## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-01-23, n° 278 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 278/25 Dossier no. L-BAIL-526/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 23 JANVIER 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Audrey SEBE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie défenderesse, comparant en personne. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 12 août 2024 à 09.00 heures, salle JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 décembre 2024, lors de laquelle Maître Audrey SEBE se présenta pour la partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse comparut en personne. Le mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 1er février 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 31 mai 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Suivant contrat de bail conclu en date du 1er juin 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 31 août 2023, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Suivant contrat de bail conclu en date du 1er novembre 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 30 avril 2024, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Par courrier du 24 janvier 2024, la société SOCIETE1.) informe PERSONNE1.) que son bail ne fera pas l’objet d’une reconduction et que par conséquent il prendra fin le 30 avril 2024. Aux termes dudit courrier, PERSONNE1.) est encore invité à verser la garantie locative ainsi que le loyer du mois de janvier 2024. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 20 juin 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans les huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon dans tout autre délai à fixer par le tribunal, et faute par elle de ce faire, voir autoriser la partie requérante à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets mobiliers et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers et employés y occupés ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 600 euros ; 2 - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL-526/24. Lors des débats, la société SOCIETE1.) a demandé au tribunal de constater la résiliation du bail avec effet au 30 avril 2024, sinon de prononcer la résiliation du bail en raison du manquement d’PERSONNE1.) à ses obligations contractuelles et en raison de la réalisation de travaux d’envergure. Elle a sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros ainsi que la condamnation de la partie adverse aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais de l’interprète. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante reproche à la partie défenderesse de ne pas verser la garantie locative de 600 euros et de ne payer les loyers que de manière tardive. Le contrat de bail aurait été résilié de manière unilatérale par la partie requérante. La résiliation du bail serait motivée par la violation des obligations contractuelles précitées et par la réalisation de travaux de rénovation d’envergure dans les lieux loués. Nonobstant cette résiliation, la partie défenderesse refuserait de libérer les lieux loués. Les travaux de rénovation auraient d’ores et déjà débuté suite à la signature des devis. PERSONNE1.) s’oppose à la demande en faisant valoir que les conditions de logement ne sont pas bonnes. La gérante de la société SOCIETE1.) aurait expliqué aux locataires qu’ils pouvaient rester dans les lieux loués. Dans la mesure où son employeur lui verserait son salaire avec retard, il ne saurait régler le loyer le premier du mois, circonstance que la gérante de la société SOCIETE1.) aurait toujours acceptée. En outre, la gérante de la société SOCIETE1.) lui aurait indiqué qu’il ne devait payer la garantie locative qu’après son retour de la Guinée et que pendant son absence, elle rénovait sa chambre, promesses qu’elle n’aurait pas tenues. Elle refuserait le paiement de la garantie locative. PERSONNE1.) précise qu’il peut occuper une autre chambre de l’immeuble pendant la réalisation des travaux de rénovation. Il reconnaît que la réalisation de travaux de rénovation est nécessaire et que les travaux d’envergure ont débuté. Subsidiairement, il sollicite un délai de déguerpissement élargi. La partie requérante conteste toutes les affirmations adverses pour ne pas être établies. D. L’appréciation du Tribunal La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est, indépendamment de toute stipulation contraire du contrat de bail, en droit de procéder à la résiliation unilatérale du bail en vertu de l’articles 1741 du Code civil. La résiliation du bail est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la résiliation, respectivement demander le déguerpissement des lieux de l’occupant si ce dernier n’a pas quitté les lieux. 3 Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il lui appartient d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité des manquements contractuels, compte tenu des circonstances mais en tenant également compte des stipulations contractuelles. Le motif grave existe au cas où la continuation du bail entraîne pour le bailleur un préjudice plus grand que celui causé au locataire par la cessation du bail. Le juge du fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à ses obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la résiliation du contrat, la gravité des infractions aux clauses du bail s’appréciant au jour de la résiliation. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande. Suivant contrat de bail conclu en date du 1er février 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 31 mai 2023, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Suivant contrat de bail conclu en date du 1er juin 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 31 août 2023, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Suivant contrat de bail conclu en date du 1er novembre 2023, ayant pris effet le même jour jusqu’au 30 avril 2024, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée no 6 sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, et contre fourniture d’une garantie locative de 600 euros. Par courrier du 24 janvier 2024, la société SOCIETE1.) informe PERSONNE1.) que son bail ne fera pas l’objet d’une reconduction et que par conséquent il prendra fin le 30 avril 2024. Aux termes dudit courrier, PERSONNE1.) est encore invité à verser la garantie locative ainsi que le loyer du mois de janvier 2024. Aucun texte légal ne prévoit l’obligation pour le bailleur d’indiquer le motif de la résiliation dans le courrier de résiliation (sauf pour la résiliation du contrat de bail d’habitation motivée par le besoin personnel), mais il suffit que le bailleur y exprime son intention de mettre fin 4 au bail, et ce n’est qu’en cas de contestation par le preneur que le bailleur est obligé de prouver, postérieurement, qu’un tel motif existe et qu’il est justifié. La circonstance que le courrier de résiliation du 24 janvier 2024 n’indique pas de motif(s) de résiliation n’impacte dès lors pas la validité de la résiliation. Il échet de rappeler que la partie requérante invoque lors des débats comme motifs de résiliation du bail tant le paiement irrégulier des loyers que le non-paiement de la garantie locative ainsi que la réalisation de travaux de rénovation d’envergure des lieux loués. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître de l’exécution du bail : défaut de paiement du loyer ou des charges, ; résolutio