Synthèse doctrinale Par le jugement du 24 janvier 2025 (TAL-2024-05449), la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, statuant en matière de bail à usage d'habitation sur appel principal et incident, réaffirme que l'obligation de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée, qui découle de la nature même du contrat de bail (article 1709 du Code civil) et de l'article 1719, 3°, du même code, relève de la responsabilité contractuelle du bailleur. Le juge en tire une conséquence essentielle : cette obligation n'est qu'une obligation de moyens, de sorte que le locataire doit rapporter la preuve d'une faute du bailleur. Appliquant ce standard à chaque grief, le tribunal retient un trouble de jouissance tenant à l'insuffisance du chauffage (2.000 euros) et à la non-conformité électrique de la salle de bain (500 euros), tout en rejetant les griefs relatifs au défaut de nettoyage, au changement de serrure et à la surpopulation, faute de preuve suffisante. La décision illustre ainsi la rigueur probatoire qui gouverne le contentieux locatif de l'indemnisation pour trouble de jouissance, et la façon dont la compensation entre dommages-intérêts et arriérés de loyers se trouve conditionnée à l'établissement effectif du préjudice. ## I. Faits et procédure Les bailleurs, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ont saisi le juge de paix de Luxembourg, par requête du 7 juillet 2023, d'une demande en paiement d'arriérés de loyers à l'encontre de leurs locataires, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), portée ensuite à 13.200 euros. Les locataires ont, de leur côté, introduit une instance distincte, par requête du 1er septembre 2023, en réparation d'un trouble de jouissance, initialement chiffré à 10.560 euros puis porté à 17.280 euros, ainsi qu'en remboursement de frais d'avocat. Les deux affaires ont été jointes par jugement du tribunal de paix du 8 mai 2024. Celui-ci a condamné les locataires solidairement au paiement des arriérés de loyers (13.200 euros), rejeté leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance et les demandes respectives de remboursement d'honoraires fondées sur l'article 1382 du Code civil, et alloué une indemnité de procédure de 800 euros aux bailleurs. Les locataires ont interjeté appel le 24 juin 2024, le délai ayant été prorogé au premier jour ouvrable en raison de la tombée du quarantième jour un samedi. Ils sollicitent la réformation du jugement, une indemnisation de 17.280 euros pour le trouble subi du 1er septembre 2022 au 25 février 2024, la compensation de cette créance avec les loyers impayés, ainsi que le remboursement de leurs honoraires. Les bailleurs forment appel incident en réclamant le remboursement de leurs propres frais d'avocat, désormais évalués à 12.753,39 euros, et une indemnité de procédure accrue. Ils contestent l'ensemble des troubles allégués et concluent subsidiairement à une réduction de la demande indemnitaire. Il est constant entre les parties que les locataires ne contestent pas devoir les loyers impayés, leur prétention portant uniquement sur la compensation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit** consiste à déterminer si les locataires rapportent la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué, de nature à ouvrir droit à des dommages-intérêts susceptibles de se compenser avec les loyers dus, et, dans l'affirmative, selon quelle évaluation. **Le cadre juridique posé par le tribunal** repose sur trois affirmations. D'abord, la garantie de jouissance paisible trouve son fondement dans la responsabilité contractuelle et impose au bailleur de s'abstenir de tout fait personnel troublant la jouissance telle qu'elle existait au moment de la conclusion du bail. Ensuite, lorsque l'exécution en nature n'est plus possible, la réparation s'opère par équivalent. Enfin, et c'est le point décisif, cette obligation est de moyens, de sorte que le preneur doit prouver une faute du bailleur. **L'examen des griefs** s'effectue un à un. *a. Le chauffage et l'eau chaude.* Le tribunal relève que les courriels échangés entre les parties attestent d'une plainte récurrente sur la température, mais que le bailleur y répondait dans des délais très brefs en indiquant la procédure de mise en marche. Le rapport d'expertise, en revanche, constate des températures ambiantes de 14 à 19 degrés dans les parties communes et établit que la chaufferie était fermée à clé, de sorte que les locataires ne pouvaient mettre en œuvre les instructions données. L'expert conclut express