L’ordonnance rendue le 23 janvier 2025 par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg illustre avec une rigueur classique les limites de la compétence du juge de l’évidence face à la complexité du droit des obligations. En l’espèce, une société venderesse sollicitait l’interdiction de revente de parcelles immobilières en invoquant une clause d’inaliénabilité conventionnelle de cinq ans, dont la violation par l’acquéreur — par le biais de campagnes publicitaires agressives — constituerait un trouble manifestement illicite et un dommage imminent. Toutefois, la juridiction des référés, se fondant sur les articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile, rejette la demande au motif que la validité même de ladite clause fait l’objet d’une contestation sérieuse. En opposant la qualification de servitude de non-concurrence illicite ou de clause d’inaliénabilité dépourvue d’intérêt légitime, les défenderesses ont déplacé le débat du constat matériel de la violation vers l’appréciation juridique de la validité contractuelle. Le juge rappelle ainsi qu’il ne lui appartient pas de « dire le droit » sur le fond : dès lors que les moyens de défense ne sont pas manifestement vains, le juge des référés doit s’effacer au profit du juge du fond, réaffirmant la primauté de la sécurité juridique sur l’urgence apparente. *** ## I. Faits et procédure Par actes notariés des 10 et 18 décembre 2020, la société **SOCIETE1 S.A.** a cédé plusieurs parcelles de terrain à la société **SOCIETE2 S.àr.l.** Ces contrats stipulaient une clause d'inaliénabilité interdisant à l'acquéreur d'aliéner ou de grever les biens d'un droit réel pendant une durée de cinq ans à compter de la signature de l'acte du dernier lot, soit jusqu'au 18 décembre 2025. Cette stipulation visait, selon la demanderesse, à protéger la commercialisation de ses propres projets immobiliers voisins contre une concurrence prématurée. Au cours du deuxième trimestre 2024, la demanderesse a constaté que la société **SOCIETE3 S.àr.l.**, agissant pour le compte de l'acquéreur, faisait la promotion des résidences érigées sur ces parcelles avec des remises de 20 %, en violation flagrante de l'engagement de non-revente. Saisi par exploit du 26 septembre 2024 sur le fondement des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), le juge des référés a été requis d'ordonner la cessation des mises en vente, le retrait des publicités et, subsidiairement, la suspension des effets de tout acte notarié déjà régularisé. Les défenderesses ont conclu au rejet, arguant de l'illicéité de la clause au regard de l'article 686 du Code civil et des principes régissant les clauses d'inaliénabilité et de non-concurrence. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème juridique central réside dans l'étendue des pouvoirs du juge des référés lorsqu'il est saisi d'une demande de cessation d'un trouble manifestement illicite découlant de la violation d'une clause contractuelle dont la validité est contestée. Le juge fonde sa décision sur une double analyse : 1. **Sur le trouble manifestement illicite (Art. 933 NCPC) :** Le tribunal définit le trouble comme une perturbation résultant d'une violation effective d'une règle de droit ou d'un titre. Cependant, le juge précise que, bien que l'article 933 ne mentionne pas explicitement l'absence de « contestation sérieuse », le juge des référés, « juge de l'évident et de l'incontestable », ne peut intervenir si les moyens de défense ne sont pas « manifestement vains et dénués de tout fondement ». 2. **Sur l'existence d'une contestation sérieuse :** Les défenderesses