Les résiliations de baux d'habitation pour défaut de paiement constituent un contentieux de masse dont la jurisprudence de paix fixe le régime au quotidien. Le jugement de la Justice de paix de Diekirch du 23 janvier 2025 (n° 109/2025) en offre une illustration nette : le juge y affirme que le simple retard dans le paiement du loyer, dès lors qu'il présente une certaine importance et qu'il n'est pas accompagné d'une acceptation tacite du bailleur, constitue une faute justifiant la résiliation du bail. Il en déduit que la résiliation notifiée le 23 août 2024 pour non-paiement du loyer à une seule échéance est valable, que le preneur occupe désormais sans droit ni titre, et que le bailleur peut obtenir son déguerpissement ainsi qu'une indemnité d'occupation fixée au montant de l'ancien loyer, à défaut d'éléments permettant d'évaluer la valeur locative réelle. La décision précise par ailleurs que le recours à un avocat devant la justice de paix relève du choix personnel de la partie et n'ouvre pas droit au remboursement des honoraires, tout en allouant une indemnité de procédure au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 11 août 2015, les parents des demandeurs ont loué à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros et une avance mensuelle sur charges de 200 euros. Les demandeurs, héritiers des bailleurs, ont notifié le 15 mai 2024 leur intention de résilier le bail avec effet au 31 août 2024, puis, par courrier de leur mandataire du 23 août 2024, ont procédé à la résiliation pour manquement grave, invoquant le non-paiement de loyers relatifs à plusieurs mois échelonnés entre octobre 2022 et août 2024. Saisi par requête déposée le 7 octobre 2024, le tribunal de paix a fixé l'affaire à l'audience du 12 décembre 2024, puis a pris la cause en délibéré. Les demandeurs ont sollicité la constatation de la résiliation, le déguerpissement, la condamnation au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, la remise des clés sous astreinte, le remboursement de frais et honoraires et une indemnité de procédure. Ils ont augmenté leur demande à 18.200 euros à l'audience. Les défendeurs ont contesté l'existence des arriérés, la validité de la résiliation et le quantum de la demande au titre des honoraires. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale posée au tribunal était de savoir si un retard de paiement de loyers, répété sur plusieurs mois, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et si la notification d'une résiliation par courrier postérieur à une intention de résiliation antérieure emporte renonciation à cette dernière. Le tribunal relève d'abord, en s'appuyant sur le texte de l'article 1728 du Code civil, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il en déduit que le paiement tardif constitue en lui-même une faute, le bailleur ne pouvant être contraint d'attendre plusieurs mois avant de faire valoir ses droits. Le juge pose toutefois deux conditions : le retard doit présenter une certaine importance, et les circonstances ne doivent pas révéler une acceptation tacite du report de paiement par le bailleur. S'agissant de la portée du courrier du 23 août 2024, le tribunal considère que la seconde notification, qui procède à une résiliation pour manquement grave, emporte implicitement mais nécessairement renonciation à la résiliation antérieure annoncée pour le 31 août 2024. Le contrat stipulant que la résiliation peut intervenir « en cas de non-paiement du loyer à une seule échéance », et les défendeurs n'ayant pas établi avoir régularisé les sommes dues à la date de la résiliation, celle-ci est déclarée valable. Sur les conséquences, le tribunal constate que les défendeurs occupent sans droit ni titre depuis le 23 août 2024 et accorde un délai de deux mois pour le déguerpissement. Il retient des arriérés pour un montant de 12.600 euros, en écartant les mois de novembre et décembre 2024 non visés par la mise en demeure et non établis à la date du jugement. Il refuse l'astreinte pour la remise des clés, au motif que la défaillance des défendeurs n'est pas démontrée. Concernant l'indemnité d'occupation, il rappelle qu'elle se calcule en principe sur la valeur locative réelle, hors charges, et que, faute d'éléments probants fournis par le bailleur, elle peut être fixée ex aequo et bono ; le tribunal retient le montant de l'ancien loyer, soit 1.200 euros par mois. Enfin