissaient de la peinture qui ne présenterait pas un état anormal ne saurait être mis à charge du preneur. Il ressortirait de la jurisprudence, que les peintures s’amortiraient normalement en neuf années. En l’espèce, l’état des portes au moment de l’entrée dans les lieux ne serait pas établi alors que l’état des lieux d’entée ferait uniquement mention d’un bon état et non d’un état neuf, tandis que les travaux de remise ne état constitueraient en réalité de travaux de remise à neuf. Par conséquent, PERSONNE1.) aurait pris en location un bien déjà usagé qu’elle aurait occupé pendant plus de six années et les portes nécessitaient simplement un rafraîchissement. Enfin, elle conteste le montant des travaux mis en compte et elle fait valoir que l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) se serait engagée à prendre en charge ses frais, de sorte que la demande devrait être rejetée. A titre reconventionnel, PERSONNE1.) demande la restitution de la garantie locative à hauteur de 800 euros payée en début de contrat et l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) soutient que les trous présents dans la façade extérieure ainsi que la mise en peinture des portes intérieures résulteraient de modifications réalisées par PERSONNE1.) elle-même et excèderaient l’usure normale d’un bien, comme le retiendrait d’ailleurs la jurisprudence en la matière. Elle explique que les travaux de peinture auraient été réalisés sans son accord et par un non professionnel, de sorte qu’ils seraient de piètre qualité. 3 Elle conteste vouloir réaliser une remise à neuf des portes. Elle expose qu’en raison du fait que PERSONNE1.) aurait réalisé des travaux de peinture par une non professionnel, la remise en état serait plus étendue. Elle conteste encore l’état vétuste des portes lors de l’entrée dans les lieux alors qu’en l’absence d’état des lieux ou de mention dans celui-ci, le bien serait présumé se trouver dans un état parfait. L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE SOCIETE1.) conteste enfin tout engagement dans son chef quant à une prise en charge des travaux de remise en état. PERSONNE1.) fait répliquer qu’on lui aurait demandé de repeindre toutes les portes, ce qu’elle aurait fait. A titre subsidiaire, elle demande à voir procédé à un partage des frais à concurrence de 10% à sa charge et de 90% à charge de l’SOCIETE1.). Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 1. Les frais de remise en état Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille. En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui 4 n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344). En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et à sa sortie. En l’espèce sont versé en cause un état des lieux d’entrée, un état des lieux de sortie, un devis et une facture établis par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) relatifs aux travaux de remise en état réalisés. Deux sortes de dégâts sont reprochés à PERSONNE1.), à savoir les dégâts causés à la façade et les dégâts affectant les portes intérieures des lieux. - La façade Le tribunal relève que les dégâts affectant la façade n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de PERSONNE1.), ni dans sa note de plaidoiries versée en cause, ni lors des plaidoiries orales. L’état des lieux d’entr