Le juge de paix de Diekirch, statuant en matière de bail à loyer en premier ressort, confirme et précise les conditions de la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement du loyer. Il rappelle que le non-paiement, de même que le retard dans le paiement, constitue une faute justifiant la résiliation dès lors que ce retard présente une certaine importance et que le bailleur n'a pas tacitement accepté un report de la date de paiement, le bailleur n'étant pas tenu d'attendre des mois avant de rentrer dans ses droits. Sur le fondement de l'article 1728 du Code civil, qui impose au preneur le paiement du prix aux termes convenus, le tribunal retient que les locataires, qui ont admis n'avoir pas réglé plusieurs échéances, ont manqué gravement à leurs obligations, ce qui justifie la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, leur condamnation au déguerpissement assortie d'un délai de deux mois, ainsi que le paiement des arriérés. La contestation de signature de la lettre de résiliation, jugée peu crédible, n'a pas empêché la solution. Le jugement illustre la sévérité de l'office du juge en présence d'une défaillance avérée et non contestée dans son principe. ## I. Faits et procédure Par contrat du 9 juillet 2023, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après les bailleurs) ont donné à bail à usage d'habitation, à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après les preneurs), une maison sise à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer et une avance sur charges mensuels de 1.120 euros par preneur. Les preneurs ne contestaient ni la conclusion du bail ni leur engagement mensuel, mais niaient la signature figurant sur la lettre de résiliation produite par les bailleurs. Par un jugement interlocutoire n° 1432/24 du 27 novembre 2024, le tribunal a reçu la demande en la forme et ordonné la comparution personnelle des parties, qui s'est tenue le 8 janvier 2025. À cette audience, PERSONNE3.) a admis ne pas avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2024, en alléguant un paiement en espèces du loyer de février 2024. PERSONNE4.) a reconnu le non-paiement des loyers de juin et octobre 2024. Les allégations de paiements partiels, contestées par les bailleurs, n'étaient corroborées par aucune pièce, et rien n'établissait le règlement du loyer de janvier 2025. Les bailleurs demandaient ainsi la condamnation solidaire des preneurs au paiement des arriérés, la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, leur déguerpissement, des dommages et intérêts pour dégâts locatifs ainsi qu'une indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était confronté à la question de savoir si un défaut de paiement de loyers, reconnu partiellement par les preneurs et non contesté dans son principe, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion, alors même que la signature d'un acte de résiliation était contestée. Sur le premier point, le tribunal adopte une solution classique mais rigoureuse. Il rappelle que « le non-paiement de même que le retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation du bail dès lors que ce retard est d'une certaine importance et que les circonstances ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du report de la date de paiement », en s'appuyant sur la doctrine de Lex Thielen et sur une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 1er mars 2016. Il ajoute que « le bailleur ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits ». Les défauts de paiement cumulés, à savoir deux mois et demi d'arriérés pour l'un et deux mois pour l'autre, dépassent le seuil de gravité exigé. Sur le fondement légal, le juge se réfère à l'article 1728 du Code civil, qui pose comme première obligation du preneur celle de payer le prix aux termes convenus. Le manquement étant avéré, il retient un « manquement grave » qui autorise la résiliation à leurs torts exclusifs. Sur la contestation de signature, le tribunal la juge « peu crédible au vu des pièces versées et renseignements fournis », mais précise qu'il n'est pas nécessaire de la trancher, le non-paiement suffisant « en tout état de cause » à fonder la résiliation. Cette démarche évite une vérification d'écriture et ancre la décision sur un motif indépendant. Les condamnations pécuniaires sont prononcées avec intérêts légaux, sans exécution provisoire compte tenu de la reconnaissance partielle des dettes. Le délai de deux mois pour le déguerpissement est accordé, et l